제주지방법원 2025타경8236. 제주시 용담이동 해피드림 1층 102호입니다. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 7층 건물에 있는 아파트로, 감정평가상 방 2개와 거실·주방, 화장실·욕실로 이용되고 있습니다. 소유자는 인디이며, 서울보증보험주식회사가 94,660,845원을 청구하여 강제경매가 진행되고 있습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 한국토지주택공사 명의의 80,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약은 2019.06.07, 확정일자는 2019.06.18, 주민등록일자는 2019.06.19, 점유개시일자는 2019.06.21이며 2021.06.30 임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리인 2025.06.10 강제경매개시결정보다 앞서므로 특별매각조건이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 2026.08.05 제출된 확약서와 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 채권자인 서울보증보험주식회사는 대항력을 포기하고, 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않으며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 이 확약의 적용 대상인 80,000,000원 보증금에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 469-1 해피드림 1층 102호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 용담로9길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 1층 102호 · 방2·거실/주방·화장실/욕실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 7층 |
| 사용승인 | 2012.05.16 |
| 단지 규모 | 해피드림 · 19세대 |
| 면적 비교 기준 | 60.04㎡ · 동일 면적 실거래 매칭 미확인 |
| 소유자 | 인디 (2014.10.07 임의경매 매각에 따른 소유권 취득) |
| 감정가 | 146,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,200,000원 (감정가 70% · 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험주식회사 / 94,660,845원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.10 강제경매개시결정 (갑구 13번) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 80,000,000원 (을구 9번) |
| 특별매각조건 | 대항력 및 미배당 보증금반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부의 과거 가등기·근저당·전세권 중 상당수는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 가장 주의해야 할 등기는 을구 9번 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 전입·점유와 확정일자가 모두 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 대항력은 있지만 인수 포기 확약
등기상 임차권은 한국토지주택공사 명의로 설정되어 있고, 매각물건명세서에는 서울보증보험주식회사가 양도 전 임차권자인 한국토지주택공사로부터 권리를 승계한 관계가 기재되어 있습니다. 이는 서로 독립된 보증금 채권을 중복해서 합산할 사안이 아닙니다.
| 권리자 / 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 등기상 임차권자 · 기관 관련 권리 |
80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 실질 인수 0원 |
| 실제 거주 임차인 | 별도로 확인된 실거주 임차인 0명 · 실제 점유상태 확인 필요 |
|---|---|
| 기관 관련 임차권 | 1건 · 보증금 80,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2019.06.07 |
| 확정일자 | 2019.06.18 |
| 주민등록일자 | 2019.06.19 |
| 점유개시일자 | 2019.06.21 |
| 임차권등기일 | 2021.06.30 |
| 권리 범위 | 건물의 전부 |
| 배당요구 | 있음 · 2021.06.30 |
| 승계채권자 | 서울보증보험주식회사 |
| 확약서 | 2026.08.05 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
③ 시세 비교 — 45%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유
최저가 102,200,000원은 집계상 최근 거래 평균 227,000,000원의 45.0%입니다. 겉으로는 매우 큰 가격 차이처럼 보이지만, 이 비율만으로 투자 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
비교 거래는 모두 84.84~84.97㎡이며, 본건의 비교 기준 면적인 60.04㎡와 다릅니다. 더구나 최신 확인 거래도 2023.09에 머물러 있어, 2026년 매각 시점의 동일 면적 시세를 직접 보여주지 못합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 84.97㎡ | 6층 | 239,000,000원 |
| 2023.08 | 84.97㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 2021.11 | 84.84㎡ | 6층 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 84.97㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 전체 집계 | 84㎡대 | 4건 | 221,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 221,000,000원 (4건) |
|---|---|
| 집계상 최근 12개월 평균 | 227,000,000원 (2건 · 2023.08~2023.09) |
| 최신 거래 | 2023.09 · 239,000,000원 · 84.97㎡ |
| 집계상 가격 추세 | 과거 거래 대비 +5.6% |
| 최저가 / 전체 평균 | 46.2% |
| 최저가 / 최근 거래 평균 | 45.0% |
| 동일 면적 실거래 비교 | 직접 비교 가능한 거래 미확인 |
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰되는 경우의 예상 배당입니다. 우선변제 대상 보증금 80,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 해당 보증금의 미배당액은 0원입니다. 서울보증보험주식회사의 신청채권은 일부만 배당되는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,230,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 신청채권 | 94,660,845원 | 19,969,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당 합계 102,200,000원. 서울보증보험주식회사 신청채권의 추정 미배당액은 74,691,645원입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 한국토지주택공사와 서울보증보험주식회사의 채권 양도·승계 관계에 따라 실제 배당권자와 배당액은 달라질 수 있으므로, 위 항목들을 서로 독립된 보증금 채권으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액이 발생한다
이 사건은 대항력 있는 임차보증금과 관련된 확약서가 매수인의 취득원가를 결정합니다. 아래는 각 회차의 예상 낙찰대금과 배당 결과를 비교한 것입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 신청채권 배당 | 확약 없을 때 인수 | 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 70% |
102,200,000원 | 19,969,200원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 56% |
81,760,000원 | 0원 | 111,680원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 약 45% |
65,408,000원 | 0원 | 16,169,344원 | 0원 |
※ '확약 없을 때 인수'는 선순위 보증금의 미배당 부분을 매수인이 부담한다는 원칙에 따른 회차별 추정액입니다. 실제 특별매각조건과 확약서의 효력이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 여기에는 취득세·등기비용·명도비·관리비 등 부대비용이 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 용담삼동 소재 제주대학교 사범대학 부설고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 북서측으로 접한 폭 약 2.5~3.5m의 콘크리트 포장도로를 통해 출입합니다. 실제 차량 통행 및 주차 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물. 2012.05.16 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 본건은 1층이며 전기필름난방·전기온수기 등 설비가 있으나 가동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 용도변경 이력. 2012.08.09 집합건축물대장에 제2종근린생활시설(사무소)에서 공동주택(아파트)으로 변경된 이력이 있습니다. 현재 감정평가상 이용상태는 아파트이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(30m 이하), 공항소음 관련 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등이 적용됩니다.
- 공시지가. 545,600원/㎡이며, 토지면적은 1,355.0㎡입니다. 이는 단지 토지에 관한 정보로서 본건 세대의 개별 대지지분과 동일한 수치가 아닙니다.
- 건축물 위반 여부. 감정 관련 조사에서 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 19세대인 소규모 단지이며 직접 비교 가능한 동일 면적 실거래가 확인되지 않습니다. 과거 거래는 84㎡대에 집중되어 있어 본건 1층 소형 세대의 시장가격과 매도 소요기간을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 미배당 임대차보증금반환청구권 포기, 대항력 포기, 임차권등기 말소 조건이 현재 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확약서의 효력 확인. 2026.08.05 서울보증보험주식회사 제출 확약서의 서명·제출주체·대상 채권·효력 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 을구 9번 한국토지주택공사 주택임차권등기의 실제 말소를 위한 서류와 이행 절차를 확인해야 합니다. 확약은 말소 동의이지 등기부상 이미 말소되었다는 뜻은 아닙니다.
- 채권 승계 관계. 한국토지주택공사에서 서울보증보험주식회사로 이어지는 양도·승계 관계와 배당채권의 동일성을 확인하여 보증금이 중복 계산되지 않도록 해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 별도 실거주 임차인은 확인되지 않지만 현장 점유상태는 불명확합니다. 실제 거주자·전대차·인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 84㎡대의 2023년 거래를 본건 60.04㎡ 기준 시세로 사용하지 말고, 1층·동일 또는 유사 면적의 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 검토. 3회 유찰된 상태이므로 감정가의 적정성, 시장 수요, 점유 문제, 소규모 단지의 매도 가능성을 점검해야 합니다.
- 용도 및 금융 검토. 건축물대장의 사무소→아파트 용도변경 이력과 현재 용도, 금융기관의 담보평가 및 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공항소음·주거환경. 소음구역, 1층 채광·사생활, 폭 2.5~3.5m 도로의 접근성, 난방 및 온수 설비의 실제 작동상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 기타 부담. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 관리비, 세금, 인도·수리비 등 낙찰가 외 추가 지출을 점검해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기부 확인일은 2026.07.17이고 확약서 제출일은 2026.08.05입니다. 입찰 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “시세보다 저렴”은 별개의 문제
이 사건의 가장 큰 위험요소는 80,000,000원의 선순위 대항력 임차권이었습니다. 그러나 서울보증보험주식회사의 확약과 특별매각조건으로 주된 보증금 인수 위험이 실질적으로 해소되는 구조입니다. 조건이 유효하게 이행된다면 현재 최저가 낙찰 시 실질취득액은 102,200,000원, 보증금 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가보다 최저가가 내려갔다고 해서 시세보다 싸다는 의미는 아닙니다. 확인되는 거래의 최신 시점은 2023년이고, 거래면적도 본건 비교 기준인 60.04㎡와 다른 84㎡대입니다. 여기에 3회 유찰·19세대 소규모 단지·1층이라는 특성까지 고려하면 현재 자료만으로 명확한 시세차익이나 원활한 환금성을 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약으로 권리 위험이 상당 부분 낮아진 것은 긍정적이지만, 동일 면적 시세 검증 부족과 점유·말소 절차 확인이 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율이 아니라 확약의 확실한 이행, 실제 점유 확인, 그리고 60㎡대의 검증 가능한 시장가격입니다. 권리는 조건부 합격, 가격 판단은 보류. 이 세 가지가 확인되기 전에는 낮아진 최저가만 보고 입찰할 물건은 아닙니다.
