제주지방법원 2025타경8236. 본건은 해피드림 1층 102호 아파트 단위세대로, 감정 이용상태는 방2·거실/주방·화장실/욕실 등입니다. 권리분석의 핵심은 2021.06.30. 설정된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 전입일은 2019.06.19., 점유개시는 2019.06.21., 확정일자는 2019.06.18.이며 보증금은 80,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2025.06.10. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원래라면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건과 2026.08.05. 확약서가 상황을 바꿉니다. 서울보증보험주식회사는 양도 전 임차권자인 한국토지주택공사와 관련한 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 건에서 해당 임차권은 룰상 선순위이지만, 확약이 적용되는 해당 권리에 한해 매수인이 떠안을 실질 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8236 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 469-1 해피드림 1층 102호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 용담로9길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 60.04㎡ · 방2·거실/주방·화장실/욕실 등 · 지하1층 지상7층 중 1층 |
| 소유자 | 인디 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구금액 | 94,660,845원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
현재 분석에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.10. 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정입니다. 2021.06.30. 주택임차권은 그보다 앞서 있어 등기 순위만 보면 매각으로 당연 소멸하는 권리가 아닙니다. 다만 특별매각조건과 확약서에 따라 대항력 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있어, 해당 임차권의 미배당분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 80,000,000원 | 2019.06.19 / 2019.06.18 | 有 확약 전 기준 | 가능 배당요구 | 실질 0원 대항력 포기·말소 확약 |
보증기관 승계 관계가 표시된 신고입니다. 보증금 80,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 자료에서 별도로 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 관련 임차권 신고 1건을 분석 대상으로 봅니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적 차이를 반드시 감안
해피드림의 확인된 최근 실거래는 4건이며 거래면적은 84.84~84.97㎡입니다. 본건의 대상면적은 60.04㎡로 달라 동일 면적 직접 비교가 아닙니다. 따라서 146,000,000원이 최근 12개월 평균 227,000,000원의 64.3%라는 수치만으로 ‘확실히 싸다’고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 84.97㎡ | 6 | 239,000,000원 |
| 2023.08 | 84.97㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2021.11 | 84.84㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 84.97㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 227,000,000원 |
전체 4건 평균은 221,000,000원, 최근 12개월 2건 평균은 227,000,000원, 최신 거래는 239,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 거래보다 5.6% 높은 추세로 표시되어 하락 추세 데이터는 아닙니다. 다만 본건은 1층이고 면적도 실거래 표본보다 작으므로, 실거래 숫자는 절대가격 비교가 아니라 참고 범위로 활용하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 94,660,845원 | 63,156,000원 |
| 미배당 · 서울보증보험주식회사 | - | 31,504,845원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
146,000,000원 매각 가정에서 임차보증금 80,000,000원은 전액 배당되고, 서울보증보험주식회사 청구액 중 31,504,845원이 미배당으로 남습니다. 그러나 특별매각조건과 2026.08.05. 확약에 따라 해당 임차보증금 관련 대항력은 포기되고 임차권등기는 말소되므로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주대학교 사범대학 부설고등학교 동측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층, 사용승인일 2012.05.16.이며 외벽 페인팅, 내벽 도배지, 바닥 데코타일, PVC샷시 이중창호 등입니다.
- 설비. 기본 급배수설비·전기필름난방설비·전기온수기설비가 있으나 가동 여부는 미상입니다.
- 도로. 북서측 약 2.5m~3.5m 콘크리트 포장도로를 통하여 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(30M이하)·제3종 구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 용도변경. 집합건축물대장에는 2012.08.09. 제2종근린생활시설(사무소)에서 공동주택(아파트)으로 용도변경된 기록이 있습니다.
- 환금성. 해피드림은 19세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 소규모 단지이므로 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.08.05. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약과 특별매각조건이 현재 매각조건에 그대로 반영됐는지 매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 낙찰 후 전액 변제가 되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 조건의 실제 이행절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 면적 맞는 시세 확보. 현재 확인된 거래는 84.84~84.97㎡이고 본건은 60.04㎡입니다. 동일 또는 유사 면적의 실거래를 별도로 확인해야 가격 판단이 정교해집니다.
- 1층 보정. 본건은 1층입니다. 동일 단지 내 층별 가격 편차와 채광·사생활·소음 영향을 현장에서 확인하세요.
- 설비 상태. 전기필름난방·전기온수기 가동 여부가 미상입니다. 현장 확인이 필요합니다.
- 회차·최저가 원문 대조. 2회 유찰 표시와 현재 최저가 146,000,000원이 함께 제시돼 있으므로 실제 입찰기일 공고의 최저매각가를 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 사건을 등기 순위만 보면 2021년 임차권이 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 있어 인수형으로 보이기 쉽습니다. 하지만 특별매각조건과 2026.08.05. 확약서가 핵심입니다. 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 최저가 146,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 227,000,000원의 64.3%라는 숫자가 눈에 띄지만, 거래 표본의 면적이 본건보다 큽니다. 최근 거래 추세도 +5.6%로 하락장이 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 매력은 동일 면적 시세 확인이 끝나야 확정되는 물건입니다. 종합적으로는 ‘권리 확인은 긍정적, 가격 검증은 필수’가 핵심입니다.
