제주지방법원 2025타경8253. 서귀포시 성산읍 고성리 826-2 소재 물건으로, 감정상 목록 2는 ‘위험물 저장 및 처리시설’ 등으로 이용 중입니다. 목록 1 지상의 수목 및 돌담 등은 토지에 포함해 감정되며 일괄매각됩니다. 등기상 현재 소유자는 정혜숙이고, 말소기준권리는 2018.05.30. 설정된 주식회사제주은행 근저당권 420,000,000원입니다. 그 이전 사라신용협동조합 근저당권들은 2018.05.30. 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 용도·토지 규제·환금성입니다. 감정가 233,175,120원에서 3회 유찰돼 최저가가 79,979,000원까지 내려왔지만, 위험물 저장 및 처리시설 등으로 이용되는 물건이고 자연녹지지역과 장애물제한표면구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하는 접근은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8253 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 826-2 · 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신양로 4-27 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · ‘위험물 저장 및 처리시설’ 등으로 이용중 |
| 건물 | 블록조 슬레이트지붕 단층 · 사용승인일자 1998.06.18 · 외벽 몰탈위 페인팅 마감 등 · 샷시창 등 |
| 토지 | 잡종지 · 489.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 정혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 233,175,120원 / 79,979,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 344,509,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1 지상 수목 및 돌담 등은 토지에 포함하여 감정평가 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
임차인 없음. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2015.03.30.과 2017.10.18. 설정된 사라신용협동조합 근저당권은 2018.05.30. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 제주은행 근저당권 420,000,000원이 말소기준권리이며, 2025.06.12. 현재 사건의 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어온 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 낮은 최저가만으로는 판단하지 않는다
현재 최저매각가는 79,979,000원으로 감정가 233,175,120원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 추가 유찰 시 55,985,300원, 그 다음 회차는 39,189,710원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 위험물 저장 및 처리시설 등으로 이용되는 토지·건물 일괄매각입니다. 감정가 대비 비율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 제주은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 79,979,000원 | 78,139,378원 | 341,860,622원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,985,300원 | 54,577,565원 | 365,422,435원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 39,189,710원 | 38,084,295원 | 381,915,705원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,979,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,839,622원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사제주은행 | 420,000,000원 | 78,139,378원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 420,000,000원 중 78,139,378원이 배당되고 341,860,622원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신양리사무소 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지가 주를 이루는 읍소재지 내 농경지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 잡종지 489.0㎡, 자연녹지지역, 평지, 부정형, 세로각지(가)입니다. 공시지가는 151,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역은 2024.11.15~2026.11.14로 기재돼 있습니다.
- 건물. 블록조 슬레이트지붕 단층으로 사용승인일자는 1998.06.18이며, 설비내역은 없습니다.
- 이용상태. ‘위험물 저장 및 처리시설’ 등으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1 지상 수목 및 돌담 등은 토지에 포함해 감정된 조건입니다.
- 용도 확인. 목록 2는 ‘위험물 저장 및 처리시설’ 등으로 이용 중입니다. 현 이용상태가 입찰 목적과 맞는지 확인이 핵심입니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만, 유찰 자체가 가격 우위를 보장하지는 않습니다. 현장 이용성과 매수층을 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2018.05.30. 제주은행 근저당권이 말소기준이고 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 입찰 전 등기사항과 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 싼 물건”
이 사건은 권리분석만 보면 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준권리인 제주은행 근저당권 이후의 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 3회 유찰로 감정가 233,175,120원에서 79,979,000원까지 내려왔다는 숫자만 보고 결론을 내리면 안 됩니다. 물건은 위험물 저장 및 처리시설 등 + 토지이고, 자연녹지지역과 여러 제한구역에 포함돼 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 용도와 환금성은 별도 검증이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 이용 가능성과 그에 맞는 매수 수요를 확인하는 데 있습니다.
