제주지방법원 2025타경8259. 제주시 도련일동 소재 창고시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2009.11.16 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고시설이며, 저온설비 등이 설치돼 있습니다. 말소기준은 2019.05.14 제주시농업협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 인수 구조 자체는 단순하지만 물건 성격은 단순하지 않습니다. 제시외 건물 별지목록 1-1부터 1-4까지가 포함되고, 목록 3은 취득 시 농지취득자격증명이 요구됩니다. 특히 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이므로, 입찰 전에 관할 행정관서의 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8259 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2303-9 · 제주특별자치도 제주시 도련남길 77-6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 이용상태 창고시설 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2009.11.16 · 저온설비 등 설치 |
| 토지 | 642㎡ · 지목 창고용지 · 자연녹지지역 · 평지·부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 고영주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 509,655,500원 / 356,759,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시농업협동조합 / 357,272,896원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.05.14 설정된 제주시농업협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 2022.07.13 같은 조합의 후순위 근저당권 91,200,000원, 주식회사 이담의 가압류 250,643,850원, 제주특별자치도와 국의 압류는 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하며, 등기상 채권 미배당액이 남더라도 이를 낙찰자가 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김춘추 | 제시 건물 | 2023.09.07 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 승계 없음 우선변제 미상 |
김춘추의 전입일은 2023.09.07로 말소기준일 2019.05.14보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이며, 인수금은 없더라도 제시 건물을 점유하고 있으므로 인도·명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
③ 특별매각조건 — 이 사건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 토지와 창고시설, 제시외 건물 별지목록 1-1부터 1-4까지를 함께 매수하는 구조입니다.
- 저온설비. 목록 2에 설치된 저온설비 등은 건물가액에 포함해 감정평가됐습니다.
- 농지 확인. 기호(3)은 지목 및 현황이 과수원으로 조사됐고, 취득 시 농지취득자격증명이 필요할 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역·규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 356,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,794,626원 |
| 1. 근저당 · 제주시농업협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 제주시농업협동조합 | 91,200,000원 | 26,964,374원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 이담 | 250,643,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 665,843,850원, 예상배당은 350,964,374원, 미배당은 314,879,476원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 356,759,000원 | 350,964,374원 | 314,879,476원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 249,731,299원 | 245,435,061원 | 420,408,789원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 174,811,909원 | 171,564,542원 | 494,279,308원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%인 356,759,000원입니다. 그러나 창고시설·토지는 토지 형상, 도로 접면, 농지취득자격, 시설 상태와 실제 사용 가능성이 가격에 크게 작용합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 본건은 농취증 특별조건과 토지이용 제한을 함께 검토해야 하므로, 실질취득액 356,759,000원을 기준으로 현장 가치와 활용 가능성을 따져야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 도련일동 소재 도련주공아파트 서측 근거리에 있으며, 주변은 과수원·전·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고시설로, 외벽은 판넬 등, 내벽은 판넬 노출 등, 바닥은 몰탈 등입니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지이며 도로 접면은 세로한면(불), 공시지가는 174,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 환금성. 창고시설과 토지, 제시외 건물 및 과수원 성격이 결합된 물건으로 용도와 매수층이 제한될 수 있어 활용 목적을 명확히 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 사전 확인. 목록 3에 대한 발급 가능 여부와 신청 절차를 관할 행정관서에 확인하세요.
- 제출기한 확인. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 농취증을 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·창고시설과 제시외 건물 별지목록 1-1부터 1-4까지의 위치·면적·현황을 원본 목록과 현장에서 대조하세요.
- 저온설비 상태. 목록 2의 저온설비 등이 감정가에 포함돼 있으므로 가동 여부와 유지·철거 비용을 확인하세요.
- 임차인 명도. 김춘추는 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 제시 건물을 점유하고 있어 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역과 각종 제한구역 지정이 계획한 창고·농업·개발 용도에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 실질취득액 356,759,000원을 기준으로 현장과 인근 거래를 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘자격과 활용성’이 승부처
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고, 실제 임차인 김춘추도 말소기준 이후 전입해 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 356,759,000원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 안전한 입찰이 되는 것은 아닙니다. 목록 3 농지취득자격증명을 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않고, 창고시설·과수원·제시외 건물이 일괄매각되는 만큼 활용성과 환금성 검토도 필요합니다. 결론은 권리 인수는 합격, 농취증과 활용성은 사전검증 필수입니다.
