서울남부지방법원 2025타경11109. 서울 구로구 오류동 37-5, 경인로 207의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 360㎡, 지목은 대이며 일반상업지역에 속합니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물입니다. 말소기준권리는 2021.04.16 설정된 주식회사안양저축은행의 채권최고액 6,600,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 동지마린대부 근저당, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 입찰 판단의 핵심은 가격과 상가 환금성입니다. 감정가는 9,235,976,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 4,728,820,000원입니다. 가격비율은 51.2%까지 떨어졌습니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린시설의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11109 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 37-5 · 서울특별시 구로구 경인로 207 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 360㎡ · 대 · 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사신산디앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 9,235,976,000원 / 4,728,820,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 5,626,085,883원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 공시지가 | 15,480,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.04.16 안양저축은행 근저당입니다. 이 근저당은 토지 오류동 37-5를 공동담보로 두고 있으며 채권최고액은 6,600,000,000원입니다. 이후 2025.05.14 설정된 동지마린대부의 400,000,000원 근저당과 2025.07.31 임의경매개시결정, 2026년의 국세·구로구 압류는 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 안양저축은행 근저당은 2025.08.29 주식회사대한채권관리대부로 이전된 등기가 확인됩니다.
② 점유·임차 — 확인된 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울오류시장정비사업조합 | 3층 전부 | 2024.03.14 | 10,000,000원 | 814,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 주식회사 프라노코리아 | 1층 중 49.587㎡ | 2024.02.19 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 2021.04.16 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금 합계는 20,000,000원이지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 — 51.2%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
현재 회차 최저매각가는 4,728,820,000원으로 감정가 9,235,976,000원의 51.2% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 3,783,056,000원, 5회 유찰 시 3,026,444,800원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 4,728,820,000원 | 4,679,131,800원 | 2,320,868,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 3,783,056,000원 | 3,742,825,440원 | 3,257,174,560원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 3,026,444,800원 | 2,993,780,352원 | 4,006,219,648원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,728,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,688,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사안양저축은행 | 6,600,000,000원 | 4,679,131,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동지마린대부 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,000,000,000원 중 4,679,131,800원이 배당되고 2,320,868,200원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동역(지하철1호선) 북측 인근이며, 유사 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장과 오류동역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물이며, 기본 급배수설비·화재설비·지층 배수 펌프 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 360㎡의 대지로 평지·세로장방·광대로한면이며, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·시장정비구역 등에 포함됩니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있고 건축선에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 조사 시점에 따라 공실·마트·선거사무실·정비사업조합 사무실 이용상태가 다르게 확인돼 매각기일 전 실제 점유를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임차 관계 원본 대조. 서울오류시장정비사업조합과 주식회사 프라노코리아의 계약·점유 범위와 배당관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 변수. 등기상 국과 구로구의 압류가 확인됩니다. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 시장가 별도 검증. 감정가 대비 51.2%만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 오류동역 인근 근린시설·상업용 토지 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외건물 및 수목 5주가 포함되므로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 시장정비구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·건축선 등 이용 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.16 근저당이 말소기준이고, 확인된 두 점유자는 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 매각가를 기준으로 한 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 세 차례 유찰되어 4,728,820,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 근린시설 + 토지는 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 조사 시점별 이용상태에도 변화가 확인됩니다. 여기에 시장정비구역과 각종 토지이용 제한까지 함께 검토해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 정리된 편, 가격은 현장·수익·토지가치 검증 후 판단입니다.
