서울남부지방법원 2025타경11109. 서울 구로구 오류동 37-5, 경인로 207에 위치한 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 360.0㎡, 일반상업지역·업무용 토지이고, 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층입니다. 감정가는 9,235,976,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 5,911,025,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.04.16 설정된 주식회사안양저축은행의 채권최고액 6,600,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 동지마린대부 근저당, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당은 2025.08.29 주식회사대한채권관리대부로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11109 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 37-5 · 서울특별시 구로구 경인로 207 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 360.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사신산디앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 9,235,976,000원 / 5,911,025,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 안양저축은행 / 5,626,085,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 포함 대상 | 제시외건물 및 수목 5주 포함 · 제시외건물 및 수목 감정가 3,378,400원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.04.16 설정된 안양저축은행 근저당입니다. 2025.05.14 동지마린대부 근저당은 후순위로 매각에 따라 소멸하고, 2026.01.20 국 압류와 2026.03.09 구로구 압류 역시 말소기준권리 이후 권리입니다. 2025.08.29에는 말소기준 근저당권 자체가 주식회사대한채권관리대부로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울오류시장정비사업조합 | 3층 전부 | 2024.03.14 | 10,000,000원 | 814,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 프라노코리아 | 1층 중 49.587평방미터 | 2024.02.19 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2024.02.19와 2024.03.14로, 말소기준일인 2021.04.16보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 검증 — 64%는 ‘시세 대비 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 5,911,025,000원으로 감정가 9,235,976,000원의 64%입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시세를 직접 대조할 거래값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설 + 토지이고, 현재까지 2회 유찰됐습니다. 토지 360.0㎡와 3층 근린생활시설을 함께 매수하는 대형 금액대 물건이므로, 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 적정성은 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,911,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 61,510,250원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사안양저축은행 | 6,600,000,000원 | 5,849,514,750원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사동지마린대부 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권최고액 합계 7,000,000,000원 중 5,849,514,750원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당은 1,150,485,250원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 미배당 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 5,911,025,000원 | 5,849,514,750원 | 1,150,485,250원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 4,728,820,000원 | 4,679,131,800원 | 2,320,868,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 3,783,056,000원 | 3,742,825,440원 | 3,257,174,560원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 5,626,085,883원이 충족되는 시나리오이고, 3회·4회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동역(지하철1호선) 북측 인근의 노선상가지대로, 유사한 근린생활시설이 주변에 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 오류동역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 토지. 360.0㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방, 광대로한면이며 공시지가는 15,480,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·시장정비구역·과밀억제권역에 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 추가 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 표기가 있습니다.
- 토지거래허가 표기. 대상 아파트, 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.인 허가구역과 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.인 허가구역 표기가 함께 기재돼 있습니다. 본 근린시설 + 토지에 대한 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 1층·2층 이용상태가 조사 시점에 따라 달리 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유 부분을 현장에서 확인하세요.
- 임차인 서류. 서울오류시장정비사업조합과 주식회사 프라노코리아의 계약서·점유현황·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 대조하세요.
- 근저당권 이전. 2021.04.16 안양저축은행 근저당이 2025.08.29 주식회사대한채권관리대부로 이전된 상태를 최신 등기에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외건물 및 수목 5주 포함 여부와 현황을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 근린시설 거래·임대수익·토지가치와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·시장정비구역·지구단위계획구역·건축선·교육환경보호구역 등 이용 제한이 사업계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2021.04.16 근저당이 말소기준이고, 임차인 2명은 2024년에 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 근린시설 + 토지이고, 감정가 9,235,976,000원에서 이미 2회 유찰돼 최저가가 5,911,025,000원까지 내려왔습니다. 실거래 기준점이 확인되지 않는 상태에서는 이 64%를 시장 할인율로 볼 수 없습니다. 점유 현황도 조사 시점별 차이가 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·환금성 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
