대구지방법원 2025타경100259. 안동시 풍천면 갈전리 ‘소유메트로’ 5층 516호입니다. 사건 표시상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 사용승인일은 2017.04.06이며 지하2층·지상7층 건물의 제5층 호실입니다. 현재 소유자는 송윤주, 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 100,812,295원입니다.
이 물건의 핵심은 등기부에 적힌 오래된 압류나 근저당의 숫자가 아니라 임차권의 시간 순서입니다. 2020.09.02 안동시 압류는 2021.07.22 해제로 말소됐고, 2021.08.24 예천농업협동조합 근저당도 2022.09.30 말소됐습니다. 2022.02.11 최철호 근저당 역시 2022.09.19 해지로 말소됐습니다. 그 뒤 이지은이 2022.09.27 전입·점유, 2022.09.29 확정일자를 갖춘 다음 2022.10.20 이은경 근저당이 설정됐습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 매수인에게 대항할 수 있고 미배당 잔액은 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 1669 소유메트로 5층 516호 |
| 도로명주소 | 경상북도 안동시 풍천면 천년숲동로 10-13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층 지상7층 · 2017.04.06 사용승인 · 제5층 제516호 |
| 소유자 | 송윤주 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 10,118,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,812,295원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소된 옛 권리보다 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 승계형
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 주거용 전부 · 임차권등기 | 95,000,000원 | 2022.09.27 2022.09.29 | 대항력 有 | 확정일자 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 최혁준 현황조사·매각물건명세서 | 1,000,000원 550,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 이지은의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있으므로 95,000,000원을 별도의 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사가 이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수합니다.
최혁준은 보증금 1,000,000원, 차임 550,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 하며, 이지은 보증금 승계와 별개로 확인해야 할 권리입니다.
③ 가격 구조 — 1,011만원짜리 물건으로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 10,118,000원으로 감정가 86,000,000원에서 6회 유찰된 가격입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 있는 보증금 승계형입니다. 보증금 95,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 배당에서 변제되지 않은 부분이 매수인에게 넘어오기 때문에 낙찰가가 더 낮아지더라도 그만큼 인수액이 커지는 구조입니다.
확인 가능한 실거래 가격을 근거로 한 비교 없이 이 실질취득액이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 반드시 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 별도 시세와 대조해야 합니다.
④ 배당·인수 구조 (현재 최저가 10,118,000원 기준)
| 항목 | 금액 | 권리분석 의미 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 10,118,000원 | 현재 6회 유찰 회차 |
| 집행비용 | 582,124원 | 매각대금에서 우선 공제되는 비용 추정치 |
| 배당 가능한 잔액 | 9,535,876원 | 보증금 95,000,000원 전액 변제에는 부족 |
| 이지은 임차보증금 | 95,000,000원 | 전액 배당되지 않은 잔액은 매수인 인수 |
| 채권자 총 청구액 | 787,312,295원 | 현재 회차 매각대금으로 충족 불가 |
| 회차 시나리오상 미배당 | 777,776,419원 | 후순위 채권의 미배당 규모가 매우 큼 |
매각물건명세서의 선순위 임차권 인수 문구를 권리판단의 우선 기준으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사가 이지은의 보증금반환채권을 양수한 상태이므로 보증금은 중복 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도청 남측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔·근린생활시설·경상북도청 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차선 도로, 남측 폭 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·경북도청이전신도시 지구단위계획구역이며 공시지가는 536,400원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부마감 상태를 직접 확인하지 못하고 인근 유사 부동산의 표준적 마감상태를 기준으로 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 계산. 10,118,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 이지은 보증금 95,000,000원의 미배당 승계액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 이지은 임차권 원문 대조. 전입 2022.09.27, 확정일자 2022.09.29, 보증금 95,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 이지은 보증금반환채권의 양수인으로 기재돼 있으므로 배당·승계 범위를 배당요구 및 채권양수 자료와 함께 확인해야 합니다.
- 최혁준 권리 확인. 보증금 1,000,000원·차임 550,000원이 확인되지만 전입일이 미상이므로 대항력과 인수 가능성을 현황조사 원문과 주민등록 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로 실제 점유·마감·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트 기준으로 환금성과 수익성을 가정하면 안 됩니다.
맺으며 — “6회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 86,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 최저가 10,118,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리관계를 함께 보면 이야기가 완전히 달라집니다. 이지은은 2022.09.27 전입·점유하고 2022.09.29 확정일자를 갖춘 뒤 2022.10.20 이은경 근저당보다 앞선 임차인이고, 매각물건명세서는 보증금 95,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 낙찰가가 더 떨어져도 매수인의 실질 부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 이 물건을 볼 때 기준 숫자는 1,011만원이 아니라 약 9,500만원 수준의 실질취득액입니다. 여기에 최혁준의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성이 미상으로 남아 있습니다. 다회 유찰이라는 외형보다 선순위 임차권과 실제 승계액을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.