대구지방법원 2025타경100259. 안동시 풍천면 갈전리 ‘소유메트로’ 5층 516호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태는 “오피스텔”이고 건물도 지하 2층·지상 7층 중 제5층 제516호 단위세대로 평가됐습니다. 현재 소유자는 송윤주이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권액은 100,812,295원입니다.
권리분석의 핵심은 이지은의 95,000,000원 임차보증금입니다. 이지은은 2022.09.27 주민등록·점유를 시작했고 2022.09.29 확정일자를 받았습니다. 현재 남아 있는 이은경 근저당권은 2022.10.20 설정됐으므로 임차인의 전입·점유가 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 순위 6번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시하면서, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 1669 소유메트로 5층 516호 |
| 도로명주소 | 경상북도 안동시 풍천면 천년숲동로 10-13 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하2층 지상7층 중 5층 |
| 소유자 | 송윤주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 14,454,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,812,295원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2017.04.06 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금을 먼저 봐야 한다
2021.08.24 예천농업협동조합 근저당 169,000,000원과 2022.02.11 최철호 근저당 280,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 이은경 근저당 133,500,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 257,000,000원, 신용보증기금 가압류 296,000,000원, 신용보증기금의 근저당권 가처분, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, HUG는 보증금 채권 양수인
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최혁준 | 1,000,000원 / 월 550,000원 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이지은 주거용 전부 | 95,000,000원 | 2022.09.27 | 2022.09.29 | 명세서상 매수인 대항 | 배당요구 有 | HUG 채권 양수 |
이지은은 2023.11.03 주택임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서는 이지은의 임차보증금반환채권을 주택도시보증공사가 양수했다고 밝힙니다. 주택도시보증공사는 별도의 세 번째 임차인이 아니라 이지은의 보증금반환채권을 승계한 양수인이므로 95,000,000원을 다시 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 이지은·최혁준 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,454,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 660,172원 |
| 을구 5번 근저당권 · 이은경 | 133,500,000원 | 13,793,828원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 296,000,000원 | 0원 |
| 경매신청 · 주택도시보증공사 | 100,812,295원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액은 787,312,295원, 채권자 배당액은 13,793,828원, 미배당은 773,518,467원입니다. 다만 이 단순 배당 계산과 별개로, 매각물건명세서는 이지은의 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 인수 여부는 명세서의 인수기재를 우선해 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 1,011만원·708만원이 돼도 핵심은 9,500만원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 14,454,000원 | 13,793,828원 | 773,518,467원 | ≈ 95,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 10,117,800원 | 9,535,680원 | 777,776,615원 | ≈ 95,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 7,082,460원 | 6,554,976원 | 780,757,319원 | ≈ 95,000,000원 |
6회 유찰 시 매각가는 10,117,800원, 7회 유찰 시 7,082,460원까지 내려갑니다. 하지만 이지은의 95,000,000원 보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미변제 인수액이 늘어납니다. “7백만원짜리 오피스텔”로 보는 것은 권리상 잘못된 가격 인식이며, 실질 부담은 약 95,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도청 남측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 경상북도청 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 “오피스텔”로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차선 도로, 남측 폭 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 경북도청이전신도시 지구단위계획구역이며 공시지가는 536,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부마감 상태를 확인하지 못해 인근 유사 부동산의 표준적 마감상태를 기준으로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 14,454,000원은 입찰 출발가격일 뿐입니다. 이지은 보증금 95,000,000원의 미변제 잔액 인수를 더한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 재확인. 이지은 임차권의 미변제 보증금 인수 문구와 주택도시보증공사의 채권 양수 관계를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 최혁준 확인. 보증금 1,000,000원·월 550,000원의 임차관계가 조사됐으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- HUG 중복합산 금지. 주택도시보증공사는 이지은의 보증금반환채권 양수인이므로 이지은 95,000,000원과 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 오피스텔의 최근 거래·임대수익·공실 여부를 확인한 뒤 약 95,000,000원의 실질취득가와 비교해야 합니다.
- 5회 유찰 이유 확인. 다회 유찰은 단순 가격기회가 아니라 권리·수요·상품성에 대한 응찰 회피가 누적된 결과일 수 있으므로 현장과 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,445만원 낙찰”이 아니라 “약 9,500만원 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 86,000,000원에서 5회 유찰돼 14,454,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 표면상으로는 감정가의 16.81%지만, 이지은의 보증금 95,000,000원은 매각물건명세서상 전액 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조이고, 경제적 실질취득은 약 95,000,000원에 수렴합니다.
게다가 별도의 실제 임차인 최혁준은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 실거래 시세자료도 없어 약 95,000,000원의 실질취득가가 시장보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 5회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 사건이 아닙니다. 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수·추가 점유관계·실제 오피스텔 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.