대구지방법원 2025타경100259. 안동시 풍천면 갈전리 소유메트로 5층 516호, 감정평가상 “오피스텔”로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 86,000,000원이 3회 유찰되어 최저가가 29,498,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 인수되는 임차보증금입니다. 을구 6번 임차권등기권자 이지은의 보증금 95,000,000원은 명세서상 “전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 인수”되는 구조로 표시되어 있습니다.
특히 이 임차보증금반환채권의 양수인으로 주택도시보증공사가 경매를 신청한 구조입니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 집행비용을 제외한 28,567,036원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 임차권등기 보증금에는 배당될 금액이 없습니다. 따라서 응찰자는 “2,949만원짜리 물건”이 아니라 낙찰가와 별도로 보증금 인수위험을 보는 물건으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 1669 소유메트로 5층 516호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 송윤주 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 29,498,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,812,295원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 앞선 권리가 문제
말소기준은 2020.09.02 안동시 압류로 계산되어 있습니다. 이 기준 뒤의 예천농업협동조합 근저당, 서울보증보험·신용보증기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2018.05.28 가처분은 말소기준보다 앞선 권리로 표시되어 매수인 인수 가능성이 남습니다. 2019.08.06 일부해제 등기가 있으나, 제공된 등기 흐름만으로는 안전하게 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인·임차권등기 분석
실제 임차 관련자는 2명으로 보입니다. 최혁준은 보증금 1,000,000원과 차임 550,000원이 확인되나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 이지은은 임차권등기권자로 보증금 95,000,000원, 주거용 전부, 전입 2022.09.27, 확정일자 2022.09.29, 배당요구일 2023.11.03이 확인됩니다.
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최혁준 | 확인 필요 | 1,000,000원 | 550,000원 | 전입신고일 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 | 아님 |
| 이지은 | 주거용 전부 · 임차권등기 | 95,000,000원 | - | 2022.09.27 / 2022.09.29 | 인수 명시 | 배당요구 2023.11.03 | 주택도시보증공사 |
이지은의 보증금반환채권은 주택도시보증공사가 양수한 것으로 표시되어 있습니다. 이는 실제 임차인이 새로 늘어난 것이 아니라 보증금반환채권의 양수·승계 구조이므로, 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 주된 인수위험은 이지은 명의 임차권등기 보증금 95,000,000원 한 덩어리로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 930,964원 |
| 1. 근저당 · 예천농업협동조합 | 169,000,000원 | 28,567,036원 |
| 2. 근저당 · 최철호 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이은경 | 133,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 296,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 100,812,295원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,236,312,295원, 채권자 총 배당은 28,567,036원, 미배당은 1,207,745,259원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도청 남측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔·근린생활시설·경상북도청 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 “오피스텔”로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상7층 건물의 제5층 제516호이며 사용승인일은 2017.04.06입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 536,400원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 재계산. 최저가 29,498,000원이 아니라 임차권등기 보증금 95,000,000원을 기준으로 수익성을 판단하세요.
- 임차권등기 인수 확인. 보증금 95,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수로 표시되어 있습니다. 배당 가능성과 인수 잔액을 반드시 따져야 합니다.
- 가처분 인수 여부. 2018.05.28 가처분은 말소기준보다 앞선 권리로 표시되어 있습니다. 2019.08.06 일부해제의 범위와 현재 효력을 원본 등기와 별도 서류로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 최혁준은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 현황조사·명세서와 실제 점유를 대조하세요.
- 보증기관 승계 구조. 주택도시보증공사는 보증금반환채권의 양수인으로 표시됩니다. 보증금 중복 합산은 금물이나, 인수위험 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “인수 후 총액”으로 봐야 한다
이 물건은 감정가 8,600만원에서 3회 유찰되어 최저가 2,949만원까지 떨어졌습니다. 그러나 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권등기 보증금 95,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수되는 구조이므로, 실질취득 기준은 약 9,500만원입니다. 이는 감정가보다도 높은 수준입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 가처분 인수 가능성, 전입일 미상 점유자 이슈까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 권리 리스크가 크고, 가격 메리트는 실질취득 기준에서 사라집니다.