제주지방법원 2025타경8330. 서귀포시 성산읍 수산리의 토지와 3층 숙박시설을 함께 매각하는 사건입니다. 말소기준권리는 2017.12.06. 중소기업은행 근저당권 2,496,000,000원입니다. 같은 날 소유권을 취득한 엔피엘파트너스제11차자산관리유한회사 명의의 부동산에 2018년 후순위 근저당, 2022년 압류, 경매개시결정이 차례로 붙은 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리 없음으로 기재돼 있어 등기상 인수 구조는 단순합니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실과 물건 자체의 위험이 없다는 것은 다른 문제입니다. 이 사건에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하고 공매절차 진행 중으로 기재돼 있습니다. 토지 위 산담과 분묘 존재 여부가 명확하지 않으며 분묘기지권 성립 여부도 불분명합니다. 숙박시설 승강기는 검사 연기로 운행이 중지된 것으로 조사됐습니다. 따라서 낙찰 전에는 권리분석뿐 아니라 절차·점유·시설·토지현황을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8330 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 2576 가동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 · 토지 및 건물 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브위슁글지붕 3층 |
| 토지 현황 | 기호(1) 4,424㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 엔피엘파트너스제11차자산관리유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,692,496,740원 / 3,284,748,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행의 승계인 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사 / 2,069,146,788원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 포함 | 제시외 기계실 블럭조 샷시지붕 단층 10㎡ · 조경수 등 |
| 매각 제외 | 목록1 지상의 전기차 충전시설 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리인 2017.12.06. 중소기업은행 근저당권보다 뒤에 설정된 주식회사미드레이트대부 근저당권 390,000,000원, 제주특별자치도 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2023년에 시작된 중소기업은행 및 미드레이트대부의 종전 경매는 각각 취하와 기각을 원인으로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노현일 | 미상 | 2018.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 노현일 1명입니다. 전입일 2018.05.28.은 말소기준권리 2017.12.06.보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 임차인 문제는 없습니다.
다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 또는 소액임차인 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 이는 배당액과 소유자 잔여금에 영향을 줄 수 있으므로 보완된 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 확인해야 합니다. 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 3,284,748,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 같은 금액입니다. 그러나 숙박시설과 토지를 비교할 동일 용도의 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 3,284,748,000원 | 0원 | 363,500,520원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 2,299,323,600원 | 612,069,636원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 1,609,526,520원 | 1,294,968,745원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,284,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 35,247,480원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,496,000,000원 | 2,496,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사미드레이트대부 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 363,500,520원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 두 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 363,500,520원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다. 배당 부족이 발생해도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주해양동물박물관 동측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설·농지·토지임야 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 전기·소방·위생·급배수·급탕·냉난방·주방·승강기 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 승강기. 국가승강기정보센터 열람 내용 등에 따르면 검사 연기로 운행이 중지된 것으로 조사됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지거래허가구역. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역에 관한 토지거래계약 허가구역으로 2024.11.15.부터 2026.11.14.까지 기재돼 있습니다.
- 산담·분묘. 목록2 토지에 연고 미상의 산담 등이 있고, 과거 감정평가전례와 항공영상에서는 봉분 2기가 확인됐으나 현재 봉분의 존재와 관리 상태를 명확히 확인하기 어렵습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 기호(1) 토지의 공시지가는 168,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 상태. 한국자산관리공사 공매 사건과 법원경매의 진행·중지·정리 여부를 각각 확인하세요.
- 산담과 분묘 현장조사. 봉분의 실제 존재 여부, 연고자, 관리 흔적과 토지 이용 제한 가능성을 확인하세요.
- 분묘기지권 검토. 매각물건명세서상 성립 여부가 불분명하므로 현장확인과 관련 자료 검토가 필요합니다.
- 임차인 점유 확인. 노현일의 실제 점유부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
- 승강기와 시설비. 승강기 운행 중지 원인, 검사 재개 조건과 수리비를 확인하고 숙박시설 전체 설비 상태를 점검하세요.
- 매각 범위. 제시외 기계실 10㎡와 조경수는 포함되고 전기차 충전시설은 제외되므로 경계와 소유관계를 대조하세요.
- 측량 필요성. 제시외건물의 정확한 위치와 경계는 측량이 필요할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 숙박시설 수익성, 보수비, 토지 제약과 처분 가능성을 별도로 검토하세요.
- 배당 변동 항목. 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 확인해 예상배당표와 소유자 잔여금 변동 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 공매 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기권리가 소멸하고, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액이 0원이라는 점이 분명합니다. 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 3,284,748,000원입니다.
하지만 동일 용도 실거래와 수익자료가 없어 감정가 70%를 가격 메리트로 해석할 근거는 부족합니다. 여기에 공매절차 교차 진행, 산담과 분묘의 존재 여부, 분묘기지권 불명, 승강기 운행 중지, 임차인의 보증금·점유범위 미상이 겹칩니다. 등기상 권리는 통과, 가격과 현장은 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 공매 정리 여부와 토지·시설의 실제 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
