서울남부지방법원 2025타경12154. 금천구 시흥동 에스클래스 제3층 제302호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 출발점은 2017년 6월 13일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 128,700,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 씨피크라우드대부의 근저당권과 전세권, 현재의 강제경매개시결정 및 후속 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사에는 조성지가 확인됩니다. 전입일은 2025.05.12로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 배당관계와 명도 과정은 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 790-7 에스클래스 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로44나길 27-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지상 5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 2012.08.29 |
| 소유자 | 장재원 · 2024.12.11 소유권이전(2023.06.03 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 194,560,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 22,695,361원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2017.06.13 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 128,700,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2025.06.05 설정된 씨피크라우드대부의 57,000,000원 근저당권과 5,000,000원 전세권은 모두 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 2025.09.17 현재 사건의 강제경매개시결정과 2026.02.09 임의경매개시결정도 같은 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 확인되지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성지 | 미상 | 2025.05.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
조성지의 전입일 2025.05.12는 말소기준권리인 2017.06.13 우리은행 근저당권보다 약 8년 뒤입니다. 따라서 이 전입을 기준으로 한 대항력은 없고, 보증금이 매수인에게 승계되는 위험도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 순위는 확정적으로 판단하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
감정가는 304,000,000원, 현재 최저매각가는 194,560,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 현재 숫자로 확인되는 가격 기준은 감정가와 경매 최저가이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서 확실히 말할 수 있는 것은 2회 유찰을 거쳐 최저가가 194,560,000원까지 내려왔다는 점과, 이 금액에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액도 194,560,000원이라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,523,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 128,700,000원 | 128,700,000원 |
| 2. 근저당 · 씨피크라우드대부주식회사 | 57,000,000원 | 57,000,000원 |
| 3. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 22,695,361원 | 336,160원 |
| 5. 경매개시결정 · 씨피크라우드대부 주식회사 | 22,695,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 194,560,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 236,090,722원, 총 배당액은 191,036,160원이며 45,054,562원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 194,560,000원 | 191,036,160원 | 45,054,562원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 155,648,000원 | 152,668,928원 | 83,421,794원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 124,518,400원 | 121,975,142원 | 114,115,580원 | 0원 |
현재 회차에서는 우리금융캐피탈의 청구액 22,695,361원 중 예상배당이 336,160원에 그치고, 3회 이상 유찰 시에는 해당 신청채권자 예상배당도 0원입니다. 다만 이 미배당은 채권자의 회수 문제이며, 주어진 권리관계상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 서측 인근. 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2012.08.29입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 해당 사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 조성지의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 및 실제 임대차 내용을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인하세요.
- 명도 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요. 현재 실질취득액은 194,560,000원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차의 채권자 미배당은 45,054,562원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인 부담으로 혼동하면 안 됩니다.
- 선순위 근저당 확인. 말소기준권리는 2017.06.13 우리은행 근저당권 128,700,000원입니다. 등기부 최신본에서 권리변동 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 점유 관련 비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2017.06.13 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조성지도 2025.05.12 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력 없음, 매수인 승계 0원입니다.
다만 감정가 304,000,000원이 두 번 유찰돼 194,560,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 검증된 것은 아닙니다. 현재 회차에서 확실한 숫자는 실질취득 194,560,000원, 인수 0원, 채권자 미배당 45,054,562원입니다. 따라서 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 별도 검증입니다. 임차인의 실제 임대차관계와 점유상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
