서울남부지방법원 2025타경12154. 서울 금천구 시흥동 에스클래스 3층 302호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 장재원이며, 2023.06.03 상속을 원인으로 2024.12.11 소유권이 이전됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2017.06.13 설정된 우리은행 근저당권 128,700,000원입니다. 그 뒤 설정된 씨피크라우드대부 근저당과 전세권, 현재의 강제·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
점유자 조성지는 2025.05.12 전입했습니다. 이는 말소기준인 2017.06.13보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않지만, 대항력 자체가 성립하지 않아 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차에서 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 790-7 에스클래스 제3층 제302호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로44나길 27-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 · 제3층 제302호 · 사용승인일 2012.08.29 |
| 소유자 | 장재원 (2023.06.03 상속, 2024.12.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 155,648,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 22,695,361원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.06.13 우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.06.05 씨피크라우드대부주식회사 근저당 57,000,000원과 전세권 5,000,000원이 설정됐고, 2025.09.17 우리금융캐피탈의 강제경매, 2026.02.09 씨피크라우드대부의 임의경매가 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성지 | 미상 | 2025.05.12 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 155,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,979,072원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 128,700,000원 | 128,700,000원 |
| 2. 근저당 · 씨피크라우드대부주식회사 | 57,000,000원 | 23,968,928원 |
| 3. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 22,695,361원 | 0원 |
| 5. 임의경매 · 씨피크라우드대부 주식회사 | 22,695,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 155,648,000원 가정 시 채권자 총 청구액 236,090,722원 가운데 152,668,928원이 배당되고, 미배당액은 83,421,794원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한울중학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2012.08.29입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점 확인. 3회 유찰·감정가 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 인근 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조성지는 대항력이 없지만 점유부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 현황과 명도 협상 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰 등을 통해 표시됐습니다.
- 후순위 채권. 씨피크라우드대부 근저당·전세권과 후순위 경매채권은 미배당이 발생하지만, 말소기준 이후 권리라 매수인에게 승계되지는 않습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 124,518,400원, 5회 유찰 시 99,614,720원으로 내려가며 미배당은 각각 114,115,580원, 138,669,067원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 씨피크라우드대부 근저당·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 조성지도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
다만 3회 유찰로 최저가가 155,648,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 감정가 할인율과 실제 시장가격은 다른 문제이고, 다세대는 개별 건물·층·상태에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 현재 회차에서의 핵심은 51.2%라는 숫자보다 실제 시장가와 점유·내부상태를 어디까지 확인하느냐입니다.
