제주지방법원 2025타경8355. 애월읍 애월리 바움채애월비동 4층 402호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 183,000,000원이었지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 128,100,000원까지 내려왔습니다. 권리관계의 기준점은 2023.02.20. 설정된 중소기업은행 근저당권 105,600,000원입니다. 이 근저당권은 2025.05.23. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준보다 뒤에 설정된 제주신용보증재단 가압류 40,950,000원과 신용보증기금 가압류 16,733,195원, 2025.06.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자로 조사된 공지경의 전입신고는 2024.11.07.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8355 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 423-4 바움채애월비동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 전용 55.3239㎡ · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이수영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 95,598,388원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 현장 표시 | ‘202동’ · 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
과거 제민신용협동조합 근저당 2건과 한빛새마을금고 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.02.20. 중소기업은행 근저당 105,600,000원입니다. 이후 2025.05.23. 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.06.30. 임의경매를 개시했습니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공지경 | 미상 | 2024.11.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
공지경의 전입신고일 2024.11.07.은 말소기준권리인 2023.02.20. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 관계는 원본 명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 크게 낮아진 현재 최저가
바움채애월은 16세대, 2017.05.18. 준공이며 대상 면적 55.3239㎡와 실거래 면적이 일치합니다. 확인된 동일 면적 거래는 4건으로, 가장 최근 거래는 2025.09. 4층 195,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 역시 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 55.32㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2024.02 | 55.32㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2023.07 | 55.32㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2022.04 | 55.32㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.32㎡ | 4건 | 185,000,000원 |
전체 4건 평균은 185,000,000원이지만 가격 판단에서는 더 최근인 2025.09. 거래 195,000,000원을 우선하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다. 현재 최저가 128,100,000원은 전체 평균의 69.2%, 최근 12개월 평균의 65.7%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 +7.3%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다. 따라서 이번 회차는 단순히 감정가 대비 할인됐다는 수준을 넘어, 확인된 최신 실거래보다도 현저히 낮은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 2. 가압류 · 제주신용보증재단 | 40,950,000원 | 19,906,600원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 16,733,195원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 163,283,195원 중 125,506,600원이 배당되고 37,776,595원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 37,776,595원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 75,627,255원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 102,044,038원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 37,776,595원에서 75,627,255원, 102,044,038원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 승계 부담은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 애월초등학교 남측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호이며 위생·급배수·보일러 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 고도지구 20M 이하 · 중로3류 접합 · 공시지가 385,700원/㎡ · 토지면적 768.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·하수처리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 바움채애월은 16세대이며 준공일은 2017.05.18.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 공지경의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분은 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2023.02.20. 중소기업은행 근저당이 2025.05.23. 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 등기 원본에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 128,100,000원은 최신 실거래 195,000,000원의 65.7%입니다. 감정가 할인율보다 최신 실거래와의 차이를 우선 보세요.
- 현장 표시. 등기·주소는 바움채애월비동이지만 현장 표시는 ‘202동’으로 기재돼 있으므로 현장에서 정확한 호실을 대조하세요.
- 배당 변수. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 명세서를 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 띄는 회차
이 사건은 말소기준이 명확하고, 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하며, 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수 0원으로 정리되는 구조입니다. 권리상 핵심 변수는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자의 세부 임차관계 확인입니다.
가격은 현재 회차에서 분명한 장점이 있습니다. 감정가 183,000,000원에서 1회 유찰돼 128,100,000원으로 내려왔고, 가장 최근 동일 면적·동일 4층 거래는 195,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 195,000,000원이며 현재 최저가는 그 65.7%입니다. 거래 추세도 +7.3%이므로 제공된 시장 데이터에서는 하락 추세로 볼 근거가 없습니다. 권리는 비교적 단순하고, 현재 가격은 최근 실거래 대비 낮다. 다만 소규모 16세대 다세대인 만큼 실제 환금성과 점유·임대관계를 현장에서 확인하는 것이 마지막 관문입니다.
