부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 서울 영등포 신동아아파트 705호는 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 다만 대항력 있는 임차인 한창남의 보증금이 미상이라 명도·인수 여부 확인이 핵심입니다. 또한 최저가는 최근 12개월 실거래 평균과 거의 같은 수준으로 신건 가격 메리트는 제한적입니다.

감정가 / 최저가

910,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 12개월 평균

907,500,000원

동일 평형 8건

최저가 ÷ 최근시세

100.3%

시세 이상 수준

매수인 인수

0원

배당표 기준

서울남부지방법원 2025타경12311. 서울 영등포구 양평동1가 신동아아파트 5동 705호입니다. 전용면적 50.81㎡ 아파트로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 핵심 권리는 2021년 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 이후 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 단순 무인수 물건으로 보기 어렵습니다. 현황조사상 한창남 임차인이 전입·확정일자를 갖춘 것으로 확인되어 대항력 있음으로 분석됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 반드시 임차관계를 추가 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경12311 (임의경매)
소재지	서울특별시 영등구 양평동1가 20 신동아아파트 제5동 제7층 제705호
물건종류 / 면적	아파트 · 전용 50.81㎡
소유자	김성임
감정가 / 최저가	910,000,000원 / 910,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	중소기업은행 / 298,635,163원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리

말소기준권리는 2021.04.12 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025.11.24 접수된 서울신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선순위 권리는 확인되지 않으나, 임차인 한창남의 대항력 여부가 실질 리스크입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인이 우선

임차인	전입일	확정일자	대항력	우선변제	승계
한창남	2010.07.12	2010.07.12	有	有	보증금 미상 확인 필요

⚠️ 대항력 임차인 주의 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력은 있습니다. 다만 보증금이 미상인 상태이므로 실제 인수금액은 임차보증금 확인 후 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 검증 필요

동일 평형(50.81㎡) 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 907,500,000원, 최신 거래는 2026.06 1,180,000,000원입니다. 최저매각가는 910,000,000원으로 최근 12개월 평균 대비 100.3% 수준입니다.

거래월	층	거래가
2026.06	7	1,180,000,000원
2026.01	6	985,000,000원
2025.10	1	930,000,000원
2025.09	12	920,000,000원
평균	8건	907,500,000원

⚠️ 가격 판단 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지 않습니다. 최신 거래가 높게 형성되어 있으나, 전체 평균 대비가 아닌 최근 거래 흐름 기준으로 보면 신건 가격은 충분한 할인 구간으로 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 910,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	11,500,000원
중소기업은행 근저당	360,000,000원	360,000,000원
서울신용보증재단 가압류	26,373,588원	26,373,588원
소유자 잔여	-	512,126,412원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 시세

최저가는 최근 12개월 평균과 유사한 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당표 기준 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 대항력 임차인 보증금이 미상입니다. 보증금 규모에 따라 실질 취득비용 판단이 달라질 수 있어 임차관계 확인이 선행되어야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 한창남의 보증금 및 배당요구 결과를 반드시 확인하세요.
가격 기준. 최저가는 최근 12개월 평균 907,500,000원과 유사한 수준으로 신건 가격 메리트를 따져야 합니다.
재건축 관련 확인. 신동아아파트 주택재건축정비사업조합 관련 등기 사항과 진행 상황을 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 임차와 가격을 봐야 한다”

이 물건은 후순위 권리가 매각으로 정리되는 안정적인 구조입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 점, 신건 최저가가 최근 12개월 평균과 비슷한 점은 반드시 검토해야 합니다. 권리상 위험은 낮지만 가격과 임차관계 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

부동산임의경매

재건축 기대감 속, 신건 가격과 임차 리스크를 확인해야 한다 — 영등포 신동아 705호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리

② 임차인 분석 — 보증금 확인이 우선

③ 시세 비교 — 신건 가격 검증 필요

④ 예상배당표 (매각가 910,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 임차와 가격을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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