제주지방법원 2025타경8357. 제주 제주시 구좌읍 덕천리 853 일원의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 법당·단독주택·창고로 이용되고 있고, 목록 3은 공부상 창고시설이지만 현황은 법당입니다. 권리관계의 출발점은 2020.01.03. 우정새마을금고의 채권최고액 600,000,000원 근저당이며, 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 열린새마을금고의 채권최고액 480,000,000원 근저당도 설정되어 있습니다.
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 1,019,330,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 우정새마을금고 근저당에 600,000,000원, 열린새마을금고 근저당에 406,736,700원이 배당되고 후순위 채권에는 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8357 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 853 |
| 등기상 표시 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 853, 853-3 에이동 · 도로명 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕평로 157-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 법당 · 단독주택 · 창고 |
| 토지 | 2,608.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 임성실 |
| 감정가 / 최저가 | 2,080,265,040원 / 1,019,330,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 461,994,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.01.03. 설정된 우정새마을금고 근저당 600,000,000원입니다. 같은 날 열린새마을금고 근저당 480,000,000원도 설정됐고, 2024.05.21. 우정새마을금고 근저당 48,000,000원, 2025.07.09. 신한카드 가압류 7,663,679원은 후순위입니다. 경매개시결정과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광자 | 비동 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 특별매각조건 — 농지취득자격증명이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물인 목록 3-1을 포함해 일괄매각됩니다.
- 목록 3. 공부상 용도는 창고시설이나 현황은 법당으로 이용 중입니다.
- 목록 4·5. 단독주택으로 이용 중입니다.
- 목록 6. 건축물대장상 창고시설 일반창고 58.59㎡ 및 주차장 25.83㎡로 등재되어 있고, 현황은 창고입니다.
- 지번 정리. 목록 3~6은 공부상 덕천리 853, 853-3이나, 853-3이 853에 합병되어 현황은 덕천리 853에 소재합니다.
- 경계 확인. 목록 1 북동측 담장 일부와 소각장은 인접 토지 덕천리 851에 소재해 감정평가에서 제외됐습니다.
- 감정 포함. 목록 1 지상의 조경수와 담장은 토지에 포함해 감정평가했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,019,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,593,300원 |
| 1. 근저당 · 우정새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 열린새마을금고 | 480,000,000원 | 406,736,700원 |
| 3. 근저당 · 우정새마을금고 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,663,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,135,663,679원 중 예상배당 1,006,736,700원, 미배당은 128,926,979원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 구좌읍 덕천리 어대오름 남서측 인근이며, 일대는 단독주택과 전 등이 소재합니다.
- 교통. 토지들은 연접하고 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 2,608.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 132,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물. 목록 3은 경량철골구조 단층 법당, 목록 4·5는 철근콘크리트구조 단층 단독주택, 목록 6은 경량철골구조 단층 창고이며 사용승인일은 2019.12.27.입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 목록 3은 공부상 창고시설이고 실제 이용은 법당입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 2의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 처리기간을 입찰 전에 해당 행정관서에 확인하세요.
- 보증금 위험. 매각허가기일까지 농취증을 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건을 반드시 반영하세요.
- 점유 확인. 진광자는 비동에 2020.03.23. 전입한 것으로 조사되며 대항력은 없지만, 실제 점유범위와 명도 상태는 현장에서 다시 확인하세요.
- 복합용도 확인. 법당·단독주택·창고의 실제 상태와 수선 필요성, 각 건물의 활용 가능성을 별도로 확인하세요.
- 경계 확인. 북동측 담장 일부와 소각장이 인접 토지 덕천리 851에 있다는 감정평가 내용을 현장 경계와 대조하세요.
- 제시외 건물. 목록 3-1이 일괄매각에 포함되므로 현황·면적·사용 상태를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 농지 관련 행정자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 농취증”
현재 최저매각가는 1,019,330,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 진광자 역시 2020.03.23. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 권리 승계 자체는 비교적 단순한 편입니다.
그러나 이 물건은 일반적인 단일 주택 경매가 아닙니다. 토지와 법당·단독주택·창고가 함께 묶여 있고, 목록 2는 농지취득자격증명 제출이 특별매각조건입니다. 특히 매각허가기일까지 증명을 내지 못하면 매수보증금을 반환하지 않는다는 조건은 가격 할인보다 우선해 검토할 사항입니다. 권리 인수는 0원, 절차 리스크는 농취증. 이 사건의 핵심은 최저가의 할인율보다 농취증 발급 가능성과 복합 부동산의 실제 활용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
