제주지방법원 2025타경8357. 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 853 일대의 토지와 여러 동의 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 법당으로 이용되는 건물, 단독주택, 창고가 포함되어 일반적인 아파트·주택 경매와는 성격이 다릅니다. 공부상 창고시설을 법당으로 사용하는 건물도 있고, 농지취득자격증명 제출이 필요한 토지도 포함되어 있습니다.
등기상 말소기준은 2020.01.03. 설정된 우정새마을금고 근저당권입니다. 같은 날짜에 열린새마을금고 근저당권도 설정되어 있고, 이후 추가 근저당과 가압류가 붙었습니다. 2026년에는 일부 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 금융채권 관계는 복잡해 보이지만, 매각으로 소멸하는 담보권과 실제 낙찰자에게 남는 위험은 구분해야 합니다.
이 사건의 판단 순서는 분명합니다. 농취증 발급 가능성, 현황 이용과 인허가, 점유관계, 실제 처분 가능한 가격입니다. 가격이 크게 내려온 이유를 단순한 할인으로 해석하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 853 일대 건물 등기상 덕천리 853, 853-3 · 에이동 도로명주소: 덕평로 157-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 법당·단독주택·창고 등 일괄매각 |
| 토지 현황 | 표시 토지 2,608.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 별도 목록에 농지취득자격증명 제출 대상 토지 포함 |
| 건물 이용상태 | 목록 3: 법당 목록 4·5: 단독주택 목록 6: 창고 |
| 건물 사용승인 | 2019.12.27 (목록 3~6) |
| 소유자 | 임성실 |
| 감정가 | 2,080,265,040원 |
| 최저매각가 | 713,531,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 우정새마을금고 |
| 청구금액 | 461,994,810원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.03 우정새마을금고 근저당권 채권최고액 600,000,000원 |
| 실제 임차인 | 진광자 1명 확인 · 비동 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 특별매각조건 | 목록 2 농지취득자격증명 제출 필수. 매각허가기일까지 미제출 시 매수보증금 반환하지 않음. |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물(목록 3-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권 소멸과 점유위험은 별개
등기상 담보권의 출발점은 2020.01.03.입니다. 같은 접수번호 759로 우정새마을금고의 채권최고액 600,000,000원과 열린새마을금고의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 기재되어 있습니다. 두 근저당권의 채무자는 박선영으로, 등기상 소유자 임성실과 구분됩니다.
이후 2024.05.21 우정새마을금고가 임성실을 채무자로 하는 채권최고액 48,000,000원의 근저당권을 추가로 설정했습니다. 2025.07.09 신한카드 주식회사의 가압류 7,663,679원도 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후에 성립한 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
과거 김영현의 가압류 및 강제경매개시결정 관련 등기는 말소 처리되었고, 김종섭의 가압류도 말소되었습니다. 현재 배당의 주요 대상이 되는 근저당권은 2025.09.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.21 및 2026.02.02 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전된 내역이 있습니다. 배당표의 최초 근저당권자 명칭과 실제 배당수령권자는 양도·승계관계를 반영해 대조해야 합니다.
임차인·점유 관계
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광자 비동 |
2020.03.23 | 미상 | 후순위 전입 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 실제 임차인 1명 |
진광자의 전입신고일은 2020.03.23으로, 말소기준권리 설정일인 2020.01.03보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류됩니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고, 점유 부분은 비동으로 표시되어 있습니다. 실제 임대차관계와 점유 경위, 대항요건의 성립 여부는 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 최종 확인해야 합니다. 보증금이나 우선변제금액을 임의로 산정해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인은 미확인
이 사건의 감정평가액은 2,080,265,040원이며, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 713,531,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준으로 내려왔고, 감정가와 최저매각가의 차이는 1,366,734,040원입니다.
그렇지만 이 차이는 어디까지나 감정가 대비 가격 하락폭입니다. 동일하거나 유사한 용도의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가치보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다. 일반 주택과 달리 법당·단독주택·창고·농지가 결합된 부동산은 용도별 수요와 매각 후 활용 가능성이 다르므로 환금성 검토가 중요합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
713,531,000원 | 431,667,989원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
499,471,699원 | 643,586,697원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
349,630,189원 | 791,728,313원 | 0원 |
회차별 수치는 제시된 매각가·예상배당 시나리오입니다. 향후 실제 매각가나 배당액을 확정한 수치가 아닙니다. 채권자 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 구분됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 713,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,535,310원 |
| 1. 근저당 · 우정새마을금고 을구 1번(1) · 원권리자 명칭 |
600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 열린새마을금고 을구 1번(2) · 원권리자 명칭 |
480,000,000원 | 103,995,690원 |
| 3. 근저당 · 우정새마을금고 을구 2번 · 원권리자 명칭 |
48,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,663,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 713,531,000원을 기준으로 집행비용 9,535,310원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 703,995,690원으로 추정됩니다. 채권최고액·청구금액 등을 기준으로 합산된 채권액 1,135,663,679원에 비해 431,667,989원이 미배당으로 남습니다.
우정새마을금고의 첫 근저당권에는 600,000,000원이, 열린새마을금고의 근저당권에는 103,995,690원이 배당되는 계산입니다. 이후 근저당과 신한카드 가압류에는 배당이 없고, 소유자 잔여도 0원입니다.
이 배당표는 채권최고액 등을 바탕으로 한 단순 추정입니다. 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 관계, 근저당권 양도·승계, 법정 우선채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 배당수령권자와 배당순위는 별도로 확인해야 합니다. 미배당 채권액을 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.
④ 농취증·건물 이용·입지 위험 (매각물건명세서·감정요항표 기준)
- 일괄매각 및 제시외 건물. 토지와 건물이 함께 매각되며, 제시외 건물인 목록 3-1이 포함됩니다. 실제 건물의 위치와 규모, 일괄매각 범위 및 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 법당으로 이용되는 건물. 목록 3은 공부상 창고시설이나 현황에서는 법당으로 이용됩니다. 현황 이용이 인허가상 적법한지, 매수 후 동일한 용도로 사용할 수 있는지 관할 행정관서에 확인해야 합니다.
- 단독주택과 창고. 목록 4·5는 단독주택이며, 기본 위생·급배수·난방설비가 갖추어진 것으로 조사되었습니다. 목록 6은 건축물대장상 일반창고 58.59㎡ 및 주차장 25.83㎡로 등재되어 있으나 현재는 창고로 이용됩니다. 주차장 부분의 사용상태 역시 확인 대상입니다.
- 인접 토지와 경계. 목록 1 북동측 담장 일부와 소각장은 인접한 덕천리 851번지에 소재하며 감정평가에서 제외되었습니다. 반면 목록 1 지상 조경수와 담장은 토지에 포함해 감정평가되었습니다. 경계측량과 현장 확인이 필요합니다.
- 합병된 지번. 건물 목록 3~6의 공부상 소재지번은 덕천리 853 및 853-3이나, 853-3번지가 853번지에 합병되어 현황은 덕천리 853번지에 소재합니다. 매각목록과 실제 지적·건축물대장을 대조해야 합니다.
- 입지와 교통. 어대오름 남서측 인근으로 단독주택과 전 등이 분포합니다. 차량 통행이 가능하고 인근 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통 상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 토지이용규제. 계획관리지역에 속하며 경관보전지구 3등급, 지하수자원보전 3등급, 생태계보전지구 4-2등급·5등급 관련 제한 및 건축계획심의대상구역이 기재되어 있습니다. 별도 농지에는 역사문화환경보존지역도 표시됩니다. 향후 건축·용도변경·토지개발 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지의 개별 특성. 표시 토지는 지목 '대', 면적 2,608.0㎡, 평지·자루형·소로한면으로 기재되어 있으며 공시지가는 132,600원/㎡입니다. 이 공시지가를 전체 일괄매각 물건의 실거래 시세로 대체해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 사전 확인. 목록 2의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정관서에 확인하고, 매각허가기일까지 제출할 수 있는지 검토하세요. 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 특별매각조건이 가장 중요합니다.
- 건물 용도와 인허가 대조. 법당으로 이용 중인 목록 3의 공부상 창고시설 용도, 목록 6의 주차장·창고 이용, 제시외 건물 3-1의 현황을 확인하세요.
- 실제 점유·임대차 확인. 진광자의 비동 점유 범위와 전입 이력, 보증금, 확정일자, 임대차계약 및 배당요구 여부를 확인하고 명도 계획을 세우세요.
- 경계와 지적관계 확인. 덕천리 853-3의 합병 사항, 덕천리 851번지에 걸친 담장 일부 및 소각장, 건물별 위치와 소유권 범위를 현장·지적도와 대조하세요.
- 규제 및 활용계획 점검. 계획관리지역, 경관·생태계·지하수보전 관련 제한, 역사문화환경보존지역 및 건축계획심의 규제가 실제 사용과 개발에 미치는 영향을 확인하세요.
- 실거래와 처분가치 검증. 감정가 2,080,265,040원 대비 최저가 713,531,000원이라는 차이만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 토지·건물별 실제 거래 가능 가격을 검증하세요.
- 근저당권 양도 및 배당 확인. 주식회사새마을금고자산관리회사로의 권리이전, 공동담보관계, 실제 피담보채무액과 배당순위를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 지적도 및 토지이용계획을 직접 확인하세요. 매각조건과 기일의 변경 여부도 법원에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 떨어졌지만, 입찰 조건이 먼저다”
제주 구좌읍 덕천리 853 일대의 이 물건은 감정가 2,080,265,040원에서 최저가 713,531,000원까지 내려온 3회 유찰 사건입니다. 말소기준권리 이후 근저당권과 가압류의 소멸 구조는 비교적 명확하며, 예상배당표상 매수인 인수금은 0원입니다.
그러나 법당·단독주택·창고가 결합된 부동산이라는 점, 진광자 1명의 점유 및 미상 임대차 내용, 인접 토지에 소재한 시설물과 건축물의 공부상 용도 차이, 그리고 농지취득자격증명 제출이라는 특별매각조건을 함께 고려하면 단순한 저가 경매물건으로 평가하기 어렵습니다.
무엇보다 농취증을 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못한다는 조건이 명시되어 있습니다. 실제 거래 가능한 시세도 확인되지 않아 감정가의 34.3%라는 비율만으로 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.
결론은 ‘등기상 인수 부담은 제한적, 농취증·용도·환금성 위험은 큼’입니다. 농취증 발급 가능성과 전체 일괄매각 물건의 적법한 이용·처분가치를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라, 실제로 취득하고 활용하고 다시 매각할 수 있는가입니다.
