제주지방법원 2025타경8396. 제주 애월읍 납읍리 2120 제17동의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 2층이고 현재 주거용으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 주식회사대성시티건설이며, 2021.09.02. 송현새마을금고가 설정한 채권최고액 516,000,000원의 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2024.02.26. 한국자산관리공사로 이전됐고, 2025.07.08. 한국자산관리공사가 임의경매를 개시했습니다.
권리의 선후관계만 보면 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 신탁등기와 재산보전처분도 이미 말소된 상태입니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 감정평가서에는 현재 임대중이라고 하나 자세한 사항은 미상이라고 기록돼 있고, 매각물건명세서 비고에는 임차인이 화장실의 일부 누수 및 역류현상을 진술한 내용이 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정할 수 없고, 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8396 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 제17동 · 도로명 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽납로 144-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주거용 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 9,842㎡ · 목록2 지분매각 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 주식회사대성시티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 535,763,650원 / 262,525,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 509,416,968원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준권리는 2021.09.02. 설정된 송현새마을금고 근저당권 516,000,000원입니다. 2020년 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 2021.09.02. 말소됐고, 2023년 재산보전처분도 2025.05.15. 말소됐습니다. 근저당은 2024.02.26. 한국자산관리공사로 이전됐으며 2025.07.08. 임의경매가 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 262,525,000원으로 감정가 535,763,650원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이고, 3회 유찰 시 시나리오는 183,767,500원, 4회 유찰 시 128,637,249원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지 지분이 결합된 일괄매각이고, 농촌취락지대 주변의 타운하우스·농가주택·농경지 혼재 지역인 만큼 실제 거래가와 환금성 확인이 선행돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 262,525,000원 | 258,049,650원 | 257,950,350원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 183,767,500원 | 180,394,755원 | 335,605,245원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 128,637,249원 | 126,036,328원 | 389,963,672원 |
③ 예상배당표 (매각가 262,525,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,475,350원 |
| 1. 근저당 · 송현새마을금고 | 516,000,000원 | 258,049,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 516,000,000원 중 258,049,650원이 배당되고 257,950,350원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 현재 주거용으로 이용 중이며, 임대중이라고 하나 자세한 사항은 미상입니다.
- 입지. 납읍리사무소 북서측 근거리 약 560m에 위치하며, 주변은 타운하우스·농가주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 농촌취락지대 주변지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 토지면적은 9,842㎡입니다. 목록2는 지분매각입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 217,300원/㎡.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비, 가스보일러 난방, 천정부착형 시스템에어컨 설비가 돼 있습니다.
- 하자 진술. 화장실에 일부 누수 및 역류현상이 발생한다는 임차인 진술이 있습니다.
⑤ 매각범위·제외물 확인
이 사건은 일괄매각이고 목록2는 지분매각입니다. 토지에 있는 담장, 구골나무·후박나무·단풍나무·서양측백나무·수국·이팝나무·목서 등 조경수목 및 조경등은 평가에 포함됐고, 다락도 건물에 포함 평가됐습니다.
반면 임차인이 식재 또는 설치를 주장하는 남천 3그루, 소철나무 1그루, 목마가렛, 원추리, 측백나무 2그루, 유리오프스(노란데이지), 입술모양 조각물은 평가 및 매각에서 제외됐습니다. 매각범위와 현장 시설물의 소유관계가 구분돼 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 현재 임대중이라는 기록과 임차인 진술이 있으므로 전입세대·점유현황·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없으므로 인근 단독주택·타운하우스·토지 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 토지 지분. 목록2가 지분매각이므로 실제 매각 지분과 사용관계를 원본 매각목록에서 확인해야 합니다.
- 시설 하자. 화장실 일부 누수·역류 진술을 현장에서 확인하고 보수범위를 점검해야 합니다.
- 매각 제외물. 임차인이 식재·설치를 주장한 조경수목과 조각물은 매각 제외이므로 인도 과정에서 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 근저당권 이전 및 경매신청채권자 관계, 공동담보 토지, 말소 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계
감정가 535,763,650원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 262,525,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 숫자만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 임대중이라는 감정평가 기록과 임차인의 누수·역류 진술이 존재한다는 점입니다.
등기상 말소기준권리는 명확하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이지만, 임차인의 보증금·전입·확정일자가 미상인 상태에서는 실제 인수위험을 확정할 수 없습니다. 여기에 단독주택과 토지 지분이 결합된 일괄매각, 매각 제외 조경물, 시설하자 진술까지 함께 점검해야 합니다. 이 사건은 가격 숫자보다 현장·임차·매각범위 확인이 먼저인 물건입니다.
