96,000,000원
서울남부지방법원 2025타경12565. 구로동 로제리움2차 제9층 제909호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 96,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 111,000,000원의 86.5%, 전체 실거래 평균 113,208,333원의 84.8%여서 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 박현희의 점유개시는 2020.04.09, 주민등록은 2020.04.10입니다. 반면 말소기준권리는 2022.10.19 유병호의 가압류입니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서도 을구 순위1번 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 예상배당표에서는 박현희에게 배당되는 금액이 0원으로 계산돼 있어 보증금 135,000,000원 전액이 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제9층 제909호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 제9층 제909호 |
| 실거래 비교면적 | 19.74㎡ |
| 소유자 | 주식회사주한개발 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 96,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현희 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2020.04.10 / 2020.04.09 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 | 135,000,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 따라서 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 등기부 임차권등기 내용에는 최초 임대차계약일 2020.03.10, 증액 계약일 2022.03.10, 확정일자 2020.03.20 및 2022.03.25가 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 9,600만원이 아니라 2.31억을 놓고 봐야 한다
로제리움2차의 실거래 비교면적은 19.74㎡이며, 전체 141세대, 사용승인일은 2014.01.03입니다. 제공된 실거래 12건 전체 평균은 113,208,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 111,000,000원이고 가장 최신인 2026.07 거래는 100,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.74㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 18.54㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2025.12 | 19.74㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 18.54㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 19.74㎡ | 11 | 109,500,000원 |
| 2025.05 | 19.74㎡ | 12 | 118,000,000원 |
| 2025.04 | 19.74㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 19.74㎡ | 3 | 109,000,000원 |
| 2025.03 | 19.74㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 19.74㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2024.08 | 18.54㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 19.74㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 111,000,000원 |
현재 최저가 96,000,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 86.5%라 낮아 보입니다. 그러나 실질취득액은 231,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 111,000,000원뿐 아니라 실거래 최고가 135,000,000원과 감정가 120,000,000원까지 크게 웃돕니다. 따라서 이 사건을 두고 “최저가가 시세보다 싸다”고 평가하면 권리 인수액을 빠뜨린 계산이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 96,000,000원 | 135,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 76,800,000원 | 135,000,000원 | 211,800,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 61,440,000원 | 135,000,000원 | 196,440,000원 |
회차별 매각가는 제공된 시나리오 값이며, 실질취득은 각 매각가에 매수인 인수액 135,000,000원을 합산한 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 인수 · 임차인 박현희 보증금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 유병호 | 170,000,000원 | 93,872,000원 |
| 3. 가압류 · 서울특별시 금천구 | 972,194,317원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박현희 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,277,194,317원 중 예상 배당액은 93,872,000원, 미배당액은 1,183,322,317원입니다. 임차인 박현희의 보증금은 예상배당 0원·매수인 인수 135,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동구로초등학교 북서측 인근. 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 중 제9층 제909호입니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 남서측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 12,090,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 111,000,000원, 최신 거래 100,000,000원이며 최근 구간이 이전보다 -2.6% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 96,000,000원이 아니라 임차보증금 135,000,000원까지 더한 231,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 박현희의 주민등록·점유·확정일자와 을구 순위1번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구를 원문 그대로 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계. 임차권자와 신청채권자가 모두 박현희로 기재돼 있으므로 채권 발생 경위와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰만으로 해결되지 않음. 제공된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액 135,000,000원은 유지됩니다. 최저가 하락만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 시세 하락 반영. 최신 거래 100,000,000원, 최근 12개월 평균 111,000,000원, 추세 -2.6%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔)로 표시되므로 실제 사용·대출·세금·환금성 판단 시 용도를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,600만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 표면가격은 96,000,000원이지만, 권리분석을 끝내고 나면 숫자는 완전히 달라집니다. 박현희의 전입은 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에는 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 제공된 배당계산에서는 임차인 배당이 0원이라 135,000,000원 전액이 인수됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 231,000,000원입니다.
반면 시장은 최근 12개월 평균 111,000,000원, 최신 거래 100,000,000원이고 추세도 -2.6%입니다. 감정가 120,000,000원보다도 실질취득액이 훨씬 높습니다. 1회 유찰이라는 표면 할인은 이 인수구조 앞에서 투자 매력으로 연결되지 않습니다. 권리는 고위험, 가격은 시세 이상, 유찰만으로 해소되지 않는 전액 인수형. 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금까지 포함한 총 부담을 보고 판단해야 합니다.
