제주지방법원 2025타경8419. 제주시 한경면 낙천리 2388-3에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 도로명주소는 낙조길 164-1이며, 토지 면적은 273.0㎡입니다. 건물은 일반목구조에 목구조위징크지붕으로 조성된 단독주택입니다. 2021년 박주미 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 해 길정기에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 길정기를 채무자로 하는 제주시수산업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

그 뒤 하나저축은행의 가압류, 제주시수산업협동조합의 임의경매개시결정, 서울보증보험의 가압류가 순서대로 등기됐습니다. 등기된 담보권과 가압류의 소멸관계는 비교적 명확합니다. 반면 매각물건의 현장 상태와 거래가격은 별개입니다. 감정가 대비 큰 할인율은 경매 진행 상황을 보여줄 뿐, 현재 시장가치에 대한 할인율을 뜻하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2021.06.30 접수된 제주시수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고, 채무자는 현재 소유자인 길정기입니다. 이 근저당권에는 본건 토지인 낙천리 2388-3이 공동담보로 기재되어 있습니다.

말소기준 이후인 2024.11.19 하나저축은행 가압류 54,458,065원, 2025.07.09 임의경매개시결정, 2025.09.30 서울보증보험 가압류 7,945,564원이 등기됐습니다. 근저당권과 두 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 배당을 전액 받지 못하더라도 이 후순위 등기채권을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 할인율은 미확인

이 물건은 감정가 330,070,500원에서 세 차례 유찰되어, 현재 최저매각가는 113,214,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 현재 거래시세와 비교한 매입 경쟁력은 아직 입증되지 않았습니다.

특히 이 물건은 대단지 아파트처럼 같은 단지·같은 평형의 실거래를 직접 대응시키기 쉬운 유형이 아닙니다. 단독주택의 매매가격에는 토지 형상, 도로 조건, 건물 구조와 상태, 관리 부담, 실제 이용면적 등이 함께 반영됩니다. 감정가의 34.3%라는 숫자를 시세의 34.3%로 해석하면 안 됩니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 진행·매각가격을 보장하지 않습니다. 실질취득금액은 각 회차 매각가에 확인된 인수액 0원을 적용한 조건부 금액으로, 취득세·명도·보수 등 부대비용은 제외됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,214,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용을 공제하고, 근저당권과 후순위 가압류 채권의 배당을 계산한 결과입니다. 근저당권은 채권최고액 156,000,000원 기준으로 계산되므로, 이 수치를 확정된 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용 2,384,996원은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 채권 합계 및 미배당액은 근저당 채권최고액을 사용한 단순 배당 시뮬레이션 결과이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 건물·토지·입지 분석 (감정평가 및 토지현황 기준)

권리구조 외에 반드시 확인할 부분은 건물의 실제 이용면적과 현장 상태입니다. 매각물건명세서에는 건물 공부상 면적과 현황도면상 실측면적이 다른 이유가 명시되어 있습니다.

• 입지. 낙천리사무소 남서측 원거리에 위치하며, 주변에는 농지·임야·주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 입지여건은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 다만 버스정류장 등이 다소 원거리에 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 273.0㎡이고 계획관리지역에 속합니다. 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다.
• 보전 관련 규제. 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급에 해당합니다. 향후 증축·형질변경·개발계획을 검토할 경우 관련 기준의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 일반목구조에 목구조위징크지붕이며, 외벽은 세라믹사이딩 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 전기부대설비, 위생·급배수설비, 냉난방설비, 주방설비, 확장형 발코니, 다락, 데크, 담장 등이 있습니다.
• 조경시설. 토지 위에 있는 조경수 및 조명 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다. 일괄매각 범위와 실제 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 98,500원입니다. 이는 개별 물건의 현재 거래가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 농지·임야·주택이 혼재한 지역의 개별 단독주택이므로, 거래상대와 매각 소요기간을 별도로 검토해야 합니다. 3회 유찰 이력도 가격 수용성 점검이 필요한 요소입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계 미상인 물건입니다. 현황조사 원본, 전입세대 관련 자료, 현장 방문을 통해 소유자·임차인·기타 점유자의 존재와 점유 권원을 확인해야 합니다.
• 선순위 임대차 위험 확인. 현재 배당계산상 인수액은 0원이지만, 말소기준 이전부터 대항요건을 갖춘 임차인이 확인된다면 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각 확인. 토지와 건물의 매각 범위를 확인하고, 토지 위 조경수·조명 등 감정평가에 포함된 시설의 현존 상태를 대조해야 합니다.
• 건물 면적 대조. 1층과 2층의 공부상 면적과 실측면적이 다릅니다. 확장형 발코니 등 포함 범위와 건축물 관련 서류, 현장 구조의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 목구조 건물 점검. 지붕·외벽·데크·다락의 상태, 누수와 습기, 냉난방 및 급배수시설의 작동 여부를 확인하고 보수 필요성을 평가해야 합니다.
• 규제 확인. 계획관리지역 및 경관·생태계·지하수자원 보전 관련 규제가 실제 이용과 향후 변경 계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 낙천리와 인근의 비교 가능한 토지·단독주택 거래, 건물 상태, 도로 조건을 확인해 보수적인 재매각 가능가격을 산정해야 합니다.
• 미배당과 인수 구분. 현재 예상 채권 미배당액 107,574,625원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 선순위 점유·임대차 등 미확인 사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 자금 점검. 최저가 113,214,000원 외에 취득 관련 비용, 명도비용, 수리·유지관리 비용이 추가될 수 있습니다. 매수인 인수 추정 0원과 전체 취득비용을 혼동해서는 안 됩니다.
• 원본 재확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 최종 매각조건, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸한다 ≠ 시세보다 싸다”

이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2021.06.30 제주시수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 이는 미확인 선순위 점유·임대차가 없다는 전제입니다.

감정가 330,070,500원짜리 단독주택·토지가 세 차례 유찰되어 113,214,000원부터 매각된다는 사실은 관심을 끌 만합니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래와 현재 매각 가능가격이 확인되지 않았으므로, 시세 대비 저가 매수 기회라고 단정할 수는 없습니다. 더욱이 공부상 면적과 실측면적의 차이, 임대관계 미상, 농촌지역 개별 단독주택의 환금성은 입찰 전에 검증해야 할 요소입니다.

결론은 권리상 조건부 인수 0원, 가격 경쟁력은 미확인, 현장 검증 우선입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 실제 건물 상태와 토지 가치, 점유관계, 향후 재매각 가능가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.