제주지방법원 2025타경8419. 제주시 한경면 낙천리 2388-3 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택, 토지는 273.0㎡의 대지이며 계획관리지역에 속합니다. 등기상 소유자는 길정기이고, 2021년 6월 30일 제주시수산업협동조합이 설정한 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 하나저축은행 가압류 54,458,065원, 제주지방법원의 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류 7,945,564원이 순서대로 들어왔고 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 161,734,000원 가정에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8419 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 2388-3 · 제주특별자치도 제주시 한경면 낙조길 164-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 273.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반목구조 목구조위징크지붕 · 단독주택 |
| 소유자 | 길정기 |
| 감정가 / 최저가 | 330,070,500원 / 161,734,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 122,842,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.06.30. 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 토지 낙천리 2388-3이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 하나저축은행·서울보증보험의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 161,734,000원으로 감정가 330,070,500원의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 결과이지만, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 단독주택과 토지는 건물 상태·토지 형상·접도·주변 거래사례에 따라 가격 편차가 커질 수 있기 때문입니다.
특히 이 물건은 제주시 한경면 낙천리의 농지·임야·주택이 함께 분포하는 지역에 있고, 토지는 부정형·소로한면입니다. 가격 판단은 현재 최저가 자체보다 인근 단독주택·대지 거래, 건물 상태와 실제 이용가치를 함께 대조하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,734,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,064,276원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나저축은행 | 54,458,065원 | 2,669,724원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,945,564원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 218,403,629원 중 158,669,724원이 배당되고 59,733,905원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 161,734,000원 | 158,669,724원 | 59,733,905원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 113,213,800원 | 110,828,807원 | 107,574,822원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 79,249,660원 | 77,423,166원 | 140,980,463원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자의 미배당액은 크게 증가하지만, 이 자료의 권리구조에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 변화는 주로 채권자 배당 측면에서 발생하며, 매수자의 등기상 승계부담이 커지는 구조는 아닙니다.
⑤ 건물·토지 체크포인트
- 일괄매각. 지상에 소재하는 조경수와 조명 등은 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.
- 건물 면적. 공부상 면적은 1층 50.76㎡, 2층 32.43㎡이고, 건축물 현황도면상의 실측 면적은 1층 약 62.43㎡, 2층 약 42.93㎡입니다.
- 면적 차이 원인. 확장형 발코니 부분이 건축물 현황도면에 표시되지 않아 차이가 발생하며, 감정평가는 확장형 발코니 등을 포함한 실측면적을 기준으로 했습니다.
- 건물 구조. 일반목구조 목구조위징크지붕으로, 외벽은 세라믹사이딩 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 전기부대설비·위생 및 급배수설비·냉난방설비·주방설비·확장형 발코니·다락·데크·담장 등이 되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙천리사무소 남서측 원거리에 위치하며 주위는 농지·임야·주택 등이 소재하는 지역입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 대 273.0㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 98,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 실측면적 확인. 공부상 면적과 실측 면적 차이가 있으므로 확장형 발코니·다락·데크 등 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 조경수·조명 등의 포함 범위를 매각목록과 현황에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 한경면 낙천리 인근의 대지와 단독주택 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현재 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현장과 가격”
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2021년 제주시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 161,734,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 단독주택·토지는 아파트처럼 동일 평형의 거래가격을 바로 대입하기 어렵고, 이 사건은 임대관계 미상에 더해 공부상 면적과 실측면적 차이도 확인됩니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호하지만, 가격과 점유·건물현황 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
