제주지방법원 2025타경8420. 현장표시 ‘해온누리아파트’ 8층 802호로, 전용면적은 84.66㎡입니다. 건축물현황도상 방 3개, 거실·주방·욕실 및 화장실 2개를 갖춘 아파트 단위세대이며, 지하 2층·지상 10층 건물의 8층에 위치합니다. 사용승인일은 2015.09.17이고 단지는 18세대입니다.
이 사건은 일반적인 아파트 전체 경매처럼 접근하면 안 됩니다. 소유권은 이현철과 한정아가 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 등기부의 경매개시결정 목적은 “4번 이현철 지분 임의경매개시결정”으로 기재돼 있습니다. 매수인이 단위세대 전체의 단독소유권을 취득하는 구조가 아니라, 등기상 이현철의 지분을 취득해 기존 공유자와 공유관계에 들어가는 사건으로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1234-3 8층 802호 · 도로명 중앙로24길 2 |
| 현장표시 / 용도 | 해온누리아파트 · 아파트 단위세대 |
| 전용 / 구조 | 전용 84.66㎡ · 방 3·거실·주방·욕실/화장실 2 · 지상 10층 중 8층 |
| 소유자 | 이현철 2분의 1 · 한정아 2분의 1 |
| 경매개시 대상 | 이현철 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 179,993,783원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준권리는 2022년
을구 1번 제주중앙신용협동조합 근저당 1,620,000,000원은 2015.09.25 해지를 원인으로 말소됐고, 을구 3번 제주은행 근저당 204,000,000원도 2017.02.21 해지를 원인으로 말소됐습니다. 두 권리는 설정일만 보면 2022년 말소기준권리보다 앞서지만, 이미 별도의 말소등기가 존재하므로 현존하는 매수인 인수권리로 볼 수 없습니다.
현존 권리의 말소기준은 2022.06.10 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,000,000원이고, 해당 근저당권은 2024.12.16 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 하나은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
② 지분경매 — 권리 인수 0원보다 더 큰 구조적 부담
이현철과 한정아는 2022.06.10 거래가액 307,000,000원으로 이 아파트를 취득해 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 그중 이현철 지분에 관해 기입됐습니다. 등기상 한정아 지분은 그대로 남기 때문에, 매수인은 전체 호실을 단독으로 취득하는 것이 아니라 기존 공유자와의 공유관계를 전제로 판단해야 합니다.
지분을 낙찰받으면 단독 점유·사용·처분이 자연스럽게 보장되는 구조가 아니며, 공유자와의 협의나 공유관계 정리가 필요할 수 있습니다. 아파트 전체를 원하는 실수요자의 일반적인 매수목적과는 맞지 않아, 환금성과 매수자층도 제한적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 전체 시세와 불과 0.7% 차이
해온누리 전용 84.66㎡대에서 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균 293,500,000원에는 2022년의 307,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.78㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 84.66㎡ | 8 | 307,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 293,500,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 280,000,000원 |
최저가이자 금전적 인수액을 합친 실질취득액은 278,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 280,000,000원의 99.3%로, 차이는 2,000,000원뿐입니다. 취득 관련 비용을 반영하기 전부터 사실상 최신 시세 수준이며, 거래 추세도 과거 거래보다 -8.8% 하락했습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,692,000원 |
| 2. 제주중앙신용협동조합 근저당 | 1,620,000,000원 | 273,308,000원 |
| 3. 제주은행 근저당 | 204,000,000원 | 0원 |
| 4. 농협은행 근저당 | 198,000,000원 | 0원 |
| 5. 하나은행 가압류 | 38,206,116원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,060,206,116원, 배당액은 273,308,000원, 미배당은 1,786,898,116원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 삼도이동 남문사거리 남측 인근으로, 아파트·단독주택·상업시설·근린생활시설이 혼재한 시가지 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고, 인근에 중앙로와 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물의 8층이며, 사용승인일은 2015.09.17입니다. 승강기·난방·급배수·위생·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 단지이고 확인된 실거래가 2건에 그칩니다. 여기에 지분경매 구조가 더해져 일반적인 아파트 전체 소유권보다 매수자층이 좁을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 재확인. 등기부에는 이현철 지분 임의경매로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서와 물건목록에서 정확한 매각지분을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격비교 기준. 최신 전체 실거래는 280,000,000원이고 최저가는 278,000,000원입니다. 지분 최저가를 전체 소유권 시세와 같은 상품처럼 평가해서는 안 됩니다.
- 공유관계 확인. 한정아의 2분의 1 지분이 남는 구조를 전제로 점유·사용 현황과 공유자 의사를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 확정일자, 현황조사서, 점유자 진술을 직접 대조해야 합니다.
- 말소등기와 배당표 대조. 과거 근저당의 말소기록과 배당 시뮬레이션이 충돌합니다. 법원 원본 기록으로 실제 배당순위를 재확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래보다 8.8% 낮습니다. 전체 평균 293,500,000원보다 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 취득 관련 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 얼마에 사는가”가 먼저다
말소된 과거 근저당을 정리하면 현존 권리관계 자체는 복잡하지 않고, 계산상 매수인이 떠안을 금전적 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 깨끗한 권리가 아니라 경매대상과 가격입니다.
등기상 경매개시 대상은 이현철의 2분의 1 지분입니다. 그런데 최저가는 278,000,000원으로, 최신 단위세대 전체 실거래 280,000,000원의 99.3%에 달합니다. 최근 거래 추세는 -8.8%이고, 18세대 소규모 단지에 실거래 표본도 2건뿐입니다. 공유관계 정리와 제한된 환금성까지 고려하면 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
등기상 인수는 0원, 투자 매력은 낮음. 지분 매각 여부와 배당표의 등기부 불일치를 법원 원본으로 재검증하기 전에는 보수적으로 접근해야 하며, 현재 최저가에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
