💰 실질취득 ≈ 207,000,000원 🏷️ 최저가 117,248,000원 ⚠️ 인수 92,193,472원 🔑 대항력 임차인 1명
서울남부지방법원 2025타경12717. 금천구 시흥동 제이펠리체 5층 501호로, 집합건축물대장상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건은 최저가 하락보다 임차인 보증금의 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 임차인 김선진은 임대차계약일 2020.04.11, 확정일자 2020.04.21, 전입 2020.05.04, 점유개시 2020.05.05이고 말소기준권리인 이운범 근저당은 2020.12.21 설정됐습니다. 즉 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서며, 제공된 권리분석에서도 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
을구 4번 임차권등기는 2024.05.30에 등기됐지만, 매각물건명세서에는 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 최저가 117,248,000원만 보고 감정가보다 크게 낮아졌다고 평가하는 것은 위험합니다. 현재 회차에서 김선진에게 예상되는 배당은 114,806,528원이고, 보증금 잔액 92,193,472원은 매수인이 인수하는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12717 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-109 제이펠리체 제5층 제501호 · 독산로50다길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 117,248,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.12.21 을구 3번 이운범 근저당권이며 채권최고액은 45,000,000원입니다. 그 이후의 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 등 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 그러나 등기상 후순위인 임차권등기 자체만 보고 안전하다고 볼 수 없습니다. 김선진의 전입 2020.05.04와 점유개시 2020.05.05가 말소기준일보다 앞서기 때문입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 207,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 행사 | 승계 아님 |
김선진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 확정일자 2020.04.21과 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사할 수 있으나, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 따라서 우선변제권이 있다는 사실이 매수인의 인수 부담을 없애지는 않습니다.
② 회차가 내려가도 실질취득이 크게 싸지지 않는 이유
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당재원이 줄고 임차인의 미배당액이 커집니다. 즉 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 이익으로 남는 구조가 아닙니다. 제공된 회차별 계산에서도 이 점이 그대로 드러납니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 117,248,000원 | 114,806,528원 | 92,193,472원 |
| 4회 유찰 시 | 93,798,400원 | 91,710,029원 | 115,289,971원 |
| 5회 유찰 시 | 75,038,720원 | 73,288,023원 | 133,711,977원 |
또한 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로, 보증금 수준의 실질취득액이 실제 시장가격보다 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 229,000,000원 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,441,472원 |
| 1. 임차인 김선진 보증금 | 207,000,000원 | 114,806,528원 |
| 2. 근저당권 · 이운범 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,682,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김선진 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 중 미배당 92,193,472원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·정비사업 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 입지. 한울중학교 동측 인근에 위치하며 단독·다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 동측 약 4m·서측 및 남측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 옥상 창고. 건물 옥상에 ‘501’ 명판으로 표시된 기존벽체이용 판넬조 판넬지붕 창고 등이 약 2㎡ 규모로 탐문돼 수량과 점용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표기. 집합건축물대장 표제부에는 402호의 패널/패널 7㎡ 창고(주거) 관련 위반건축물 표기가 있습니다. 501호 자체와의 관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 정비사업. ‘시흥4구역 주택정비형 공공재개발사업’ 구역 내에 소재하고, 정비계획 결정 및 정비구역 지정안에 대해 2025.08.22~2025.09.22 주민 의견 청취 절차가 진행됐습니다. 사업 진행 여부와 현재 현황을 재확인해야 합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 117,248,000원에 미배당 임차보증금 92,193,472원이 별도로 인수되는 구조입니다. 보증금 207,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수액 115,289,971원, 5회 유찰 시 133,711,977원으로 증가합니다. 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 임대차 원본 확인. 김선진이 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 등장합니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록·점유관계와 강제경매 채권 원인을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 여부와 교부청구액을 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 옥상 구조물 확인. 501 명판이 표시된 약 2㎡ 옥상 창고의 수량, 점용권, 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 정비사업 확인. 시흥4구역 주택정비형 공공재개발사업의 현재 진행 단계와 권리산정·사업 영향은 관계기관 자료로 재확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 시세 자료가 없어 보증금 수준의 실질취득액이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 실거래·매물·인근 유사 다세대 가격을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “117,248,000원 낙찰”로 보면 틀린 물건
표면만 보면 감정가 229,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 117,248,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 핵심 가격이 아닙니다. 김선진의 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되고, 보증금 207,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 못하는 92,193,472원을 매수인이 인수하도록 명세서에 명시돼 있습니다.
4회·5회 유찰로 매각가가 더 내려가도 인수액은 각각 115,289,971원, 133,711,977원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 자동으로 싸지는 구조가 아니라, 대항력 임차보증금 207,000,000원 수준에 실질취득이 묶이는 전형적인 인수형입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 이를 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리상 핵심은 대항력 임차인, 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득. 이 두 가지를 놓치지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
