서울남부지방법원 2025타경12717. 금천구 시흥동 제이펠리체 5층 501호, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 말소되는 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김선진은 임대차계약일 2020.04.11, 확정일자 2020.04.21, 주민등록일자 2020.05.04, 점유개시일자 2020.05.05이고 보증금은 207,000,000원입니다. 말소기준권리인 이운범의 2020.12.21 근저당보다 앞서 전입·점유했고, 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%인 146,560,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 현재 가정에서는 집행비용 2,851,840원이 먼저 배당되고 김선진에게 143,708,160원이 배당되어, 보증금 중 63,291,840원이 남습니다. 매수인의 실제 자금 부담은 낙찰대금 146,560,000원에 이 인수잔액을 더한 209,851,840원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12717 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-109 제이펠리체 제5층 제501호 · 도로명 서울특별시 금천구 독산로50다길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 146,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선진 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2020.12.21. 을구 3번 근저당권 · 이운범 · 채권최고액 45,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
등기상 말소기준권리는 2020.12.21. 이운범 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김선진은 그보다 앞선 2020.05.04 주민등록과 2020.05.05 점유개시를 갖고 있고, 보증금 207,000,000원에 대해 확정일자도 2020.04.21에 받았습니다. 따라서 등기 자체가 후순위인 2024.05.30 임차권등기라고 해서 인수위험까지 후순위가 되는 것이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 207,000,000원 | 2020.05.04 / 2020.04.21 | 2024.05.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
김선진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 하지만 최저매각가가 보증금보다 낮기 때문에 배당만으로 전액 회수할 수 없고, 미배당액은 대항력에 따라 매수인에게 넘어갑니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 배당액도 줄고 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 현재 2회 유찰에서는 63,291,840원을 인수하고, 3회 유찰 시 92,193,472원, 4회 유찰 시 115,289,971원으로 인수액이 늘어납니다. 즉 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 김선진 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 146,560,000원 | 143,708,160원 | 63,291,840원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 117,248,000원 | 114,806,528원 | 92,193,472원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 93,798,400원 | 91,710,029원 | 115,289,971원 |
④ 예상배당표 (매각가 146,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,851,840원 |
| 1. 임차인 김선진 보증금 | 207,000,000원 | 143,708,160원 |
| 2. 근저당권 · 이운범 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,682,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김선진 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 63,291,840원은 매수인 인수입니다. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 선순위로 차감될 경우 배당구조와 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 입지. 한울중학교 동측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 4m, 서측 및 남측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 옥상 시설. 건물 옥상에 ‘501’ 명판으로 표시된 기존벽체이용 판넬조 판넬지붕의 창고 등 약 2㎡가 소재하는 것으로 탐문돼, 수량 및 점용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표기. 집합건축물대장 표제부에는 402호 패널/패널 7㎡ 창고(주거)에 관한 위반건축물 표기가 등재되어 있습니다.
- 공공재개발. ‘시흥4구역 주택정비형 공공재개발사업’ 구역 내에 소재하며, 정비계획 결정 및 정비구역 지정안에 대해 2025.08.22~2025.09.22 주민 의견 청취 절차가 진행됐습니다. 사업 진행 여부와 현황 확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역과 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 146,560,000원에 낙찰되어도 임차보증금 미배당 63,291,840원을 인수하는 구조입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 김선진의 임대차계약서, 207,000,000원 보증금 지급내역, 주민등록·점유·확정일자 및 임차권등기명령 자료를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인. 김선진이 강제경매 신청채권자이면서 임차권자이므로 관계와 채권구조를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 옥상 ‘501’ 창고. 약 2㎡ 창고의 수량·점용 가능 여부 및 권리관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공공재개발 진행상태. 시흥4구역 주택정비형 공공재개발사업의 현재 절차와 권리산정·행위제한 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 세금 관련 원본자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.46억 낙찰”이 “1.46억 취득”은 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 2회 유찰로 감정가 229,000,000원에서 최저가 146,560,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 김선진의 보증금 207,000,000원이 최저가보다 크고, 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추고 있어 현재 배당가정에서 63,291,840원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질 부담은 209,851,840원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 117,248,000원, 93,798,400원으로 내려가지만 인수액은 각각 92,193,472원, 115,289,971원으로 커집니다. 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없는 구조입니다. 여기에 국세·지방세 압류, 신청채권자와 임차인의 동일인 여부, 옥상 ‘501’ 창고 및 시흥4구역 공공재개발 진행상태까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 “최저가는 낮아졌지만, 인수구조가 가격을 다시 끌어올리는 물건”입니다.
