107,008,000원
서울남부지방법원 2025타경12752. 양천구 신월동 고센아트빌 제2층 제203호, 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 209,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 107,008,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 190,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2019.04.19 전입한 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
말소기준권리는 2020.05.22 주택도시보증공사의 가압류입니다. 박성진과 LU JIAHUA의 전입일은 모두 2019.04.19로 그보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 특히 박성진은 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 확인돼 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12752 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 220-3 고센아트빌 제2층 제203호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 · 제2층 제203호 · 사용승인일 2017.04.25 |
| 소유자 | 이지수 · 2019.04.25 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 107,008,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기부상 2017.04.26 서울서부신용협동조합 근저당권은 이미 2017.07.18 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.05.22 주택도시보증공사 가압류 385,000,000원이며, 이후 메리츠캐피탈 가압류, 국의 압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — “대항력 있음”으로 단정할 단계가 아니다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성진 | 2019.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LU JIAHUA | 2019.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 2019.04.19로 동일하고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 대항력 있는 임차인이라고 확정하는 것도, 반대로 배당표의 인수 0원을 보고 인수 위험이 없다고 확정하는 것도 모두 이릅니다.
③ 시세 비교 — 56.3% 할인처럼 보여도 ‘실질취득’은 미상
고센아트빌의 비교 가능한 실거래는 전용 27.85㎡ 기준으로 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 190,000,000원 1건이며, 최근 시세는 이전 거래군보다 10.0% 높은 흐름입니다. 전체 4건 평균은 177,000,000원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.85㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 27.85㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2024.10 | 27.85㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.07 | 27.85㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저매각가 107,008,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 56.3%입니다. 다만 이것은 어디까지나 표면 낙찰가 비교입니다. 만약 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 인수 보증금으로 올라갑니다. 보증금이 확인되지 않은 현재는 56.3%만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,112원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 104,709,888원 |
| 갑구 5번 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 18,274,260원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 박성진 | 157,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오 기준 총 채권액은 560,274,260원, 채권자 예상배당은 104,709,888원, 미배당은 455,564,372원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 임차인 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 이를 실제 법률상 인수액 확정치로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 107,008,000원 | 104,709,888원 | 455,564,372원 |
| 4회 유찰 시 | 85,606,400원 | 83,665,485원 | 476,608,775원 |
| 5회 유찰 시 | 68,485,120원 | 66,852,388원 | 493,421,872원 |
이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 고센아트빌 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 추가 유찰 시 표면 매각가는 85,606,400원, 68,485,120원으로 내려가지만 대항력 있는 임차인의 인수형 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락을 뜻하지 않습니다. 따라서 유찰 횟수 자체를 가격 가점으로 보면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월IC 북측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 고센아트빌은 20세대이며 사용승인일은 2017.04.25입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박성진 임대차 원본 확인. 신청채권자와 임차인 명의가 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계를 교차 확인해야 합니다.
- LU JIAHUA 임대차 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 유효한 대항력 임차인이 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 최근 시세 190,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 배당표 맹신 금지. 현재 산정상 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 상태의 확정 결론이 아닙니다.
- 공매 이력 확인. 2024.03.27 공매공고 이력이 있고 2025.09.05 공매취소공고, 2025.09.22 말소등기가 확인되므로 관련 절차를 교차 확인하세요.
- 세금·선순위 배당 확인. 국·금천구 압류가 존재하므로 매각기일 전 배당순위와 실제 교부청구 내용을 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “최저가 56.3%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
겉으로만 보면 감정가 209,000,000원이 107,008,000원까지 떨어졌고, 최신 실거래 190,000,000원의 56.3%라 가격 차이가 큽니다. 시세 흐름도 최근 거래군이 이전보다 10.0% 높아 약세장은 아닙니다. 하지만 이 사건은 표면가격만 보고 접근하면 안 되는 유형입니다.
박성진과 LU JIAHUA는 모두 말소기준권리보다 앞선 2019.04.19 전입자로 조사됐으나, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 실제 인수액과 실질취득액도 미확정입니다. 특히 박성진은 경매 신청채권자와 동일한 이름이라 임차관계의 실재 여부까지 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 단순하지만, 임차관계가 풀리기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라 두 점유자의 임대차 실체와 보증금 규모 확인입니다.
