서울남부지방법원 2025타경12752. 양천구 신월동 고센아트빌 2층 203호, 다세대주택입니다. 감정가는 209,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,760,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 이지수이며 2019.04.25 매매를 원인으로 2019.04.26 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 165,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.05.22 주택도시보증공사의 385,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 메리츠캐피탈 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 기준권리보다 앞선 두 명의 전입 점유자입니다. 두 사람 모두 2019.04.19 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 리포트에서는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 220-3 고센아트빌 제2층 제203호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 곰달래로6길 16-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 중 제2층 제203호 · 사용승인 2017.04.25 |
| 소유자 | 이지수 · 2019.04.25 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 133,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성진 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미상
말소기준은 2020.05.22 주택도시보증공사의 가압류입니다. 등기상 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 2017.04.26 설정됐던 서울서부신용협동조합의 864,500,000원 근저당은 2017.07.18 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 숫자로 확정 못 한다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성진 | 2019.04.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LU JIAHUA | 2019.04.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니므로 실제 임차인·점유자 2명으로 봅니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 합산 보증금이나 매수인 인수액을 임의로 만들 수 없습니다. 특히 대항력이 최종 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가는 단순한 최저가와 전혀 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 내려왔지만 ‘실질취득가’가 관건
고센아트빌은 20세대, 2017.04.25 준공이며 비교 면적은 27.85㎡입니다. 확인된 거래는 4건이고 전체 평균은 177,000,000원이지만, 가격 판단에는 오래된 거래보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07 한 건, 190,000,000원이며 최신 거래도 같은 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.85㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 27.85㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2024.10 | 27.85㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.07 | 27.85㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.85㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 133,760,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원의 70.4%입니다. 최근 거래는 과거 거래군보다 10.0% 높은 추세로 집계돼, 가격표만 놓고 보면 감정가 대비 두 차례 유찰이 상당한 할인으로 보입니다. 하지만 이 사건은 보증금 미상 선행 전입자 2명이 있어, 확인되지 않은 인수액을 제외한 133,760,000원만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,672,640원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 131,087,360원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 18,274,260원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박성진 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 계산에서는 채권 총액 560,274,260원 중 131,087,360원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 429,186,900원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 두 점유자의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 133,760,000원 | 131,087,360원 | 429,186,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 107,008,000원 | 104,709,888원 | 455,564,372원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 85,606,400원 | 83,665,485원 | 476,608,775원 | 0원 |
고센아트빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회로 집계돼 있습니다. 현재도 이미 2회 유찰 상태입니다. 다음 회차에서 최저가격이 더 낮아질 수 있지만, 대항력 가능 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 낙찰가 하락만으로 실질취득가가 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월IC 북측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.04.25 사용승인된 철근콘크리트조 지상6층 건물의 2층 203호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 177.9㎡, 공시지가 2,596,000원/㎡이며 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래. 확인 거래는 4건이며 최신 거래는 2026.07 190,000,000원입니다. 최근 거래가격은 과거 거래군보다 10.0% 높은 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 두 점유자의 임대차 원본 확인. 박성진·LU JIAHUA의 보증금, 계약기간, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 전 인수 0원으로 계산 금지. 전입은 2019.04.19로 말소기준 2020.05.22보다 빠르지만, 현재 자료만으로는 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 박성진 관계 확인. 임차인으로 조사된 박성진과 신청채권자 박성진이 동일하게 표시되므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한은 실질취득가 기준. 최신 거래 190,000,000원과 비교할 때 낙찰가뿐 아니라 확정되는 인수 보증금을 합산해 판단해야 합니다.
- 과거 공매 이력. 2024.03.28 공매공고 후 2025.09.05 공매취소공고가 있었고 2025.09.22 해당 공매공고등기가 말소됐습니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국세 압류와 금천구 압류가 존재하므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸 보이지만, 아직 실질가격을 모른다”
현재 최저매각가 133,760,000원은 최신 실거래 190,000,000원보다 56,240,000원 낮고, 비율로는 70.4%입니다. 최근 거래 추세도 과거보다 10.0% 높아 숫자만 보면 가격 매력이 강해 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표 밖에 있습니다. 박성진과 LU JIAHUA 두 명의 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 현재 단계에서 “1.34억에 사서 1.90억 시세를 누린다”는 계산은 성립하지 않습니다. 대항력이 최종 인정되고 미배당 보증금을 인수해야 한다면 실질취득가 = 낙찰가 + 인수액으로 다시 계산해야 합니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실도 이 불확실성을 대신 해결해 주지 않습니다. 등기권리는 소멸형이지만, 임차인 인수액은 미확정. 가격은 매력적으로 보이나 권리 확인 전에는 보류가 맞는 사건입니다.
