서울남부지방법원 2025타경12783. 강서구 공항동 위하우스 제3층 제303호, 전용 26.52㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 숫자만 보면 감정가 289,000,000원에서 최저가 147,968,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이라 절반값처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 엄형열은 2021.09.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.30이며, 보증금은 290,000,000원입니다. 말소기준인 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 대항력을 갖고 있고 우선변제권도 행사합니다.
현재 최저가 147,968,000원을 기준으로 집행비용 2,871,552원을 먼저 공제하면 엄형열에게 145,096,448원이 배당됩니다. 보증금에서 남는 144,903,552원은 매수인 인수입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 147,968,000원 + 144,903,552원 = 292,871,552원. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 커지는 구조라 실질취득 총액은 보증금 290,000,000원 부근에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12783 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.52㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 소유자 | 김세진 (2021.09.30 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 147,968,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 349,384,100원 |
| 말소기준 | 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류 · 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 하지만 엄형열은 말소기준보다 앞선 2021.09.30 전입·점유와 2021.08.30 확정일자를 갖고 있으며, 2023.10.17 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄형열 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 | 2021.08.30 | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 144,903,552원 인수 |
| 엄진용 | 미상 | 2025.08.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
엄진용은 2025.08.21 전입으로 말소기준권리인 2023.09.08 가압류보다 늦어 조사자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
위하우스 전용 26㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 287,083,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 292,500,000원, 최신 거래는 2023.02의 290,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 2.3% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 26.52㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.10 | 26.52㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 26.03㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 26.52㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 25.26㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 26.03㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.08 | 26.52㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 26.03㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.08 | 26.03㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 26.03㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 26.03㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 26.03㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 292,500,000원 |
현재 회차 실질취득 292,871,552원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 100.1%, 최신 거래 290,000,000원의 101.0%입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 50.6%라는 숫자를 근거로 “반값” 또는 “싸다”고 평가하면 안 됩니다. 인수액을 합친 실제 부담은 이미 최근 시세 이상입니다.
더 유찰돼도 구조는 거의 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 엄형열의 미배당 보증금이 그만큼 커지기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 147,968,000원 | 144,903,552원 | 292,871,552원 |
| 4회 유찰 시 | 118,374,400원 | 174,082,842원 | 292,457,242원 |
| 5회 유찰 시 | 94,699,520원 | 197,405,071원 | 292,104,591원 |
③ 예상배당표 (매각가 147,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,871,552원 |
| 1. 임차인 엄형열 보증금 | 290,000,000원 | 145,096,448원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 349,384,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,871,552원 후 남는 145,096,448원이 엄형열에게 배당됩니다. 보증금 잔액 144,903,552원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 예상 배당이 없습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전용면적은 26.52㎡입니다.
- 입지. 송정중학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 송정역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 사용승인일은 2021.06.02이며 급배수·위생시설·난방설비·승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모. 위하우스는 20세대이며 동일 면적대 거래 표본은 12건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가는 147,968,000원이지만 엄형열 보증금 미배당액 144,903,552원을 더한 실질취득은 292,871,552원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 292,457,242원·292,104,591원 수준입니다.
- 엄형열 배당·인수 재확인. 매각물건명세서에 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 엄진용 점유 확인. 전입일은 2025.08.21로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.30 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등록 상태와 관련 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 제시된 최신 거래는 2023.02이므로 2026.10.20 입찰 전 현재 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “51% 유찰가 ≠ 반값 매수”
이 물건의 함정은 최저매각가가 크게 내려왔다는 데 있습니다. 147,968,000원만 보면 감정가 289,000,000원의 절반 수준이지만, 대항력 있는 엄형열의 보증금 290,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서 145,096,448원이 배당되고도 144,903,552원이 남아 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 292,871,552원으로 최근 12개월 평균 292,500,000원과 최신 거래 290,000,000원보다 높습니다.
더 유찰된다고 해결되는 구조도 아닙니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 커져 4회 유찰 시 292,457,242원, 5회 유찰 시 292,104,591원으로 총부담이 거의 고정됩니다. 싸진 것은 낙찰가뿐이고, 매수인의 실질취득은 싸지지 않았습니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 대항력 임차보증금과 실질취득을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
