184,960,000원
서울남부지방법원 2025타경12783. 서울 강서구 공항동 위하우스 제3층 제303호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 소유자 김세진은 2021.08.30 매매를 원인으로 2021.09.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 290,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
엄형열은 2021.09.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.30입니다. 말소기준권리는 2023.09.08 주택도시보증공사의 가압류이므로 임차인의 대항력 취득시점이 더 빠릅니다. 2023.10.17 주택임차권등기가 뒤늦게 등기됐지만, 등기 자체의 순위보다 앞서 확보한 전입·점유가 핵심입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12783 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제3층 제303호 · 남부순환로11길 44 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.52㎡ · 제3층 |
| 소유자 | 김세진 · 2021.09.30 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 184,960,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 349,384,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류 260,000,000원입니다. 이후 서울특별시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 엄형열의 전입·점유는 2021.09.30으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체가 2023.10.17로 기준권리 이후라고 해서 보증금 인수위험까지 사라지는 구조가 아닙니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄형열 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 | 2021.08.30 | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 108,429,440원 인수 |
| 엄진용 | 미상 | 2025.08.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
엄진용의 전입일은 2025.08.21로 말소기준권리인 2023.09.08보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 엄형열은 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 배당요구도 2023.10.17 접수돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로, 이 표의 두 사람은 서로 별개의 임차·점유 신고로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 63.2%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
위하우스 전용 26.52㎡ 안팎 실거래 12건의 전체 평균은 287,083,333원입니다. 그러나 가격 판단은 더 최근 지표를 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 292,500,000원, 최신 거래는 2023.02 · 290,000,000원이며, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 +2.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 26.52㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.10 | 26.52㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 26.03㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 26.52㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 25.26㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 26.03㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.08 | 26.52㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 26.03㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.08 | 26.03㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 26.03㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 26.03㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 26.03㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.52㎡ | 2건 | 292,500,000원 |
최저매각가만 최근 12개월 평균과 비교하면 63.2%여서 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비교가 잘못된 접근입니다. 현재 회차의 실제 경제적 부담은 293,389,440원으로 최근 12개월 평균 292,500,000원의 약 100.3%, 최신 거래 290,000,000원의 약 101.2%입니다. 따라서 “감정가의 64%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,389,440원 |
| 1. 임차인 엄형열 보증금 | 290,000,000원 | 181,570,560원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 349,384,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
엄형열 보증금 부족분 108,429,440원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 현재 가정 매각가에서 배당액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북측 인근이며 주변은 다세대주택·단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 송정역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층, 사용승인 2021.06.02. 급배수·위생시설·난방설비·승강기를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,224,000원/㎡, 토지면적 164.7㎡, 평지·가로장방형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 교육환경 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 위하우스는 20세대이며 최신 실거래는 2023.02입니다. 거래 표본은 12건이지만 최신 거래 시점과 소규모 다세대 특성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 184,960,000원만 보지 말고 현재 회차 인수 108,429,440원을 반드시 더해 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 엄형열의 전입 2021.09.30·확정일자 2021.08.30·보증금 290,000,000원·임차권등기 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 인수 144,903,552원, 4회 유찰 시 인수 174,082,842원으로 증가해 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 엄진용 점유 확인. 전입은 2025.08.21로 기준권리 이후여서 대항력은 없으나, 실제 점유관계와 인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 민간임대주택 등록 및 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있으므로 적용 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 당해세·임차인 최우선변제가 현재 예상배당에 반영되지 않아 실제 인수액은 최종 배당 결과와 함께 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 이 물건의 가격은 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 289,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 184,960,000원, 즉 64%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 엄형열의 보증금은 290,000,000원이고, 현재 회차에서는 108,429,440원이 미배당돼 매수인에게 승계됩니다.
결국 현재 회차 실질 부담은 293,389,440원으로 최근 12개월 실거래 평균 292,500,000원보다 소폭 높고 최신 거래 290,000,000원도 웃돕니다. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 290,000,000원 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않은 전형적인 대항력 인수형입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 판단은 보수적 접근이 맞습니다.
