서울남부지방법원 2025타경12900. 구로동 비즈트위트블루 제16층 제1607호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이시진이며 2021.11.09. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 116,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금 승계 구조를 정확히 읽는 것입니다. 말소기준권리는 2023.02.28. 한국주택금융공사의 가압류 24,799,907원인데, 한국토지주택공사 명의의 임차관계는 주민등록일자 2021.10.12., 확정일자 2021.10.14., 점유개시일자 2021.11.05.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.

하지만 이번 매각에는 결정적인 특별조건이 붙었습니다. 한국토지주택공사와 임차보증금반환채권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기도 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 주된 인수위험이 특약으로 제거되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 0원

임차·점유 관계

보증금 실체 기준으로 보면 실제 임차인·점유자 2명이고, 한국토지주택공사 1건은 조민규 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 117,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.

조민규와 김희주는 모두 2025.05.01. 전입으로 말소기준권리인 2023.02.28.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 미상이어도 현재 자료상 매수인이 그 보증금을 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 특별매각조건은 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사에 관한 것이므로, 두 점유자의 실제 점유관계와 보증금·배당관계는 입찰 전 최종 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 같이 봐야 한다

비즈트위트블루 실거래는 전체 12건 평균이 110,625,000원이지만, 과거 125,000,000원·130,000,000원 거래까지 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 101,500,000원과 최신 거래 100,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -11.9%를 우선해 보는 것이 맞습니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득 74,880,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 분명한 가격 할인 구간이 형성돼 있습니다. 다만 최근 거래가 과거보다 11.9% 낮아진 하락 흐름이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.9회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 가격 할인만큼 환금성과 수요도 같이 점검해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,880,000원 가정)

배당표 계산만 놓고 보면 한국토지주택공사 보증금 부족분 43,867,840원이 남습니다. 그러나 특별매각조건에 따라 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 금액의 실질 인수는 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 구로동 거리공원 서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·나홀로아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 중로각지에 접해 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 대림역 지하철 2·7호선이 위치합니다.
• 건물. 2012.11.30. 준공된 105세대 비즈트위트블루로, 지하3층·지상19층 철근콘크리트 구조입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 토지는 평지·세로장방·중로각지, 공시지가는 6,685,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래 4건 평균 101,500,000원, 최신 거래 100,000,000원이나 최근 가격 흐름은 -11.9%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 최종 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 수 구분. 한국토지주택공사 신고는 조민규 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 말고, 실제 임차인·점유자는 조민규·김희주 2명으로 구분해서 봐야 합니다.
• 조민규·김희주 점유 확인. 두 사람 모두 2025.05.01. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유 범위가 미상입니다.
• 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 110,625,000원보다 최근 12개월 평균 101,500,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 -11.9% 낮아졌으므로 현재 73.8% 할인만으로 수익성을 단정하지 말고 향후 매각 가능성을 함께 계산해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 오피스텔 이용이므로 실제 이용과 공부상 상태를 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특약이 핵심이다”

이 사건을 숫자만 보면 상당히 복잡합니다. 대항력 있는 117,000,000원 보증금이 있고, 현재 회차 배당으로는 43,867,840원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 구조가 되기 때문입니다. 그러나 매각조건이 그 결론을 바꿉니다. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원입니다.

그 결과 현재 회차의 실질취득은 74,880,000원으로 최근 12개월 평균 101,500,000원의 73.8%입니다. 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 거래 추세 -11.9%, 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호가 동시에 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 특약 확인이 끝나면 가격은 매력적이지만, 하락 추세와 환금성을 함께 보는 물건”으로 정리할 수 있습니다.