서울남부지방법원 2025타경12900. 비즈트위트블루 16층 1607호로, 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이시진이며 2021년 11월 9일 거래가 116,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2023년 2월 28일 한국주택금융공사의 가압류 24,799,907원입니다. 이후의 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건의 핵심은 등기 순위만 보면 놓치기 쉽습니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기는 2023년 11월 23일 접수됐지만, 그 기초가 되는 주민등록일은 2021년 10월 12일, 확정일자는 2021년 10월 14일로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 117,000,000원이고 우선변제권을 행사해 현재 최저가 배당 시 58,425,728원을 배당받고 원칙상 58,574,272원의 부족분이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있었지만 특별매각조건으로 인수 차단

말소기준은 2023년 2월 28일 한국주택금융공사 가압류입니다. 다만 한국토지주택공사 관련 임차관계는 주민등록일 2021년 10월 12일, 확정일자 2021년 10월 14일로 그보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 현재 최저가를 가정한 배당표상 그 금액은 58,574,272원입니다.

하지만 이 물건은 그 원칙 그대로 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 한국토지주택공사와 보증금반환채권 승계인 서울보증보험의 잔액 반환청구 포기 및 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 걸고 있기 때문입니다. 따라서 이 임차보증금으로 인한 실질 승계액은 0원입니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지

현재 자료에서 실제 임차인으로 보는 사람은 조민규·김희주 2명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 있으므로 실제 임차인을 한 명 더 추가해 계산하거나 보증금 117,000,000원을 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.

한국토지주택공사의 117,000,000원은 조민규 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 있으므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 배당표상 원칙적 미배당액은 58,574,272원이지만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수는 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월을 우선하면 ‘59.0%’, 그러나 시장은 -11.9% 하락

가격 판단에서는 전체 12건 평균 110,625,000원보다 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 101,500,000원, 최신 거래는 2026년 2월 100,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군보다 -11.9% 낮습니다. 즉 가격 하락 추세가 확인됩니다.

특별매각조건을 반영하면 현재 최저가에서 별도 인수액이 없으므로 실질취득액은 59,904,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 101,500,000원의 59.0% 수준으로 가격 차이는 분명합니다. 다만 이 수치는 세 차례 유찰 이후의 가격이고, 최근 시장 자체가 -11.9% 하락했다는 점을 함께 봐야 합니다. 전체 평균 110,625,000원만 보고 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,904,000원 가정)

일반 배당 원칙만 적용하면 한국토지주택공사의 미배당 보증금은 58,574,272원입니다. 그러나 이 사건은 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 하고 있어 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 제공된 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 주된 임차보증금 실질 인수는 0원

일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 쉽게 줄지 않습니다. 하지만 이 사건은 한국토지주택공사와 서울보증보험의 잔액청구 포기·임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 위 표의 배당계산상 인수액은 룰상 금액일 뿐 해당 보증금에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건 분류는 근린시설이며 감정평가상 본건은 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주위환경. 구로동 거리공원 서측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 나홀로아파트, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재합니다.
• 교통. 중로각지에 접해 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며 근거리에 대림역 지하철 2·7호선이 위치합니다.
• 건물·설비. 지하3층·지상19층 철근콘크리트 구조로 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지와 주차시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 704.0㎡, 공시지가 6,685,000원/㎡이며 남서측 가마산로27길과 남동측 공원로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 특별매각조건이 유지된다면 현재 최저가 기준 실질취득은 59,904,000원이며 최근12개월 평균 101,500,000원의 59.0%입니다.
• 하락장 보정. 최근 거래군은 과거보다 -11.9% 낮습니다. 감정가나 전체 평균 110,625,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 100,000,000원을 우선해 보세요.
• 확약 밖 점유자 확인. 조민규·김희주는 전입일이 말소기준 뒤라 현재 자료상 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 계약서·점유현황·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 숫자나 보증금을 별도 추가해 계산하면 안 됩니다.
• 토지이용 규제 확인. 일반상업지역이면서 토지거래계약 허가구역 등 다수 규제에 포함돼 있으므로 입찰 목적과 이용계획에 맞는 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “배당상 5,857만원 인수”가 아니라, 특별매각조건을 반영한 실질 0원

표면적인 배당계산만 보면 현재 최저가 59,904,000원에서 선순위 임차보증금 부족분 58,574,272원을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 한국토지주택공사와 서울보증보험이 그 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건을 정확히 반영하면 주된 임차보증금의 실질 인수는 0원, 현재 최저가 기준 실질취득도 59,904,000원입니다.

가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 101,500,000원의 59.0%로 낮지만, 이미 3회 유찰됐고 최근 거래 추세가 -11.9%라는 사실은 무시할 수 없습니다. 여기에 확약 범위 밖의 조민규·김희주는 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 특별매각조건으로 핵심 인수위험은 해소됐지만, 하락하는 시세와 잔여 점유관계를 끝까지 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.