제주지방법원 2025타경8479. 제주시 애월읍 장전리 893-4 소재 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호(2)·기호(3) 모두 주택이고, 토지 면적은 552.0㎡입니다. 감정가는 458,841,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 224,832,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김만언이며, 말소기준권리는 2021년 애월신용협동조합의 근저당권입니다.
권리관계만 보면 매수인이 임차보증금이나 후순위 담보권을 떠안을 구조는 확인되지 않습니다. 다만 이 물건은 단순한 공동주택 한 호가 아니라 토지와 복수 건물, 제시외 건물이 함께 얽혀 있습니다. 부속건물 일부는 멸실되었고 공부상 스레트지붕이 현황상 강판지붕으로 확인된 부분도 있어, 낙찰가 자체보다 현황과 매각범위의 정확한 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8479 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 893-4 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 광상로 460 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2) 주택 · 기호(3) 주택 |
| 토지 | 552.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김만언 |
| 감정가 / 최저가 | 458,841,000원 / 224,832,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 168,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.06.10. 을구 11번 애월신용협동조합 근저당권, 채권최고액 228,000,000원입니다. 해당 근저당권은 토지와 제나동호를 공동담보로 하고 있으며, 2025.08.29. 리치금융진대부주식회사로 근저당권이 이전되고 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정되었습니다. 2024.09.05. 강미정 근저당권 65,000,000원은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
과거 하귀농업협동조합, 제주은행, 늘푸른신용협동조합, 홍승찬, 양임선, 장무환 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 2019년 이태원 가압류 100,000,000원 역시 2020.05.22. 해제로 말소되었습니다.
② 임차인 — 백남엽, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백남엽 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 백남엽의 전입일은 2022.11.18.로 말소기준일 2021.06.10.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 대항력을 근거로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계 자체는 원문서 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 검증은 별개
현재 회차 최저가는 224,832,000원으로 감정가 458,841,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 절반이니 싸다”라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 토지 552.0㎡와 주택, 제시외 건물을 함께 평가한 복합 물건이므로 감정가와 실제 시장가격 사이의 괴리를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,947,648원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 애월신용협동조합 | 228,000,000원 | 220,884,352원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 강미정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 293,000,000원, 채권자 예상배당은 220,884,352원, 미배당은 72,115,648원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 건물·매각범위 — 제시외 건물 포함
- 일괄매각. 제시외 건물 별지목록 1-1, 1-2, 2-1, 3-1~3-5를 포함합니다.
- 수목 포함. 지상에 소재하는 조경수와 잡목 등은 토지에 포함하여 감정평가했습니다.
- 멸실 건물. 목록 2 부속건물인 조적조 스레트지붕 단층 기존화장실 2㎡는 멸실되었습니다.
- 구조 차이. 목록 2는 공부상 조적조 스레트지붕이나 현황은 강판지붕입니다.
- 건물 이용. 기호(2)와 기호(3)은 모두 주택으로 이용 중입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장전초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 552.0㎡, 평지·부정형이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구5등급·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 251,800원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 백남엽의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 별지목록 1-1, 1-2, 2-1, 3-1~3-5가 실제 어디에 어떻게 존재하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실·구조 차이 확인. 멸실된 기존화장실과 공부상 스레트지붕·현황 강판지붕 차이를 매각범위와 함께 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 각 보전·제한구역이 향후 증개축·개발계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰 상한을 정하지 말고 토지와 건물을 분리해 현지 거래사례를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황과 가격 검증
이 사건은 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 매각으로 정리되고, 확인된 임차인 백남엽도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 토지 552.0㎡와 복수 주택·제시외 건물을 일괄매각하며 멸실 및 구조 차이까지 존재합니다. 결론은 권리관계는 단순하지만, 물건 자체의 구성과 적정가격 검증은 결코 단순하지 않다는 것입니다.
