제주지방법원 2025타경8479. 제주시 애월읍 장전리 893-4에 있는 주택 및 토지의 경매입니다. 감정상 기호(2)와 기호(3)는 모두 주택으로 이용되고 있으며, 건물 등기에는 제가동호가 확인됩니다. 토지면적은 552.0㎡, 지목은 대(垈)이고, 주택 외 제시외 건물과 조경수·잡목까지 검토해야 하는 물건입니다.
권리 구조만 보면 중요한 기준점은 명확합니다. 2021년 6월 10일 애월신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 강미정의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 기준 근저당권은 경매개시 이후 다른 금융회사로 이전됐고, 그 근저당권부 채권에 근질권도 설정됐습니다. 따라서 매수인의 권리 인수와 실제 배당채권자의 확정은 구분해서 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8479 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 893-4 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광상로 460 |
| 물건 종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태는 주택 |
| 등기 건물 | 장전리 893-4 제가동호 |
| 토지 | 552.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지·부정형 |
| 건물 현황 | 기호(2) 조적조 단층 주택 · 1986.11.05 사용승인 기호(3) 조적조 단층 주택 · 1995.09.27 사용승인 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 조경수 및 잡목은 토지 감정평가에 포함 |
| 소유자 | 김만언 |
| 감정가 | 458,841,000원 |
| 최저매각가 | 157,382,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 애월신용협동조합 / 168,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.10 · 을구 11번 근저당권 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 조사상 임차인 | 백남엽 · 2022.11.18 전입 · 보증금·확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2021.06.10 애월신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이며, 이 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 2024.09.05 설정된 강미정의 근저당권 65,000,000원은 기준권리 이후의 후순위 권리로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
종전에 설정됐던 홍승찬·양임선·장무환 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이태원의 가압류 역시 말소됐으므로 이들 과거 권리를 현재의 인수채무나 배당채권으로 다시 합산해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인으로 분류된 사람은 백남엽 1명입니다. 전입일은 2022.11.18로, 말소기준권리 설정일인 2021.06.10보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력이 없으며, 보증금의 매수인 승계 대상에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백남엽 | 2022.11.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다. 보증금 액수를 특정하거나 우선변제권의 존재를 확정할 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 시세의 34.3%는 아니다
이 사건의 감정가는 458,841,000원입니다. 세 차례 유찰 후 현재 최저매각가는 157,382,000원으로 낮아졌습니다. 감정가와 비교하면 매우 낮은 입찰 출발가격이지만, 이 차이가 그대로 시장가격 대비 할인액이라는 뜻은 아닙니다.
더구나 이 물건은 오래된 단층 주택, 토지, 제시외 건물과 멸실된 부속건물을 함께 살펴야 합니다. 일반적인 공동주택의 동일 평형 거래가격을 비교하는 방식보다 토지의 개별 이용가치, 건물의 실제 상태, 건축 및 용도 규제를 종합하는 검토가 중요합니다.
회차별 최저가와 채권 미배당 변화
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 157,382,000원 | 138,621,348원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 110,167,400원 | 185,174,944원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 77,117,180원 | 217,670,929원 | 0원 |
각 회차의 매각가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 배당 시나리오입니다. 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 후속 유찰 회차는 확정된 매각 일정이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,382,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 배당재원은 애월신용협동조합의 기준 근저당권 채권에도 미치지 못합니다. 후순위 근저당권자인 강미정에게 돌아가는 예상배당은 0원이며 소유자에게도 잔여금이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,003,348원 |
| 1. 을구 11번 · 애월신용협동조합 근저당 | 228,000,000원 | 154,378,652원 |
| 2. 을구 18번 · 강미정 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 293,000,000원 | 157,382,000원 |
배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용은 약 1.9% 수준의 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 기준 근저당권의 이전 및 근질권 설정에 따라 실제 배당 수령인은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 애월읍 장전리에 있으며, 장전초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다. 일반적인 대단지 아파트보다 개별 토지와 건물의 조건이 중요합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 552.0㎡, 지목은 대(垈), 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·부정형입니다. 도로접면은 소로한면이며 공시지가는 251,800원/㎡입니다. 공시지가는 개별 부동산의 실제 거래가격과 구별해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 해당합니다. 건축계획심의대상구역과 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등의 제한도 적용됩니다. 향후 증·개축이나 개발 가능성은 해당 규제에 맞춰 확인해야 합니다.
- 제주지역 보전 규제. 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급에 해당합니다. 토지의 이용계획은 이러한 보전 규제를 함께 반영해야 합니다.
- 건물 기호(2). 1986.11.05 사용승인된 조적조 단층 주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 데코타일, 창호는 샷시로 기재되어 있습니다. 공부상 지붕은 스레트지붕이나 실제 현황은 강판지붕입니다.
- 건물 기호(3). 1995.09.27 사용승인된 조적조 단층 주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지, 창호는 샷시입니다. 급배수설비와 보일러 난방설비가 확인됩니다.
- 멸실 부속건물. 목록 2의 조적조 스레트지붕 단층 기존 화장실 2㎡는 멸실된 상태입니다. 공부상 건물과 현존 건물의 일치 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 별지목록 1-1, 1-2, 2-1, 3-1~3-5의 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 해당 건물의 위치와 상태, 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 조경수·잡목. 지상에 소재하는 조경수와 잡목은 토지에 포함해 감정평가됐습니다. 토지 이용과 현장 정비 계획을 검토할 때 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 2026.07.18 발급 이력 이후 등기 변동 여부를 확인하세요. 특히 을구 11번 근저당권 이전 및 근질권 설정, 을구 18번 근저당권의 상태와 매각 후 말소관계를 대조해야 합니다.
- 임차인·점유자 확인. 백남엽의 실제 점유 부분, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 조사된 전입일상 대항력은 없지만 각 주택과 제시외 건물의 실제 점유자를 따로 파악해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각목록, 제시외 건물 별지목록 1-1, 1-2, 2-1, 3-1~3-5를 현장 건물과 대조하세요. 특히 멸실된 부속 화장실은 현존 건물로 오인하지 않도록 주의해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 기호(2) 건물의 공부상 스레트지붕과 현황 강판지붕 차이를 확인하고, 건축물대장 및 실제 구조와의 관계를 검토하세요.
- 토지 경계 및 공동담보. 장전리 893-4 토지의 경계와 실제 이용범위를 확인하세요. 근저당권의 공동담보에는 장전리 893-4의 다른 건물도 관련되어 있으며, 을구 18번 근저당권에는 소길리 169 토지의 담보 추가 이력도 있습니다. 다른 부동산의 담보관계가 이 사건 매각범위에 포함된다는 뜻은 아니므로 담보목록과 매각목록을 구별해야 합니다.
- 건축·개발 규제. 계획관리지역이라는 이유만으로 자유로운 건축이 가능한 것은 아닙니다. 경관·생태계·지하수 보전 규제 및 건축계획심의, 장애물제한표면구역 등의 영향을 검토하세요.
- 주변 거래가격 검증. 유사한 토지면적, 접도 조건, 건물 노후도와 이용상태를 가진 실제 거래사례를 확인하고, 현재 최저가가 실질적으로 저렴한지 판단해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 명도·보수·취득비용. 권리상 예상 인수 0원과 실제 총취득비용은 다릅니다. 취득 관련 세금, 명도비용, 건물 보수 및 현장 정비 부담을 별도 검토해야 합니다.
- 배당표와 매각기일 확인. 2026.10.27 매각기일과 매각조건을 법원 공고 원본으로 확인하고, 실제 채권신고·배당요구·매각물건명세서의 변경 사항을 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 이야기
이 사건은 말소기준권리와 임차인의 전입 선후관계가 비교적 명확합니다. 2021.06.10 애월신용협동조합 근저당권이 기준이고, 백남엽의 전입일은 2022.11.18입니다. 후순위 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조이므로 확인된 권리관계상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그렇다고 이 물건이 곧바로 좋은 투자대상이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 세 차례 유찰됐고, 1986년·1995년 사용승인 주택과 제시외 건물, 멸실 및 지붕구조 차이가 있는 물건입니다. 토지는 계획관리지역에 해당하지만 여러 건축·환경·이용 규제가 함께 적용됩니다.
무엇보다 현재 최저가 157,382,000원이 감정가의 34.3%라는 사실과 실제 시장가격보다 낮다는 주장은 전혀 다릅니다. 비교 가능한 거래가격을 검증하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 권리상 인수 부담은 제한적으로 보이지만, 점유관계와 건물 현황, 일괄매각 범위, 현장 정비 부담 및 환금성을 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 최저가의 낮은 비율이 아니라 그 가격으로 실제 어떤 주택과 토지를 취득하게 되는가입니다.
