144,822,000원
제주지방법원 2025타경8484. 제주시 구좌읍 평대리 742-3 소재 토지와 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 벽돌조 스레트지붕 단층 구조입니다. 감정가 295,554,200원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,822,000원입니다.
권리의 기준점은 1996.04.02. 구좌농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 공동담보로 평대리 742-3 토지를 함께 묶고 있고, 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리로 정리돼 있습니다. 이후의 2016년 구좌농업협동조합 근저당권, 2025년 최홍민 근저당권, 2025년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8484 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대리 742-3 · 제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대7길 12-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 |
| 소유자 | 김병국 · 단독소유 |
| 토지 | 370.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 295,554,200원 / 144,822,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 1996년 근저당
말소기준은 1996.04.02. 구좌농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 25,000,000원으로 기재돼 있고, 2015.09.02. 변경등기에는 채권최고액 33,000,000원이 기록돼 있습니다. 2016.11.03. 같은 조합의 120,000,000원 근저당, 2025.05.30. 최홍민의 40,000,000원 근저당, 2025.07.21. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 전입자 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성철 | 제시 건물 | 1998.02.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 문정민 | 미상 | 2017.01.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 전입일이 1996.04.02. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 확인되지 않습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유관계와 배당요구 여부는 매각 전 최종 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,827,508원 |
| 1. 구좌농업협동조합 근저당 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 구좌농업협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 116,994,492원 |
| 3. 최홍민 근저당 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 185,000,000원 가운데 예상배당은 141,994,492원, 미배당은 43,005,508원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 매각조건·토지 확인
- 일괄매각. 제시외 건물 별지목록 2-1, 2-2, 2-3이 매각에 포함됩니다.
- 태양광발전설비 제외. 감정평가서상 경량철골조 태양광발전설비 1식은 매각에서 제외됩니다.
- 농지 확인. 일련번호(3)는 지목이 ‘전’이며 농지취득자격증명을 요하는 농지로 판단돼 해당 관청 재확인이 필요합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·고도지구(15M이하)·가축사육제한구역·하수처리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평대초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택·소규모 점포·전 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 주택 구조. 벽돌조 스레트지붕 단층 구조로, 기본위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 370.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 145,100원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김성철·문정민의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유범위를 최종 확인하세요.
- 김성철 관계 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있어 점유·명도 구조를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 농지취득자격증명. 일련번호(3)에 대해 관할 행정기관에서 필요 여부와 발급 가능성을 확인하세요.
- 매각 제외 설비. 태양광발전설비 1식은 매각에서 제외되므로 현장 경계와 소유관계를 확인하세요.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 144,822,000원이 시세보다 싼지 여부는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 가격은 많이 내려왔지만 확인할 것이 남는다
이 사건은 감정가 295,554,200원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 144,822,000원까지 내려왔습니다. 등기와 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다만 임차·점유관계가 완전히 투명한 물건은 아닙니다. 전입자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김성철에 대해서는 관계인 또는 가장임차인 의심 메모가 있습니다. 여기에 일부 토지의 농지취득자격증명 문제와 태양광발전설비 매각 제외 조건도 확인해야 합니다.
권리 인수는 0원, 가격은 감정가의 49%. 다만 최근 실거래 시세가 없어 ‘49%니까 싸다’고 결론낼 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 할인율 자체보다 점유·농지·매각제외물 확인을 마친 뒤 실제 가치와 입찰가를 맞추는 것입니다.
