제주지방법원 2025타경8484. 제주시 구좌읍 평대리에 있는 주택과 토지 관련 경매물건입니다. 감정평가상 주택은 벽돌조 스레트지붕 단층 구조이고, 인근은 단독주택과 소규모 점포, 전 등이 혼재합니다. 소유자는 김병국이며, 2025.05.07 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다.
이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 감정가 대비 34.3%라는 가격입니다. 하지만 감정가의 큰 폭 하락과 시세 대비 저평가는 다릅니다. 동일 조건의 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 과거 근저당권의 변경등기, 전입자들의 실제 점유관계, 추가 토지의 농지 해당 여부를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8484 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대리 742-3 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대7길 12-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택(벽돌조 스레트지붕 단층) |
| 토지 현황 | 지목 대 · 370.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김병국 (2025.05.07 증여에 의한 소유권이전) |
| 감정가 | 295,554,200원 |
| 최저매각가 | 101,375,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 34.3% |
| 경매신청 관련 | 최홍민 · 청구액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 태양광발전설비 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.04.02 설정된 구좌농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 25,000,000원이지만, 2015.09.02 변경등기를 통해 33,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다.
이후 2016.11.03 구좌농업협동조합 근저당권 120,000,000원, 2025.05.30 최홍민 근저당권 40,000,000원이 설정됐으며, 2025.07.21 최홍민의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2004년과 2011년에 설정됐던 가압류들은 이미 말소됐으며, 2015년 임의경매개시결정도 취하에 따른 말소가 확인됩니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 가압류나 별도의 진행 중 경매로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 전입·점유 관계 — 확인 대상 2명
전입 및 점유 조사에서 김성철, 문정민 두 사람이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입신고일은 말소기준권리인 1996.04.02보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않아 점유관계와 배당상 지위는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성철 | 제시 건물 | 1998.02.05 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 문정민 | 미상 | 2017.01.09 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자 및 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
이번 매각의 최저가는 101,375,000원으로, 감정가 295,554,200원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시나리오도 존재합니다.
| 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 101,375,000원 | 34.3% | 85,844,250원 |
| 4회 유찰 시 | 70,962,500원 | 24.01% | 115,714,825원 |
| 5회 유찰 시 | 49,673,750원 | 16.81% | 136,620,378원 |
표에 나타난 것처럼 유찰이 추가되면 입찰 최저가는 낮아지지만 채권자에게 돌아가지 못하는 미배당액은 커집니다. 현재 시나리오에서 신청채권자 최홍민의 예상 배당액은 0원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,375,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,219,250원 |
| 1. 근저당 · 구좌농업협동조합 (을구 1) | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 근저당 · 구좌농업협동조합 (을구 3) | 120,000,000원 | 74,155,750원 |
| 3. 근저당 · 최홍민 (을구 4) | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 185,000,000원 | 99,155,750원 |
| 미배당 합계 | — | 85,844,250원 |
채권액은 해당 배당 시뮬레이션의 계산 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 최초 근저당권의 2015.09.02 채권최고액 변경(33,000,000원)도 이 배당계산에 반영돼 있지 않으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평대초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 점포 및 전 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 부동산 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 이용할 수 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 주택 구조. 벽돌조 스레트지붕 단층 주택이며, 기본위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 있습니다. 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시창 등으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 370.0㎡, 토지이용상황은 단독입니다. 평지의 부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다. 공시지가는 145,100원/㎡입니다.
- 지역·지구. 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다. 실제 개발·증축 가능 범위는 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 농지 관련. 감정요항표에 일련번호(3)은 지목이 '전'으로, 농지취득자격증명이 필요한 농지로 판단되며 관할관청의 재확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 환금성. 동일 조건 실거래가가 확인되지 않아 적정 매도가격과 매각 소요기간을 단정하기 어렵습니다. 주택과 토지가 함께 있는 물건으로, 건물 상태·농지 관련 요건·매각 제외 설비가 향후 거래 조건에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리와 채권최고액. 1996.04.02 구좌농업협동조합 근저당권의 2015.09.02 변경등기(33,000,000원)를 반영해 실제 배당순위와 배당가능액을 재확인하세요.
- 전입자 2명의 점유관계. 김성철·문정민의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 특히 김성철은 과거 소유권자였다는 점을 함께 검토해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 일련번호(3) 토지의 농지 해당 여부와 증명 발급 필요성·가능성을 관할관청에 확인하세요.
- 매각 포함·제외 시설. 별지목록 2-1, 2-2, 2-3 제시외 건물은 포함되지만, 경량철골조 태양광발전설비 1식은 제외됩니다. 시설의 소유관계 및 사후 사용·철거 문제를 확인하세요.
- 실거래 기준가격. 감정가 할인율이 아닌 인근 유사 주택·토지의 실제 거래가격과 현재 매도 가능가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 현장 상태·명도. 단층 주택의 노후 상태, 내부 수선 필요성, 실제 점유자, 인도 가능성 및 점유 이전 비용을 확인하세요.
- 배당 및 신청채권자. 현재 계산상 최홍민의 청구액 30,000,000원에 대한 예상 배당은 0원입니다. 채권잔액과 배당요구, 경매절차 진행상황을 확인하세요.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.27 매각기일 및 최저가의 변경 여부를 확인하고, 등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서 원본을 입찰 전에 다시 검토하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰 기회”보다 먼저 확인할 것
이 물건의 매력은 감정가 295,554,200원 대비 최저매각가가 101,375,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 그것만으로 안전하고 저렴한 경매라고 평가할 수는 없습니다.
등기상 근저당권들은 매각으로 소멸할 것으로 보이며, 현 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 전입 관련 확인 대상 2명의 실질적 지위, 변경된 근저당권 채권최고액, 농지취득자격증명의 필요성, 매각에서 제외되는 태양광설비는 반드시 확인할 사안입니다. 실거래 시세도 확인되지 않은 만큼 가격 자체의 저평가 여부는 유보해야 합니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·토지·가격 검증이 선행돼야 하는 조건부 검토 물건입니다. 3회 유찰이라는 사실만으로 응찰을 서두르기보다, 실제 취득 가능한 권리와 토지의 이용 가능성, 향후 환금성을 확인한 뒤 판단하는 것이 합리적입니다. 종합 평가는 C등급입니다.
