서울남부지방법원 2025타경12940. 서울 금천구 가산동 에이스케이원타워 지하 1층 B106호로, 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 주식회사한솔디이지이며 2020.10.08. 거래가 343,504,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 현재 말소기준권리는 2023.06.15. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권(채권최고액 372,000,000원)입니다. 그 뒤 김도희 가압류, 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 금천구·동작구 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 ‘등기부상 후순위 권리가 소멸한다’는 사실만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 별도등기 인수권리가 명시돼 있기 때문입니다. 내용은 토지 을구 21번 지상권, 2020.06.26. 설정, 지상권자 금천구입니다. 배당표상 매수인이 인수하는 금전액은 0원이지만, 이 지상권은 금액으로 환산되지 않은 권리 부담이므로 입찰 전 별도등기 원문과 지상권의 목적·범위·존속기간을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-29 에이스케이원타워 제지1층 제비106호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 166 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지하 4층/지상 14층 건물 내 지하 1층 |
| 소유자 | 주식회사한솔디이지 (2020.10.08. 거래가 343,504,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 225,280,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 318,766,005원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.15. 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 인수 확인사항 | 별도등기 토지 을구 21번 지상권 · 2020.06.26. · 지상권자 금천구 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기 지상권은 남는다
임차인 없음. 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 임차인 우선변제 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 2023.06.15. 서울축산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.10.08. 신한은행 근저당권 312,000,000원은 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 51.2%까지 내려왔지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 440,000,000원, 현재 최저매각가는 225,280,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 180,224,000원(40.96%), 5회 유찰 시 144,179,200원(32.77%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 지하 1층 공장(지식산업센터)은 주거용 아파트처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵고, 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격·권리 수용성이 높지 않았음을 보여줍니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 225,280,000원 | 221,326,080원 | 297,365,404원 |
| 4회 유찰 시 | 180,224,000원 | 176,900,864원 | 341,790,620원 |
| 5회 유찰 시 | 144,179,200원 | 141,360,691원 | 377,330,793원 |
③ 예상배당표 (매각가 225,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,953,920원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 372,000,000원 | 221,326,080원 |
| 3. 가압류 · 김도희 | 130,441,484원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 16,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 225,280,000원 가정 시 집행비용 3,953,920원을 제외한 221,326,080원이 서울축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 297,365,404원입니다. 배당계산상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 별도등기 지상권 인수 문제는 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 아파트형공장과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2020.08.13.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 14층 건물 내 지하 1층 B106호입니다.
- 도로. 북측 약 10m 내외 포장도로, 서측 약 18m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 물적 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 3회 유찰된 지하층 공장(지식산업센터)이며 실거래 비교자료가 없어, 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문. 을구 21번 지상권의 목적, 범위, 존속기간, 지료 여부와 경매 후 존속 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- ‘51.2%니까 싸다’는 판단 금지. 실거래 자료가 없으므로 최저가 225,280,000원이 실제 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 지하층·공장 용도·지상권·매수자 수요가 응찰을 제한했는지 함께 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용 적격성. 국가산업단지·산업시설구역 내 공장 물건이므로 실제 입주·이용 가능 업종과 절차를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 금천구와 동작구 압류가 존재하므로 관련 체납과 공용부분 관리비 등 추가 부담 여부를 원문과 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 지하 1층 호실의 접근성, 채광·습기, 물류 동선, 주차 및 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “절반 가격”보다 먼저 볼 것은 지상권이다
이 물건은 440,000,000원 감정가에서 3회 유찰돼 225,280,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2%라 눈에 띄지만, 현재 자료에는 이를 실제 시세와 비교할 실거래 근거가 없습니다. 권리 면에서도 임차인은 없고 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸하지만, 매각물건명세서가 금천구를 지상권자로 하는 토지 별도등기 인수권리를 명시하고 있습니다.
따라서 결론은 “후순위 권리는 단순하지만, 핵심 인수권리가 따로 있는 저환금 용도 물건”입니다. 최저가가 더 내려가는지만 볼 사건이 아니라, 지상권의 실제 법적·경제적 영향과 지하 1층 지식산업센터의 시장가치를 먼저 확인해야 합니다. 가격은 싸다고 단정할 수 없고, 권리는 별도등기 확인 전까지 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
