서울남부지방법원 2025타경12940. 가산디지털단지역 북서측 인근 에이스케이원타워 지하 1층 B106호로, 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 주식회사한솔디이지가 2020년 10월 8일 거래가 343,504,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 6월 15일 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 372,000,000원입니다. 그 뒤 김도희·서울신용보증재단의 가압류, 경매개시결정, 금천구·동작구 압류가 이어졌고 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아닙니다. 매각물건명세서에는 “별도등기 있음: 1 토지(을구 21번 지상권 설정 2020.6.26., 지상권자 금천구)”가 인수권리로 명시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 보증금이나 권리금처럼 금액으로 잡힌 매수인 인수액은 0원이지만, 지상권이라는 비금전 권리부담은 그대로 남습니다. 이 권리가 실제 사용·처분·담보가치에 어떤 영향을 주는지를 확인하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-29 에이스케이원타워 제지1층 제비106호 · 가산디지털2로 166 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지하 4층/지상 14층 중 지하 1층 |
| 소유자 | 주식회사한솔디이지 (2020.10.08. 거래가 343,504,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 281,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 318,766,005원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.15. 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 별도 인수
2020년 설정된 신한은행 근저당권 312,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2023년 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 김도희 가압류 130,441,484원, 서울신용보증재단 가압류 16,250,000원, 경매개시결정, 금천구·동작구 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 확인된 신고 내역은 없고 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
② 가격·회차 구조 — 64%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 281,600,000원으로 감정가 440,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 225,280,000원(51.2%), 4회 유찰 시 180,224,000원(40.96%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 따라서 현재 64%라는 숫자만으로 실제 거래시장보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 281,600,000원 | 276,857,600원 | 241,833,884원 |
| 3회 유찰 시 | 225,280,000원 | 221,326,080원 | 297,365,404원 |
| 4회 유찰 시 | 180,224,000원 | 176,900,864원 | 341,790,620원 |
③ 예상배당표 (매각가 281,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,742,400원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 372,000,000원 | 276,857,600원 |
| 2. 가압류 · 김도희 | 130,441,484원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 16,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 합계 518,691,484원 중 276,857,600원이 배당되고 241,833,884원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도 토지 지상권은 배당금액과 별개의 인수권리입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 아파트형공장과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 14층, 사용승인일은 2020.08.13.입니다.
- 도로. 북측 약 10m 내외, 서측 약 18m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등으로 지정돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 호실이 지하 1층이고 비주거 공장 용도이므로 처분성은 주거용 물건과 다르게 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 토지 을구 21번, 2020.06.26. 설정, 지상권자 금천구. 매각물건명세서에 인수권리로 적시된 만큼 등기 목적·범위·존속조건부터 확인해야 합니다.
- 64%를 시세 할인으로 오해하지 않기. 현재 최저가는 감정가 대비 64%일 뿐입니다. 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임대·점유 확인. 임차인으로 확인된 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 금천구·동작구 압류가 있고 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 법정기일에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 지식산업센터 적격성 검토. 국가산업단지·산업시설구역 내 공부상 공장 물건이므로 실제 취득·사용 목적이 관련 규정과 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 별도등기를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 지상권이 먼저다”
이 물건은 두 번 유찰돼 최저가가 281,600,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 후순위 가압류와 압류는 소멸하고 금전 기준 매수인 인수액도 0원이라 겉으로만 보면 단순해 보입니다. 그러나 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. 토지 을구 21번 금천구 지상권을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 기재입니다. 지상권의 경제적 영향을 확인하지 않은 채 유찰률만 보고 응찰가를 낮다고 평가해서는 안 됩니다. 게다가 지하 1층의 공장(지식산업센터) 용도이고 임대관계도 미상입니다. 가격 할인보다 권리의 존속내용 확인이 먼저인 사건. 이 물건의 승부처는 “얼마에 사느냐”보다 “무엇을 인수해 사느냐”입니다.
