제주지방법원 2025타경8502. 서귀포시 중문동 중문스마트빌본동 제7층 제806호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중이고 전용면적은 23.3415㎡입니다. 소유자는 주식회사큐브이며 2019.11.25 거래가액 126,900,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.05.04 설정된 주식회사제주은행 근저당권 84,000,000원입니다.
그 뒤 2024년 주식회사제주은행 근저당권 60,000,000원씩 2건이 추가됐고, 2025년에는 국·국민건강보험공단·제주특별자치도의 압류 3건과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류는 당해세에 해당할 경우 배당 단계에서 먼저 차감될 수 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8502 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2059-7 중문스마트빌본동 7층 806호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 23.3415㎡ · 지하2층/지상9층 중 제7층 제806호 |
| 사용승인 | 2017.08.17 |
| 소유자 | 주식회사큐브 (2019.11.25 소유권이전 · 거래가액 126,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 174,329,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 설정됐던 산남새마을금고·호남새마을금고·제주남원동부새마을금고의 근저당권은 2019.11.25 이미 등기말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.05.04 주식회사제주은행의 을구 5번 근저당권입니다. 이후의 근저당 2건, 압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진궁 | 본호 전부분 · 주거 | 2025.01.20 | 3,000,000원 | 450,000원 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
진궁의 전입일은 2025.01.20으로 말소기준일 2020.05.04보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 보증금 3,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.08.21에 접수됐습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으며, 예상배당표에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 가격 비교 — 59.1%지만 시세 표본은 1건
중문스마트빌은 109세대, 2017.08.17 준공입니다. 전용 23.34㎡로 면적이 맞는 거래는 2022.02 6층 94,500,000원 1건이 확인됩니다. 현재 최저매각가 55,860,000원은 이 비교값의 59.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 23.34㎡ | 6 | 94,500,000원 |
| 비교값 | 23.34㎡ | 1건 | 94,500,000원 |
수치만 보면 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 상태입니다. 하지만 비교 거래가 2022.02 한 건뿐이라 2026.09.15 입찰가를 정할 때 이를 곧바로 현재 시세로 간주하기는 어렵습니다. 이 물건은 권리보다 현재 중문동 소형 도시형생활주택의 실제 거래·임대 수준을 다시 확인하는 과정이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,405,480원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사제주은행 | 84,000,000원 | 54,454,520원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사제주은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사제주은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 55,860,000원 가정 시 근저당권 채권 총액 204,000,000원 중 54,454,520원이 배당되고 149,545,480원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 149,545,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 166,001,836원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,371,400원 | 26,478,715원 | 177,521,285원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 별도의 대항력 보증금 인수가 붙는 구조가 아닙니다. 현재 회차와 3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 입찰자의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제7층 제806호입니다.
- 입지. 중문초등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(30M이하)·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며, 공시지가는 797,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 중문스마트빌은 109세대이고, 확인된 동일 면적 실거래는 2022.02 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 현재 최저가 55,860,000원은 확인 거래 94,500,000원의 59.1%지만 거래 시점이 2022.02이고 표본이 1건입니다. 최근 중문동 소형 주거상품의 실제 매매가를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 진궁의 전입일 2025.01.20과 배당요구일 2025.08.21을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·제주특별자치도 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금 3,000,000원의 최우선변제 여부가 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당요구 및 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 임대수익 점검. 현재 확인된 임차조건은 보증금 3,000,000원·월세 450,000원입니다. 실제 인도·재임대 가능 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 확인이 필요
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.05.04 주식회사제주은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 진궁도 2025.01.20 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 114,000,000원에서 2회 유찰된 55,860,000원입니다. 확인된 동일 면적 실거래 94,500,000원과 비교하면 59.1% 수준이지만, 해당 거래가 2022.02의 1건뿐이라는 점이 가장 큰 한계입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 최신 시세 확인 후 판단입니다. 당해세와 임차인 최우선변제까지 원본에서 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
