제주지방법원 2025타경8528. 제주시 조천읍 와산리의 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택입니다. 현재 소유자는 주식회사주나자산관리대부이고, 2021.12.29 매매를 원인으로 2021.12.31 소유권을 취득하면서 등기된 거래가액은 40,000,000원입니다. 등기상 현재 유효한 말소기준권리는 2023.07.14 접수된 타이거자산운용투자일임 주식회사 가압류 300,000,000원이며, 이후 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김민철 1명입니다. 2024.06.07 전입으로 말소기준권리인 2023.07.14 가압류보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 11,000,000원으로 조사되어 있고 2025.10.17 배당요구를 했습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 513-7 101동 · 도로명 제주특별자치도 제주시 조천읍 와선로 72-61 |
| 물건종류 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건물 |
| 이용상태 | 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사주나자산관리대부 · 2021.12.31 소유권이전 · 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,364,560원 / 72,209,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 토지 사용권이 더 큰 변수
등기상 과거에는 2019년과 2021년 가처분, 2022년 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소되었습니다. 특히 전해정 명의 채권최고액 250,000,000원의 근저당권은 2024.07.04 확정판결을 원인으로 2025.07.31 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.07.14 타이거자산운용투자일임 주식회사의 300,000,000원 가압류입니다.
김민철의 전입일은 2024.06.07로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차인이 배당요구를 했더라도 매수인이 보증금 10,000,000원을 승계하는 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민철 | 101동 | 2024.06.07 | 10,000,000원 | 11,000,000원 | 2025.10.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 147,364,560원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 72,209,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 50,546,300원(감정가 34%), 그 다음은 35,382,410원(감정가 24%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 더구나 일반적인 토지·건물 일괄취득이 아니라 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부도 불분명해, 통상의 단독주택 거래가격과 동일선상에서 보기 어려운 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,699,762원 |
| 1. 갑구 8번 가압류 · 타이거자산운용투자일임 주식회사 | 300,000,000원 | 70,509,238원 |
| 2. 갑구 9번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 가압류 채권 300,000,000원 중 70,509,238원이 배당되고 229,490,762원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다음 회차 미배당은 250,763,533원, 그 다음은 265,654,473원입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택. 외벽 스타코마감, 내벽 벽지·타일마감, 바닥 강화마루·타일마감, 샷시창 등입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·보일러난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 현황. 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형, 도로접면 세로한면(가), 토지면적 3,317.0㎡, 공시지가 174,800원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구3등급·공장설립제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 지번. 등기사항증명서 및 건축물대장에는 와산리 513-7, 513-8로 등재되어 있으나, 와산리 513-8은 와산리 513-7에 합병 말소된 것으로 매각물건명세서에 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 재확인. 토지가 매각대상에서 제외된 구조이므로 매각물건명세서와 등기사항증명서의 매각범위를 원본으로 다시 확인하세요.
- 법정지상권 성립 여부. 매각물건명세서가 명시적으로 ‘불분명’하다고 적고 있습니다. 토지와 건물의 소유관계·변동시점·원인 등을 원본자료로 검토해야 합니다.
- 임차인 김민철. 전입 2024.06.07로 대항력은 없지만, 점유 상태와 실제 인도 가능 시점은 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 가압류 미배당 229,490,762원은 현재 계산상 매수인 승계액이 아닙니다. ‘채권자가 덜 받는다’와 ‘매수인이 떠안는다’는 서로 다른 문제입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 토지를 포함하지 않는 건물 단독가치와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함된다고 명시되어 있으므로 현황과 감정평가 범위를 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 토지 권원
표면만 보면 감정가 147,364,560원짜리 단독주택이 2회 유찰되어 72,209,000원까지 내려온 물건입니다. 임차인은 1명뿐이고 대항력도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순하고 저렴해 보일 수 있습니다.
하지만 이 사건은 일반적인 단독주택 경매와 출발점이 다릅니다. 토지는 매각하지 않고 건물만 매각하며, 그 건물이 서 있는 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가 대비 49%라는 수치에 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다. 결국 이 물건은 임차인·등기 인수는 비교적 단순하지만, 토지 사용권과 환금성이 결정적인 고위험 요소인 사건입니다. 법정지상권과 토지관계가 해소되기 전에는 가격보다 권리구조를 우선해 판단해야 합니다.
