제주지방법원 2025타경8528. 제주 조천읍 와산리 소재 101동 단독주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물이고, 현재 소유자는 주식회사주나자산관리대부입니다. 2021년 12월 31일 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며, 등기부상 거래가액은 40,000,000원입니다.

현재 최저매각가는 50,546,000원으로, 감정가의 약 34.3%입니다. 표면적인 할인 폭만 보면 관심을 끌 수 있지만, 이 물건의 가치는 단순한 감정가 대비 할인율로 판단하기 어렵습니다. 매각 대상이 토지와 건물을 함께 취득하는 일반적인 단독주택이 아니기 때문입니다.

권리관계에서도 특별한 이력이 확인됩니다. 과거에는 소유권 관련 가처분과 근저당권 관련 분쟁이 있었고, 현재는 2023년 7월 14일 가압류가 말소기준권리로 작용합니다. 등기상 주요 담보권은 이미 말소되었거나 매각으로 소멸할 예정이지만, 토지를 사용할 수 있는 권리가 확보되는지는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 중요한 토지 문제

말소기준권리는 2023년 7월 14일 접수된 갑구 8번 가압류입니다. 채권자는 타이거자산운용투자일임 주식회사이며, 청구금액은 300,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각에 따라 등기상 소멸할 권리로 분류됩니다.

한편 2022년 12월 22일 설정된 전해정 명의 근저당권(채권최고액 250,000,000원)은 2024년 7월 4일 확정판결을 원인으로 2025년 7월 31일 말소되었습니다. 해당 근저당권에 대한 가처분도 이미 말소되었습니다. 과거 소유권에 관한 가처분 역시 등기부상 말소 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유는 확인

확인된 실제 임차인은 김민철 1명입니다. 전입일은 2024년 6월 7일로, 말소기준권리인 2023년 7월 14일 가압류보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판정되어 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.

임차인은 2025년 10월 17일 배당요구를 하였습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않아 보증금 배당 가능성과 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 예상배당 계산에는 임차인의 최우선변제액이 반영되지 않았으므로 배당표를 확정적인 결과로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 싼 가격은 아니다

감정가는 147,364,560원이며, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 50,546,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%로 크게 낮아졌습니다.

그러나 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 토지가 포함되지 않는 건물 단독 매각이고, 건물을 계속 존치·사용할 수 있는 법정지상권의 성립 여부도 불분명하기 때문입니다. 법정지상권 인정 여부에 따라 건물의 경제적 가치와 실제 매수 수요는 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,546,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 단순 추정입니다. 집행비용을 우선 공제하고 남는 금액을 가압류 채권 배당에 반영하였습니다. 갑구 9번은 기존 가압류의 본압류 이행에 관한 경매개시결정으로, 별도 채권액이 확인되지 않아 추가 배당액을 계산하지 않았습니다. 국세 압류 관련 실제 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 배당순위 변동은 미반영입니다. 사건의 신청 청구액 100,000,000원과 배당 산정에 사용된 가압류 청구금액 300,000,000원은 서로 구분해 확인해야 합니다.

가압류 청구금액 300,000,000원을 기준으로 하면 현재 최저가 매각 시 예상 채권배당액은 49,236,172원, 미배당액은 250,763,828원입니다. 배당재원이 부족하더라도 이 미배당 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 것으로 계산하지는 않습니다.

⑤ 법정지상권·토지 관계 — 이 사건의 핵심

매각물건명세서는 다음 두 가지 사항을 명시합니다.

이 문구는 단순한 참고사항이 아닙니다. 건물만 소유하는 경우 토지를 사용할 적법한 권원이 없다면, 토지 소유자와의 법률관계에 따라 건물의 존치와 이용이 제한될 수 있기 때문입니다. 법정지상권 성립 여부는 건물과 토지의 소유관계, 관련 권리 설정 경위 등을 종합해 판단해야 합니다.

특히 과거 등기에는 소유권에 의한 건물철거 청구권을 피보전권리로 하는 이지훈의 가처분이 있었습니다. 해당 가처분은 2022년 4월 28일 해제로 말소되었으므로 현재 존속하는 가처분으로 볼 수는 없습니다. 다만 건물과 토지의 권리관계에 과거 분쟁이 있었다는 사실은 현장 및 권리 원인서류를 세밀하게 확인할 이유가 됩니다.

등기사항증명서와 매각물건명세서에는 소재지번이 와산리 513-7, 513-8로 기재되어 있으며, 명세서에는 513-8번지가 513-7번지에 합병되어 말소되었다는 취지가 기재되어 있습니다. 반면 감정요항표의 공부와의 차이에는 토지합병 후의 현황 소재지를 513-8번지로 표현하고 있습니다.

따라서 서로 다른 문서의 소재지 표현을 그대로 받아들이기보다, 합병 전후 지적도·토지대장·토지등기부·건축물대장 및 건물의 실제 위치를 대조해야 합니다. 어느 토지 위에 건물이 존재하고, 그 토지를 누가 소유하는지 확인하는 일이 우선입니다.

⑥ 건물 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택입니다. 외벽은 스타코마감 등, 내벽은 벽지·타일마감 등, 바닥은 강화마루·타일마감 등이며 창호는 샷시창 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본위생설비·급배수설비·보일러난방설비 등이 설치되어 있습니다. 실제 작동 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 용도지역. 관련 토지는 계획관리지역으로 기재되어 있습니다. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구3등급 등의 지정 사항이 있습니다.
• 토지 현황. 관련 토지의 지목은 대, 면적은 3,317.0㎡, 공시지가는 174,800원/㎡이며 평지·사다리형·세로한면(가) 접면으로 기재되어 있습니다. 이 토지 면적은 매수인이 취득하는 토지 면적을 뜻하지 않습니다.
• 제시외 건물. 별지목록 1-1의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 구조·면적·사용상태와 토지 점유관계를 실제 목록 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 감정 관련 사항에서 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 건축물대장의 기재와 적법한 토지 사용권은 별개입니다.
• 환금성. 토지 소유권이 제외되고 법정지상권 성립도 불분명한 건물은 일반적인 토지·건물 일괄 매각 주택과 동일하게 평가하기 어렵습니다. 매수층이 제한될 수 있어 보수적 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 토지 소유자 확인. 와산리 513-7 및 합병 전 513-8의 토지 등기와 지적 자료를 조회해 실제 건물 부지의 소유자를 특정해야 합니다.
• 법정지상권 판단. 건물 신축 당시와 이후 토지·건물 소유관계, 권리 설정 시점, 관련 판결 및 처분 경위를 검토하여 법정지상권 성립 가능성을 전문적으로 확인해야 합니다.
• 건물철거 분쟁 이력. 2021년 건물철거 청구권 관련 가처분의 원인과 2022년 해제 경위를 확인해야 합니다. 가처분 말소가 모든 토지 분쟁의 종결을 뜻하지는 않습니다.
• 제시외 건물 확인. 별지목록 1-1에 포함된 건물의 실제 위치와 규모, 건축물대장 등재 여부 및 철거·사용상 문제를 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 김민철의 전입과 점유 사실, 보증금 10,000,000원, 월차임 11,000,000원의 계약 기재 내용 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 조세 및 배당순위. 역삼세무서장 관련 국세 압류와 임차인 배당요구를 고려하여 예상배당과 실제 배당순위의 차이를 점검해야 합니다.
• 가격 비교 방식. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가매수를 판단하지 말고, 토지 제외 조건과 법정지상권 성립 여부를 반영한 건물의 실제 경제적 가치를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 건물·토지 등기사항증명서, 건축물대장, 지적도, 감정평가서, 현황조사서 및 관련 판결문을 입찰 전 대조해야 합니다.

맺으며 — “34% 가격보다 땅을 쓸 수 있는지가 먼저다”

이 사건은 감정가 147,364,560원에서 최저매각가 50,546,000원까지 내려온 3회 유찰 단독주택입니다. 임차인은 1명이나 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 등기상 기존 근저당권도 이미 말소되었습니다. 예상되는 금전채권 인수 부담은 0원입니다.

그러나 이 물건의 본질은 일반적인 권리 소멸형 주택경매와 다릅니다. 토지가 제외된 건물만의 경매이고, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 법정지상권이 성립하지 않거나 다른 토지 사용권을 확보하지 못하는 경우에는 건물의 이용가치와 환금성이 크게 제한될 수 있습니다.

이미 세 차례 유찰되었다는 사실만으로 향후 낙찰에 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 토지와 건물의 권리관계가 확인되지 않은 상태에서는 시세 대비 할인 여부도 확정하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류·권리 정밀검토입니다. 법정지상권 또는 대체 가능한 적법한 토지 사용권의 성립 여부를 확인하고, 건물철거 위험과 토지 사용 비용을 구체적으로 평가하기 전에는 감정가의 34.3%라는 숫자를 투자 기회로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가격보다 낙찰 후에도 건물을 안전하게 보유·사용할 수 있는지에 있습니다.