서울남부지방법원 2025타경13143. 서울 구로구 개봉동 거성푸르뫼아파트 제101동 제2층 제202호입니다. 공부상 용도는 아파트이며 전용면적 132.68㎡ 대상 물건입니다. 소유자는 권미영 씨이고, 2016년 강남신용협동조합 근저당을 기준으로 권리관계가 형성되었습니다. 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 신건이라 감정가와 최저매각가가 동일하지만, 최근 거래 흐름을 보면 최근 12개월 평균보다 높고 전체 평균 거래가만 보면 가격 경쟁력을 착각할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13143 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 60-101 거성푸르뫼아파트 제101동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 132.68㎡ |
| 소유자 | 권미영 |
| 감정가 / 최저가 | 584,000,000원 / 584,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 트리거파트너스 / 275,368,901원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2016.09.28 설정된 강남신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 282,000,000원이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 압류·가압류·근저당 등은 이미 말소된 상태이고, 현재 경매에서 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 흐름을 봐야 한다
거성푸르뫼 동일 면적(132.68㎡) 최근 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.05 | 2 | 520,000,000원 |
| 2025.09 | 5 | 599,500,000원 |
| 2025.03 | 3 | 570,000,000원 |
| 2024.06 | 6 | 590,000,000원 |
| 2023.01 | 15 | 600,000,000원 |
| 2022.05 | 15 | 700,000,000원 |
| 전체 평균 | 6건 | 596,583,333원 |
전체 평균 거래가는 596,583,333원이지만 최근 12개월 평균은 559,750,000원입니다. 최신 거래는 520,000,000원이며 최근 거래와 과거 거래 비교 추세는 -9.0%입니다. 따라서 감정가 584,000,000원을 기준으로 신건 입찰 시 최근 시장 가격보다 높은 가격 부담이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 584,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,240,000원 |
| 강남신용협동조합 근저당 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 293,760,000원 |
당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 추정치입니다. 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉중학교 남동측 인근으로 아파트, 단독·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 환금성. 거성푸르뫼는 249세대 규모이며 1993년 준공 단지입니다. 거래는 존재하지만 최근 거래 가격 흐름 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 확인. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준권리인 강남신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 등기 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 체납 관리비 여부를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”
이 물건은 권리 분석만 보면 안정적인 아파트입니다. 임차인 인수 위험이 없고 낙찰자가 떠안을 권리도 없습니다. 하지만 가격 판단에서는 최근 시장 흐름을 봐야 합니다. 최저가 584,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높은 수준이며, 최근 거래 추세도 하락 방향입니다. 권리는 합격, 가격은 신중 검토가 필요한 신건입니다.
