서울남부지방법원 2025타경13183. 금천구 시흥동 ‘더네모’ 6층 601호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 박명진이며, 현재 경매의 선언된 말소기준권리는 2023.10.06. 서울특별시강서구 압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기상 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 서울주택도시공사의 임차보증금입니다.
서울주택도시공사는 임대차계약일 2021.10.11., 확정일자 2021.10.13., 점유개시 2021.11.03., 주민등록 2021.11.04.로 말소기준 2023.10.06.보다 앞섭니다. 보증금은 217,000,000원이며 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저가 118,400,000원으로 매각될 경우 집행비용 2,457,600원을 제외한 115,942,400원만 배당되고, 잔액 101,057,600원은 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 793-7 더네모 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로44라길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제601호 |
| 소유자 | 박명진 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 118,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 236,512,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
2019.04.30. 설정됐던 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2019.05.17. 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2023.10.06. 강서구 압류이며, 이후 압류 4건과 2025.11.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 서울주택도시공사가 그보다 훨씬 앞선 2021.11.04. 주민등록과 2021.11.03. 점유를 갖췄다는 점입니다. 2023.11.17. 임차권등기는 말소기준 뒤에 등기됐지만, 이미 갖춘 대항력과 보증금 반환청구의 핵심은 선행 임차관계에 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 1명의 보증금이 승계된다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울주택도시공사 | 건물 전부 · 주민등록 2021.11.04 · 확정일자 2021.10.13 | 217,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 101,057,600원 인수 |
| 강지영 | 전부 · 전입 2024.04.08 | 1,000,000원 | 250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 회차별 실질부담 — 더 유찰돼도 총액은 크게 줄지 않는다
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 118,400,000원 | 101,057,600원 | 219,457,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 94,720,000원 | 124,384,960원 | 219,104,960원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 75,776,000원 | 142,987,968원 | 218,763,968원 |
낙찰가가 118,400,000원에서 94,720,000원, 다시 75,776,000원으로 내려가도 인수액은 101,057,600원 → 124,384,960원 → 142,987,968원으로 커집니다. 결국 총부담은 각 회차에서 219,457,600원, 219,104,960원, 218,763,968원으로 거의 같은 범위에 머뭅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 “낙찰가 하락 = 인수액 증가” 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,457,600원 |
| 1. 임차인 서울주택도시공사 보증금 | 217,000,000원 | 115,942,400원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 236,512,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
서울주택도시공사 보증금의 미배당분 101,057,600원은 현재 가정에서 매수인이 인수합니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 236,512,164원은 이 가정에서는 배당되지 않습니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 601호입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·학교 등이 섞인 일반 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 118,400,000원만 보고 감정가의 64%라고 판단하지 말고, 현재 인수액 101,057,600원을 더한 실질취득 219,457,600원으로 검토해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 서울주택도시공사 보증금 217,000,000원의 실제 배당액과 미배당 잔액을 매각기일 전 배당순위 자료와 함께 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선차감되어 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 강지영 점유 확인. 전입 2024.04.08.로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 현재 점유 및 명도 조건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 관계 확인. 서울주택도시공사는 임차권등기가 있고 강지영도 현황조사상 임차인으로 확인되므로 실제 점유 주체와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 비교는 실질취득 기준. 실거래 자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 주변 다세대의 실제 거래가격과 비교할 때 반드시 219,457,600원 수준의 총부담을 기준으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 종기 및 세금 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “2.19억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 표면 숫자는 감정가 185,000,000원, 최저가 118,400,000원, 2회 유찰입니다. 하지만 권리분석을 거치면 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 서울주택도시공사의 대항력 있는 보증금 217,000,000원이 현재 매각대금으로 전액 배당되지 않아 101,057,600원이 매수인에게 승계되고, 현재 회차의 실질취득은 219,457,600원입니다.
더 중요한 점은 다음 유찰에서도 구조가 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 3회 유찰 가정의 총부담은 219,104,960원, 4회 유찰 가정은 218,763,968원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어납니다. 실거래 시세 자료가 없는 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 인정할 근거는 없습니다. 낮은 최저가가 아니라 높은 보증금 승계가 이 사건의 본질이며, 국세·지방세 당해세 여부까지 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
