서울남부지방법원 2025타경13183. 금천구 시흥동 더네모 제6층 제601호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아니라, 그 임차인의 미배당 보증금이 실제로 매수인에게 남느냐입니다. 서울주택도시공사는 2021.11.04. 주민등록, 2021.10.13. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 217,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.10.06. 압류보다 앞서 대항력을 갖췄으므로 통상 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. “채권자(임차인)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 배당계산상 남는 35,390,000원은 룰상 미배당액이지만, 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 793-7 더네모 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로44라길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박명진 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 |
| 청구금액 | 236,512,164원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.10.06. 압류
2019.04.30. 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2019.05.17. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2023.10.06. 서울특별시강서구 압류입니다. 이후 강서세무서장 관련 국세 압류, 서울특별시은평구·금천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액은 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울주택도시공사 | 건물 전부 | 217,000,000원 | 대항력 있음 주민등록 2021.11.04. | 우선변제 있음 확정일자 2021.10.13. · 배당요구 2023.11.17. | 실질 0원 룰상 미배당 35,390,000원이나 특별매각조건으로 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
| 강지영 | 전부 | 1,000,000원 | 대항력 없음 전입 2024.04.08. | 미상 | 인수 없음 |
강지영의 월차임은 250,000원, 보증금은 1,000,000원이며 전입일이 2024.04.08.로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 서울주택도시공사 보증금 | 217,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 236,512,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 서울주택도시공사의 보증금 부족분은 35,390,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 임차인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당·인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 185,000,000원 | 35,390,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,000,000원 | 71,872,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 118,400,000원 | 101,057,600원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 관한 특별매각조건 때문에 그 잔액을 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 회차별 실질취득액은 각 매각가와 동일하게 봅니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한울중학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·학교 등이 소재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 제6층 제601호이며 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 서울주택도시공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 강지영은 대항력은 없지만 현황상 전부를 점유하는 임차인으로 조사됐으므로 실제 점유상태와 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 체납세액·법정기일을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리문제와 별개로 가격·물건상태·환금성 등 유찰 배경을 현장조사로 확인해야 합니다.
- 가격은 권리와 분리. 실질 인수가 0원이어도 최저가 185,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수를 계산하면 틀린다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 서울주택도시공사 보증금 217,000,000원입니다. 현재 매각가 185,000,000원보다 크고, 배당계산상 35,390,000원이 남기 때문에 표면적으로는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 핵심은 비교적 명확합니다. 서울주택도시공사의 잔액 인수는 특별조건으로 해소되고, 강지영은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 다세대주택·3회 유찰·다수 세금 압류라는 조건을 고려하면, 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격까지 우수하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건의 결론입니다.
