서울남부지방법원 2025타경13291. 서울 구로구 개봉동 태양하이츠 제3층 제302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 장혜원이며 2019.07.19 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 160,000,000원입니다. 이번 권리분석의 기준은 2023.07.12 의정부세무서장 관련 국세 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 화성시·양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기상 권리가 소멸한다고 해서 매수인의 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 문영순은 2019.09.03 주민등록, 2019.09.02 점유개시로 말소기준보다 앞서고, 2024.09.06 보증금 162,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 취지로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 327-10 제3층 제302호 · 개봉로17길 18-28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 제3층 제302호 |
| 시세분석 대상면적 | 44.46㎡ · 실거래 면적 일치 없음 |
| 소유자 | 장혜원 (2019.07.19 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 142,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권 / 청구 | 문영순 / 162,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.07.12 갑구 12번 압류 · 국(처분청 의정부세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소와 ‘보증금 인수’는 별개다
말소기준권리는 2023.07.12 국세 압류입니다. 이후 2025.11.14 문영순의 강제경매개시결정, 2026.03.06 화성시 압류, 2026.03.13 및 2026.05.26 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 14번 문영순의 임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 대항력에 기초한 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 문제는 남습니다.
② 임차·점유 관계 — 문영순 외 3명도 확인 필요
| 성명 | 전입 / 점유 관련일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문영순 | 2019.09.03 | 162,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미배당 잔액 인수 |
| WEN YINGSHUN | 2019.09.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| XU HONGNYU | 2021.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| WEN YONGCHUN | 2022.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로 조사상 임차·점유 관계인은 4명입니다. 다만 문영순 외 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 남겨 두는 것이 안전합니다. 이들의 보증금이 별도로 존재한다면 문영순의 보증금과는 별개의 인수 위험이 추가될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 162,000,000원으로 본다
시세 자료상 단지는 태양하이츠(327-10), 총 9세대, 사용승인일은 1994.03.02입니다. 대상면적은 44.46㎡이나 실거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다. 확인되는 거래도 2건뿐이라 비교 표본 자체가 얇습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 36.72㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2022.10 | 69.96㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 130,000,000원 |
전체 평균 130,000,000원은 2022.10의 200,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -70.0%입니다. 현재 최저가 142,400,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 237.3%로 집계되어 있습니다.
더 중요한 것은 이 사건에서 투자자가 실제로 비교해야 할 가격이 142,400,000원이 아니라 실질취득 약 162,000,000원이라는 점입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 60,000,000원보다 높습니다. 표본의 면적이 일치하지 않아 60,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 볼 수는 없지만, 적어도 현재 자료만으로는 ‘경매라서 싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,793,600원 |
| 임차보증금 · 문영순 | 162,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 문영순 | 162,000,000원 | 139,606,400원 |
| 미배당 | - | 22,393,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 신청채권 162,000,000원 중 139,606,400원이 배당되고 22,393,600원이 부족합니다. 대항력 있는 문영순의 임차보증금 잔액 인수 구조를 적용하면 낙찰가가 더 낮아질수록 미배당액이 증가합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 하락, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 문영순 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 22,393,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 50,474,880원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 91,136,000원 | 89,095,552원 | 72,904,448원 |
겉으로는 142,400,000원에서 113,920,000원, 다시 91,136,000원으로 최저가가 떨어집니다. 그러나 동시에 문영순 청구액의 미배당분이 22,393,600원에서 50,474,880원, 72,904,448원으로 증가합니다. 유찰이 진행된다는 사실 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 되는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조·연와조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호이며, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 1994.03.02입니다.
- 입지. 지하철 1호선 개봉역 남서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 개봉역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측 약 6m 도로에 접하고, 제2종일반주거지역에 속합니다. 토지면적은 166.6㎡, 공시지가는 3,381,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·장애물제한표면구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이며 확인 실거래가 2건뿐이고 대상면적 44.46㎡와 일치하는 표본도 없습니다. 최근 가격 추세도 -70.0%여서 시세 산정과 재매각 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 142,400,000원이 아니라 대항력 임차보증금 구조를 반영한 약 162,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 문영순 보증금 잔액 재확인. 임대차계약일 2019.08.19, 2021.08.19, 2023.09.01과 보증금 162,000,000원, 주민등록일 2019.09.03, 점유개시일 2019.09.02를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 추가 점유자 3명 확인. WEN YINGSHUN, XU HONGNYU, WEN YONGCHUN의 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 별도 인수 위험을 배제하지 마세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본의 면적 불일치. 최근 60,000,000원 거래는 36.72㎡, 2022.10의 200,000,000원 거래는 69.96㎡로 대상면적 44.46㎡와 일치하지 않습니다. 단순 평균을 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 60,000,000원, 최신 거래 60,000,000원, 최근 추세 -70.0%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·세금 관련 서류와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인” 공식이 작동하지 않는 사건
이 사건의 함정은 현재 최저가 142,400,000원이 감정가 178,000,000원보다 낮다는 사실에 있습니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 가격이 내려온 것처럼 보이지만, 문영순의 대항력 있는 임차보증금 162,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그래서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 162,000,000원입니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 60,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -70.0%입니다. 더구나 실거래 면적이 대상면적과 일치하지 않아 시세 확정성도 낮으며, 문영순 외 3명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험도 남습니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리 불확실성까지 큰 고위험 사건입니다. 유찰 횟수보다 임차보증금 잔액과 실제 점유관계의 확정이 먼저입니다.
