157,500,000원
제주지방법원 2025타경8546. 제주시 연동 266 한마음빌라 4층 501호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 1회 유찰돼 최저가가 157,500,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 실제 임차인 문혜미의 보증금은 190,000,000원이고, 전입·점유개시·확정일자가 모두 2023.05.26으로 말소기준권리인 2025.02.18 애월신용협동조합 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현 회차 157,500,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,005,000원을 제외한 154,495,000원이 문혜미 보증금에 배당되고, 부족분 35,505,000원이 남습니다. 따라서 매수인이 체감하는 단순 취득부담은 157,500,000원 + 35,505,000원 = 193,005,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 커지기 때문에 총 부담은 보증금 190,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8546 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 266 한마음빌라 4층 501호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 연동4길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 대상면적 74.1418㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 및 일부 경사지붕 5층 건물 중 제4층 제501호 |
| 소유자 | 고봉희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 157,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 1억9,000만원이 핵심
현재 권리분석의 기준일은 2025.02.18 애월신용협동조합 가압류입니다. 이보다 앞선 2023.07.12 문혜미의 전세권 190,000,000원은 등기부 분석상 매수인 인수 권리로 분류돼 있습니다. 같은 문혜미가 2025.05.20 주택임차권등기도 마쳤고, 그 임차권의 기초가 되는 전입·점유·확정일자는 모두 2023.05.26입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문혜미 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2023.05.26 | 2023.05.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
문혜미는 2023.04.27 임대차계약, 2023.05.26 주민등록·점유개시·확정일자를 갖추고 2025.05.20 배당요구를 했습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 배당요구를 했더라도 보증금 전액이 배당되지 않으면 대항력에 기초한 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
③ 가격 비교 — 1.575억이 아니라 1.93005억
한마음빌라는 32세대, 1999.12.28 준공입니다. 비교 거래는 면적 매칭으로 분류돼 있으며, 최근 12개월 거래는 2026.07의 210,000,000원 1건입니다. 전체 4건 평균 219,750,000원보다 최신 거래를 우선하면 현재 기준 가격은 210,000,000원이 핵심 비교점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 71.84㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2025.01 | 71.84㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.01 | 71.84㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2023.08 | 71.84㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 219,750,000원 |
표면 최저가 157,500,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 75.0%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 비교는 대항력 임차인 인수를 빼놓은 숫자입니다. 현 회차 실질취득 193,005,000원을 기준으로 다시 계산하면 최근 시세의 91.9%로, 최근 거래보다 낮은 폭은 16,995,000원에 그칩니다.
④ 유찰이 더 돼도 실질부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 단순 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 157,500,000원 | 35,505,000원 | 193,005,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 110,250,000원 | 82,093,500원 | 192,343,500원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 77,175,000원 | 114,614,150원 | 191,789,150원 |
낙찰가는 157,500,000원 → 110,250,000원 → 77,175,000원으로 크게 떨어지지만, 인수액은 반대로 35,505,000원 → 82,093,500원 → 114,614,150원으로 커집니다. 그래서 실질부담은 193,005,000원 → 192,343,500원 → 191,789,150원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 사건에서 유찰 횟수만 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 되는 이유입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,005,000원 |
| 1. 임차인 문혜미 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 154,495,000원 |
| 2. 을구 22번 전세권 · 문혜미 | 190,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 애월신용협동조합 | 63,616,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
문혜미 전세권과 임차보증금은 동일인의 동일 190,000,000원 권리이므로 총 보증금을 이중 합산하지 않습니다. 현 회차 예상 미배당 보증금은 35,505,000원이며, 배당 계산은 집행비용 추정치를 포함한 시나리오입니다. 당해세 등 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 메종글래드 제주 남측 인근으로, 주위는 공동주택과 주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·남측·북측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 501호이며, 기본 급배수·위생·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구(45M 이하), 시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,742,000원/㎡입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 규모·거래. 한마음빌라는 32세대이며 준공일은 1999.12.28입니다. 제공된 실거래 표본은 4건, 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 157,500,000원만 시세와 비교하지 말고 현 회차 인수 35,505,000원을 합친 193,005,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 문혜미 권리 중복 금지. 전세권 190,000,000원과 임차보증금 190,000,000원을 별도 채무처럼 더하지 말고 동일 권리관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 선순위 전세권 확인. 을구 22번 전세권은 말소기준 2025.02.18보다 앞서 등기돼 있고 분석상 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서는 을구 23번 주택임차권의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
- 관계인 여부 확인. 문혜미에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약과 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 210,000,000원이지만 최근 대비 이전 거래 추세는 -5.8%입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질부담은 각각 192,343,500원, 191,789,150원 수준입니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용 및 실제 우선배당 항목에 따라 문혜미 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 경매”가 아니라 “약 1.9억 인수형”
이 물건을 단순히 감정가 225,000,000원에서 한 번 유찰돼 157,500,000원까지 내려온 경매로 보면 핵심을 놓칩니다. 문혜미의 190,000,000원 보증금이 먼저 존재하고 대항력이 인정되기 때문에, 현 회차 예상 인수액 35,505,000원을 더한 실질취득은 193,005,000원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래 210,000,000원보다는 낮지만 차이는 16,995,000원에 불과하고, 최근 가격 흐름은 -5.8%입니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘어 총 부담은 계속 190,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가 1.575억의 할인형”이 아니라 “대항력 임차보증금 때문에 실질가격이 약 1.9억으로 고정되는 인수형”입니다. 권리관계를 정확히 이해하고도 최근 시세와의 8% 안팎 차이가 충분한지 판단하는 것이 핵심입니다.
