서울남부지방법원 2025타경13421. 강서구 마곡동 마곡헤리움2차 711호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자 박재범은 2020년 7월 27일 172,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021년 8월 19일에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사이고 청구금액은 185,610,167원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아닙니다. 2019년 신당황학새마을금고 근저당 37,200,000원은 2020년 6월 3일 이미 말소됐습니다. 그 결과 현재 말소기준은 2025년 11월 24일 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024년 8월 7일의 정성진 주택임차권은 매수인에게 대항하는 선순위 권리로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 758-3 마곡헤리움2차 제7층 제711호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 제7층 제711호 · 사용승인일 2016.04.26 |
| 소유자 | 박재범 (2020.07.27. 거래가 172,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 108,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 185,610,167원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
2019년 설정된 신당황학새마을금고 근저당은 2020년 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리관계에서는 2025년 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 하고, 2024년 정성진 임차권은 그보다 선순위입니다. 등기부에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리돼 있고, 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2020.07.27 | 있음 | 확인 필요 | 아님 |
임차권등기에는 계약일자 2020.05.30·2020.07.27·2022.06.02, 확정일자 2020.06.04·2020.08.07·2022.06.02가 기재돼 있으며, 2022년 6월 2일 보증금 5,000,000원이 증액돼 총 보증금이 170,000,000원이 됐습니다. 배당요구는 2024.08.07 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 다만 실제 배당순위와 변제액은 입찰 전 배당관계 원본을 반드시 대조해야 합니다.
② 유찰 구조 — 64%까지 내려와도 체감 할인은 작다
감정가 170,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 108,800,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차보증금이 170,000,000원이므로 이 사건에서 비교해야 할 숫자는 최저가가 아니라 실질취득입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 108,800,000원 | 64% | 79,133,367원 |
| 3회 유찰 시 | 87,040,000원 | 51.2% | 100,536,887원 |
| 4회 유찰 시 | 69,632,000원 | 40.96% | 117,631,543원 |
③ 예상배당표 (매각가 108,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,323,200원 |
| 인수 · 임차인 정성진 보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 185,610,167원 | 106,476,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,323,200원과 한국주택금융공사 배당 106,476,800원으로 매각대금 108,800,000원이 소진되며, 신청채권자 미배당은 79,133,367원입니다. 임차인 행의 0원은 배당액을 뜻하며, 매각물건명세서상 선순위 임차보증금의 미변제 잔액 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 마곡나루역 북서측 인근으로, 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 제711호는 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층이며 사용승인일은 2016.04.26입니다. 기본 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 8,060,000원/㎡입니다.
- 규제. 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있으므로 대상 용도에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권. 정성진의 전입·점유 2020.07.27, 보증금 170,000,000원, 임차권등기 2024.08.07을 말소기준 2025.11.24와 다시 대조하세요.
- 배당과 인수잔액. 매각물건명세서가 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하므로 실제 배당가능액을 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 등기부에 기재된 확정일자 2020.06.04·2020.08.07·2022.06.02와 배당요구 2024.08.07을 배당표 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.19 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매수인에게 미치는 영향을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이므로 공부상 용도와 실제 사용상태를 현장에서 대조하세요.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰로 감정가 64%까지 내려왔어도 대항력 임차보증금 때문에 실질취득이 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “108,800,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 표면 가격은 108,800,000원입니다. 감정가 170,000,000원에서 두 번 유찰돼 64%까지 내려왔으니 숫자만 보면 싸 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 정성진의 170,000,000원 대항력 임차권이 존재합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수잔액이 늘어나는 구조이므로, 실제 판단 기준은 최저가가 아니라 약 170,000,000원의 실질취득입니다.
여기에 현재 배당 가정상 한국주택금융공사도 79,133,367원을 배당받지 못하고, 민간임대주택등기까지 남아 있어 입찰 전 확인사항이 적지 않습니다. 최저가는 크게 내려왔지만 권리위험이 할인폭을 상쇄하는 사건. 이 물건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “선순위 임차보증금이 실제로 얼마나 남아 매수인에게 넘어오느냐”를 먼저 확정해야 합니다.
