87,040,000원
서울남부지방법원 2025타경13421. 마곡헤리움2차 제7층 제711호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물의 7층에 위치하며 사용승인일은 2016.04.26입니다.
겉으로 보이는 가격은 강합니다. 감정가 170,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 87,040,000원까지 내려왔습니다. 그러나 을구 순위3번 정성진의 주택임차권은 2024.08.07 등기됐고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.07.27입니다. 말소기준권리로 계산된 2025.11.24 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서 매각으로 소멸하지 않고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 758-3 마곡헤리움2차 제7층 제711호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 제7층 제711호 · 사용승인일 2016.04.26 |
| 소유자 | 박재범 · 2020.07.27 소유권이전 · 거래가액 172,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 87,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 185,610,167원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 신당황학새마을금고 근저당권은 2019.02.21 설정됐지만 2020.06.03 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.11.24 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 정성진의 임차관계는 그보다 훨씬 앞선 2020.07.27부터 주민등록·점유가 이어지고, 2024.08.07 임차권등기까지 이뤄졌습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가만 내고 끝나는 구조가 아닙니다.
임차인 현황
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정성진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2020.07.27 | 대항력 有 우선변제 판정 미상 승계 아님 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2020.05.30 · 2020.07.27 · 2022.06.02, 주민등록일자·점유개시일자 2020.07.27, 확정일자 2020.06.04 · 2020.08.07 · 2022.06.02가 기재돼 있습니다. 보증금은 2022.06.02 5,000,000원 증액돼 170,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 87,040,000원이 아니라 실질취득을 본다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 “감정가 170,000,000원이 87,040,000원까지 내려왔다”는 숫자입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 임차보증금이 매수인 인수분으로 남습니다. 따라서 경제적 부담은 보증금 약 170,000,000원 수준을 중심으로 고정해 보는 것이 안전합니다.
확인된 실거래 비교값이 없어 실질취득 약 170,000,000원이 시장가 대비 저렴한지는 단정할 수 없습니다. 따라서 “3회 유찰이므로 싸다”, “감정가의 절반이라 가격 메리트가 크다”는 평가는 하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 87,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,720원 |
| 임차인 정성진 보증금 | 170,000,000원 | 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 185,610,167원 | 85,073,280원 |
| 신청채권 미배당 | - | 100,536,887원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상의 신청채권자 배당수치와 별개로, 매수인 입찰판단에서는 선순위 대항력 임차권의 미변제 보증금 인수 원칙을 우선해야 합니다. 따라서 최저매각가만을 실질취득가격으로 보지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철9호선 마곡나루역 북서측 인근. 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 오피스텔(주거용)로 이용 중이며 기본 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역이며 북측 및 동측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 도시개발구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 87,040,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고 정성진 보증금 170,000,000원의 미배당 인수 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2020.07.27 주민등록·점유, 2024.08.07 임차권등기, 보증금 170,000,000원과 확정일자 기재내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당 여부 확인. 실제 배당에서 임차보증금이 얼마까지 변제되는지에 따라 매수인 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.19 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 처리관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 실제 이용·인허가·대장 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 비교값을 확인하기 전에는 3회 유찰만으로 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “87,040,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 87,040,000원이 아니라 임차보증금 170,000,000원입니다. 정성진의 임차관계가 말소기준권리보다 앞서 있고 매각물건명세서도 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 3회 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다.
권리 위험은 높고, 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 선순위 임차인의 배당 후 미변제액이며, 경제적 취득부담은 약 170,000,000원 수준을 중심으로 보수적으로 보는 것이 맞습니다. 이 물건은 “얼마까지 유찰됐는가”보다 “임차보증금이 실제로 얼마 남아 매수인에게 넘어오는가”가 승부처입니다.
