제주지방법원 2025타경8556. 제주시 삼양일동에 있는 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골조 판넬지붕 단층 구조입니다. 현재 소유자는 임강춘으로 2012.08.21 소유권을 이전받았습니다. 등기부를 보면 과거 제주시농업협동조합 근저당, 주식회사만점족 가압류, 마포구와 국의 압류가 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.08.07 보령시의 강제경매개시결정이며, 이 권리도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
따라서 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서에는 “임대관계: 미상임”으로 기재돼 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 반대로 현장 점유관계를 확인하지 않고 임차관계가 전혀 없다고 확정하는 것도 안전하지 않습니다. 이 사건의 권리 포인트는 등기상 인수 위험은 낮지만 점유·임대 현황은 별도 확인이 필요하다는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼양일동 1900, 1914 · 제주특별자치도 제주시 서흘5길 15-5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2004.11.15 |
| 토지 | 지목 대 · 231.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 임강춘 (단독소유 · 2012.08.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 439,104,860원 / 307,373,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령시 / 10,749,920원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
과거 부담의 정리가 눈에 띕니다. 2004.11.22 설정된 제주시농업협동조합 근저당 35,000,000원은 2012.08.14 말소됐고, 2016.09.28 주식회사만점족 가압류 28,600,000원도 2017.03.16 말소됐습니다. 2021.02.01 마포구 압류는 2022.04.01, 2023.11.22 국의 압류는 2024.01.19 각각 말소됐습니다. 현재 강제경매개시결정은 보령시가 권리자로 등기돼 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 구조 — 70% 최저가가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저가는 감정가 439,104,860원에서 1회 유찰된 307,373,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 215,161,100원(감정가 49%), 3회 유찰 시 150,612,770원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 307,373,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 215,161,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 150,612,770원 | 0원 |
다만 이 물건은 토지와 단독주택을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함하는 구조입니다. 감정가 대비 할인율은 명확하지만 이를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 목록 1과 3은 일단으로 이용 중이고, 지상의 조경수·대문·담장·바닥포장·데크시설도 토지에 포함해 감정평가됐습니다. 현재 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,103,222원 |
| 2. 경매개시결정 · 보령시 | 10,749,920원 | 10,749,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 291,519,858원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 10,749,920원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 291,519,858원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 구조이며 외벽은 목재 사이딩 마감 등, 내벽·천장은 목재·벽지마감 등, 바닥은 강마루 마감 등입니다.
- 입지. 한국중부발전제주화력발전소 남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택과 공동주택이 혼재하는 기존 주택지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 231.0㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 331,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 기본 위생설비와 보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하고 대항력 판단에 필요한 사항을 원본 자료와 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1과 3은 일단으로 이용 중이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지·건물·부속 시설의 경계와 실제 이용상태를 확인하세요.
- 멸실 부속건물 확인. 블럭조 판넬지붕 단층 변소 1.8㎡는 현황 멸실되어 감정평가에서 제외됐습니다.
- 70% 숫자만으로 판단 금지. 현재 최저가는 감정가 대비 70%지만, 시장가 대비 저렴한지는 별도의 현장·거래 비교가 필요합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구와 각종 제한구역이 중첩돼 있으므로 향후 증축·신축·용도변경 계획이 있다면 관련 제한을 사전에 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 가장 좋은 점은 등기상 권리 구조입니다. 과거 근저당·가압류·압류는 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당에서는 신청채권자 보령시의 청구 10,749,920원이 전액 충족되고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리가 단순하다고 현황까지 단순한 것은 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 토지와 단독주택을 일괄매각하며 제시외 건물과 토지 부속 시설까지 함께 평가된 사건입니다. 현재 최저가 307,373,000원은 감정가의 70%이지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 양호, 점유·현황과 가격 검증은 필수. 이 물건의 핵심은 ‘권리를 피하는 것’보다 ‘현황과 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐’에 있습니다.
