제주지방법원 2025타경8565. 서귀포시 성산읍 오조리 668 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건의 물건 분류는 다세대 + 토지이지만, 감정평가서상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 일반목구조 목조트러스지붕 단층 건물로, 사용승인일은 2018년 1월 5일입니다. 다락·데크시설·발코니는 건물에 포함해 평가했고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기부상 말소기준은 2018년 설정된 성산일출봉농업협동조합의 채권최고액 170,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 근저당권을 포함한 주요 담보권이 2026년 2월 농업협동조합자산관리회사로 이전됐다는 점은 권리 흐름에서 확인해야 합니다.
배당이 부족하다고 해서 그 부족액이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 현재 최저가 기준으로 배당채권 미회수액은 154,669,581원으로 추정되지만, 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 이 두 금액을 구분하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8565 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 668 도로명: 일주동로 4087 |
| 물건종류 | 사건 분류: 다세대 + 토지 감정 이용상태: 단독주택 |
| 건물 | 일반목구조 · 목조트러스지붕 · 단층 사용승인일 2018.01.05 |
| 토지 현황 | 지목 '대' 토지 659.0㎡ 확인 별도 평가 토지 중 공부상 '전', 현황 '전 및 과수원'인 토지 존재 |
| 소유자 | 강광섭 (단독소유) |
| 감정가 | 498,887,400원 |
| 최저매각가 | 171,119,000원 (감정가의 34.3% · 3회 유찰) |
| 신청채권자 | 성산일출봉농업협동조합 |
| 청구금액 | 582,727,269원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.18 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 170,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 다락·데크시설·발코니는 건물에 포함 평가 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 선순위 인수권리는 명시되지 않았다
말소기준은 2018.01.18 성산일출봉농업협동조합 근저당권입니다. 2022.11.29 설정된 후순위 근저당권 120,000,000원, 2024.02.15 제주신용보증재단 가압류 22,254,448원, 2025.08.25 성산일출봉농업협동조합 가압류 10,338,467원과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
앞서 설정된 황덕순 명의 근저당권 150,000,000원은 2022.11.28 이미 말소됐고, 성산포수산업협동조합의 가압류 21,101,369원도 2020.07.31 말소됐습니다. 이미 말소된 권리는 현재 유효한 인수부담에 더하지 않습니다.
최초 근저당권과 후순위 근저당권은 모두 2026.02.05 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 이전으로, 동일한 담보채권을 새로 중복 합산하는 사유가 아닙니다. 매각에 의한 말소 여부와 실제 배당받을 권리자는 구분해 판단해야 합니다.
② 가격 비교 — 감정가 대비 할인율은 크지만 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 171,119,000원으로, 감정가 498,887,400원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰로 최저가가 크게 내려온 것은 사실입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 아파트가 아닌 주택·토지 일괄매각 물건이며, 감정가와 최저가만으로 시장가치나 환금성을 확정할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 498,887,400원 | 건물·토지 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 171,119,000원 | 3회 유찰 · 감정가 34.3% |
| 매수인 인수금액 | 0원 | 명시된 인수권리 없음 |
| 현재 최저가 기준 실질취득 | 171,119,000원 | 부대비용 제외 · 최저가 낙찰 가정 |
이번 물건의 가격 판단 기준은 인수금액을 더한 실질취득금액 171,119,000원입니다. 명시 인수액이 없으므로 현재 최저가와 같습니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 취득 관련 지출은 이 금액에 포함되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,195,666원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 성산일출봉농업협동조합 | 170,000,000원 | 167,923,334원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 성산일출봉농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 제주신용보증재단 | 22,254,448원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 성산일출봉농업협동조합 | 10,338,467원 | 0원 |
| 배당채권 합계 | 322,592,915원 | 167,923,334원 |
| 채권자 미배당액 | — | 154,669,581원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 3,195,666원으로 추정했습니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
매각대금 171,119,000원에서 집행비용을 먼저 공제하면, 최초 근저당권에 167,923,334원이 배당되는 계산입니다. 나머지 후순위 근저당권과 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 배당채권 총액 대비 부족액은 154,669,581원입니다.
사건의 신청채권자 청구금액은 582,727,269원인 반면, 위 예상배당에서 집계한 채권액은 322,592,915원입니다. 두 금액은 산정 범위와 기준이 다르므로 동일한 채권총액으로 혼용하지 않아야 합니다. 특히 담보권 채권최고액은 실제 확정채권액 자체를 의미하지 않습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 171,119,000원 | 154,669,581원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 119,783,299원 | 205,286,582원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 83,848,309원 | 240,653,876원 | 0원 |
위 시나리오는 각 회차에서 해당 금액으로 낙찰된다고 가정한 비교입니다. 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 167,923,334원이며, 4회 유찰 시에는 117,306,333원, 5회 유찰 시에는 81,939,039원으로 줄어드는 계산입니다.
미배당액 증가와 매수인 인수액 증가는 별개입니다. 위 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 추가 유찰이 실제 발생한다는 보장은 없으며, 다음 회차 금액이 시세보다 유리한지도 별도로 검증해야 합니다.
④ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 소재 '오조리사무소' 북서측 인근입니다. 주위에는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 일반목구조 목조트러스지붕의 단층 건물입니다. 외벽은 벽돌타일·목재루바·징크판넬 마감 등이 적용됐으며, 유류보일러 난방, 급배수 및 기본 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목 '대' 토지에 대해 면적 659.0㎡, 부정형·평지·세로한면(가) 도로접면 정보가 확인됩니다. 공시지가는 146,200원/㎡입니다.
- 별도 토지 현황. 감정평가 대상 중 일련번호(3)은 공부상 지목이 '전'이고, 현황은 '전 및 과수원'입니다. 건물과 함께 매각되는 토지 전체의 지번·면적·지목을 매각목록과 대조해야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정평가상 가축사육은 전부제한으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가구역. 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역과 관련해 2024.11.15~2026.11.14 기간 토지거래계약에관한허가구역으로 지정된 것으로 기재돼 있습니다. 매각기일은 이 지정기간 중입니다. 다만 법원경매 취득에 대한 허가 적용 여부는 일반적인 토지매매와 구분해 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 감정평가서에서는 일련번호(3)에 대해 농지취득자격증명이 필요한 토지로 판단하면서 해당 관청의 재확인을 요구하고 있습니다. 입찰 전에 발급 필요 여부와 취득 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 제시외 건물과 다락·데크·발코니의 평가 포함 사실이 모든 시설의 건축법상 적법성을 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 농지성 토지와 각종 토지이용 규제가 함께 있는 주택·토지 일괄매각 물건으로, 일반적인 공동주택과 다른 매수 수요를 고려해야 합니다. 최근 거래가격에 대한 검증 없이 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각기일 확인. 2026.10.27 매각 예정이며, 현재 3회 유찰 후 최저매각가는 171,119,000원입니다. 입찰 당일 변경·취하·정지 여부를 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 일련번호(3)의 지목과 현황을 기준으로 증명 발급 필요 여부, 발급 가능성, 법원의 제출 요구조건을 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 제2공항 관련 지정기간과 대상 토지의 범위를 확인하고, 경매 취득 및 향후 처분 시 적용되는 규정을 구분하세요.
- 건물 용도 대조. 사건 분류는 다세대 + 토지, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 건축물대장·등기부·현황조사서를 대조해 실제 용도를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 다락, 데크시설, 발코니와 토지별 지번·면적·경계 및 실제 이용상태를 확인하세요.
- 점유·명도. 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차 여부와 인도 가능성을 확인하고 명도비용을 별도로 검토하세요.
- 근저당권 이전. 2026.02.05 농업협동조합자산관리회사로 이전된 을구 1번 및 4번 근저당권을 등기부에서 재확인하고, 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 오조리 주변의 유사 주택과 토지를 구분해 실제 거래가격 및 처분 가능성을 확인하세요.
- 추가 부담. 취득세, 등기비용, 체납 관리비 해당 여부, 점유자 인도비용 및 토지 관리비용은 낙찰대금과 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장과 법원 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 싸다고 판단하기엔 이르다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 498,887,400원 대비 최저가 171,119,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 선순위 근저당과 후순위 채권의 권리관계는 비교적 명확합니다.
그러나 경매에서 가장 낮은 가격이 반드시 좋은 매수가격은 아닙니다. 최근 실거래와 비교되지 않은 상태에서는 171,119,000원이 시장가치보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 단순한 주택 경매가 아니라 건물·토지·제시외 시설이 함께 포함된 일괄매각 물건입니다.
농지취득자격증명 검토가 필요한 토지가 포함돼 있고, 제2공항 관련 토지거래허가구역 지정 및 자연녹지지역 등 이용 제한도 확인됩니다. 실제 주택 용도, 취득 범위와 점유관계까지 검증해야 낙찰 이후의 부담을 가늠할 수 있습니다.
종합하면 등기상 인수위험은 낮지만, 가격의 적정성·농지 취득·토지 규제·환금성에 대한 불확실성이 큽니다. 3회 유찰만으로 높은 투자 매력을 부여하기는 어렵습니다. 종합 판단은 C등급, 입찰 검토는 조건부 보류. 이 물건은 응찰가를 결정하기 전에 무엇을 취득하는지, 적법하게 취득할 수 있는지, 실제 시장에서 얼마에 처분할 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 경매입니다.
