제주지방법원 2025타경8565. 사건 분류는 다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 등기부의 말소기준권리는 2018.01.18 설정된 성산일출봉농업협동조합의 채권최고액 170,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 적혀 있습니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 단순한 등기 순위에만 있지 않습니다. 최저매각가는 244,455,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 감정평가에서는 일부 토지에 대해 공부상 지목과 현황의 차이를 적시하고 있으며 일련번호(3)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나 해당 관청 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 가격이 내려온 사실과 별개로 이 부분은 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8565 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 668 · 도로명 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 일주동로 4087 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 | 일반목구조 목조트러스지붕 단층 · 사용승인일 2018.01.05 |
| 토지 | 659.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강광섭 |
| 감정가 / 최저가 | 498,887,400원 / 244,455,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 582,727,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 다락·데크시설·발코니는 건물에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 조사상 확인된 사람이 없습니다. 말소기준은 을구 1번 근저당권이며, 을구 4번 근저당과 갑구 4번·6번 가압류, 경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리입니다. 을구 1번과 을구 4번 근저당권은 2026.02.05 농업협동조합자산관리회사로 이전 기재되어 있습니다. 권리 이전이 있더라도 각 근저당의 원래 순위가 사라지는 것은 아니며, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 시세 우열은 별도
현재 최저매각가는 244,455,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가 498,887,400원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 171,118,500원, 4회 유찰 시 119,782,949원입니다.
다만 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 다세대 + 토지로 분류되고 감정상 실제 건물 이용은 단독주택이며, 토지와 제시외 시설까지 일괄매각되는 구조입니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 그 자체를 시장가격 대비 할인으로 동일시하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,222,370원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성산일출봉농업협동조합 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 성산일출봉농업협동조합 | 120,000,000원 | 70,232,630원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 제주신용보증재단 | 22,254,448원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 성산일출봉농업협동조합 | 10,338,467원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 322,592,915원 중 240,232,630원이 배당되고, 미배당은 82,360,285원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시 성산읍 오조리 소재 오조리사무소 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설·전·과수원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 비롯한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반목구조 목조트러스지붕 단층으로, 기본위생설비·급배수설비·유류보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 659.0㎡, 자연녹지지역, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 146,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역이 표시되어 있고, 토지거래계약에관한허가구역은 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역으로 2024.11.15~2026.11.14 기간이 기재돼 있습니다.
- 현황 차이. 일련번호(3)는 공부상 지목이 전이나 현황은 전 및 과수원입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함하고, 다락·데크시설·발코니는 건물에 포함하여 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 확인. 일련번호(3)에 대해 감정평가가 필요 가능성을 명시하고 있으므로 해당 관청에 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물, 다락·데크시설·발코니의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역과 각 제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 표시가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 을구 1번과 4번 근저당권이 2026.02.05 농업협동조합자산관리회사로 이전 기재된 점을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 토지·건물의 실제 환금성과 현장 상태를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관할 관청의 농지 관련 요건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 토지 절차
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2018.01.18 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가격도 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 다세대 + 토지 사건이면서 감정상 건물 이용은 단독주택이고, 일부 토지는 공부상 전·현황 전 및 과수원으로 확인됩니다. 특히 농지취득자격증명 필요 가능성과 일괄매각 범위, 토지 관련 규제를 확인하지 않은 채 “49%니까 싸다”고 접근하는 것은 위험합니다. 권리는 양호, 가격 평가는 보류, 토지 절차 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
