352,000,000원
서울북부지방법원 2023타경107965. 노원구 상계동 상계주공아파트 306동 9층 912호입니다. 1987.11.21. 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 9층 세대로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 장권이고, 1988.02.23. 소유권이전 등기가 확인됩니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 550,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 352,000,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 하지만 이 사건은 할인율만으로 판단하기보다 등기 권리의 현재 상태와 실거래 비교의 적합성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경107965 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 동일로215길 48, 306동 9층 912호 (상계동, 상계주공아파트) |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 15층 건물 중 9층 · 비교대상 기준면적 32.39㎡ |
| 소유자 | 장권 · 1988.02.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 352,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 70,400,000원 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’과 별개로 등기 흐름 확인 필요
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계까지 단정할 수는 없습니다. 현재 배당·회차 산정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 ‘동일 면적 시세’가 아니다
확인된 최근 거래는 총 5건, 평균 813,000,000원, 최신 거래는 2026.04. 750,000,000원입니다. 단순 계산상 최저가 352,000,000원은 최근 평균의 43.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 71.89㎡ | 5 | 750,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 4 | 900,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 4 | 900,000,000원 |
| 2026.02 | 71.89㎡ | 5 | 770,000,000원 |
| 2025.09 | 71.89㎡ | 3 | 745,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 813,000,000원 |
중요한 문제는 면적입니다. 시세 비교 기준면적은 32.39㎡인데, 최근 거래들은 모두 71.89㎡ 또는 84.41㎡입니다. 따라서 43.3%라는 수치는 산술 비교일 뿐, 이 호실이 최근 동일면적 시세보다 56.7% 싸다는 뜻으로 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 채권자 배당 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 346,272,000원 |
현재 산정표에서는 매각대금 352,000,000원 중 집행비용 5,728,000원을 제외한 346,272,000원이 소유자 잔여로 계산되고, 채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 반면 사건 청구액은 550,000,000원이고 등기에는 근저당권·질권 이력이 존재하므로, 실제 배당구조는 채권계산서와 최신 등기 원본을 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 352,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 281,600,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 225,280,000원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회로 집계되어 있어 현재 회차는 평균적인 유찰 수준에 해당합니다. 다만 낙찰률은 50.0%이며, 최근 동일면적 시세가 확인되지 않은 상태이므로 추가 유찰 자체를 곧바로 가격 안전마진으로 환산하기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 노원역(지하철 7호선) 남서측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지와 학교가 있는 아파트지대입니다. 인근 및 근거리에 공공기관·업무시설·금융기관·편의시설이 입지합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노해길변에 노선버스정류장과 지하철 7호선 노원역이 근거리에 있습니다.
- 건물. 1987.11.21. 사용승인, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물입니다. 지역난방, 승강기, 옥내소화전, 급배수·위생설비, 방송설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 동부간선도로, 북측 약 35m 노해길, 남측 약 25m 느티울1길과 접하며 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 확인되며 공시지가는 4,536,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음, 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 70,400,000원을 준비해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 계산상 2023.06.30. 경매개시결정이 기준으로 표시되어 있으나 그 이전 근저당권 이전·질권 등기가 존재합니다. 최신 등기 원본에서 존속·말소 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 현재 확인된 5건 거래는 71.89㎡·84.41㎡로 대상 비교면적 32.39㎡와 맞지 않습니다. 동일면적 실거래가 없으면 단순 43.3% 비교를 입찰가 근거로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 절차 이력. 2024년 항고장 각하와 집행정지 통지 이력이 확인됩니다. 현재 매각기일과 사건 진행 상태를 법원 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 두 가지
이 물건은 두 번 유찰돼 최저가가 352,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 첫째로 계산된 말소기준권리보다 앞선 근저당권 이전·질권 흐름이 있고, 둘째로 확인된 실거래 5건이 대상 기준면적 32.39㎡와 일치하지 않습니다.
따라서 결론은 “가격은 관심권, 입찰은 원본 확인 후”입니다. 현재 산정상 인수액은 0원이지만 권리 안전형으로 단정하기 전 최신 등기와 매각물건명세서를 맞춰야 하고, 352,000,000원이 실제로 싼 가격인지 판단하려면 대상 면적과 대응되는 실거래를 별도로 확인해야 합니다. 특별매각조건상 보증금도 20%이므로 자금 준비 역시 일반 사건보다 큽니다.
