대항력 임차인 4명, 보증금 미상 리스크 — 서울 노원구 월계동 나동 1층108호

서울북부지방법원 2023타경108371. 서울 노원구 월계동 마들로 111 나동 1층108호 대지권 관련 집합건물 물건입니다. 감정 이용상태 기준으로 부동산중개업소 3개호 및 소매점 등 근린생활시설로 이용 중입니다.

권리 분석에서 가장 중요한 부분은 2020년 설정된 장위2동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액 19.2억원으로 말소기준권리에 해당하며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리 이전 전입한 임차인 4명이 존재하여 매수인 인수 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인은 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 4명, 보증금 미상

③ 시세 비교 — 최저가도 최근 거래보다 높다

동일 단지 최근 실거래 12건 기준 평균은 948,500,000원입니다. 최저매각가 1,001,587,000원은 최근12개월 평균 대비 105.6% 수준으로 시세보다 높습니다.

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 대항력 임차인 4명의 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인 필요.
• 가격 주의. 최저가 10.01억원은 최근12개월 평균 거래가 9.48억원보다 높음.
• 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건.
• 현황 확인. 등기상 약국과 실제 이용상태(중개업소·소매점)가 다르므로 현장 확인 필요.

맺으며 — “가격보다 임차인이 먼저다”

이 물건은 서울 노원구 월계동 역세권 생활권이라는 장점이 있지만, 경매 투자 관점에서는 대항력 임차인 4명의 보증금 미상이라는 변수가 가장 큽니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만 최근 거래 수준보다 높아 가격 메리트도 충분하지 않습니다. 낙찰 전 임차인의 실제 보증금과 배당 가능성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.