제주지방법원 2025타경8728. 서귀포시 대정읍 보성리 대경엘리시아3차 101동 1층 101호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 등기상 소유자는 안수영이며 2021년 10월 10일 매매를 원인으로 거래가액 676,500,000원에 취득했습니다. 말소기준은 2021년 11월 10일 한화생명보험주식회사 근저당권이고, 이후 2025년 9월 3일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 주연의 순위입니다. 임대차계약일은 2021년 12월 9일, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021년 12월 21일로 말소기준인 2021년 11월 10일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 매각으로 임차권도 소멸합니다. 예상배당 계산 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8728 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 421 대경엘리시아3차 101동 1층 101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상4층 중 제1층 제101호 |
| 실거래 비교면적 | 99.0㎡ · 대경엘리시아3차 24세대 · 2019.08.22 준공 |
| 소유자 | 안수영 (2021.10.10 매매 · 거래가액 676,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 631,000,000원 / 309,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 평가 포함사항 | 발코니 확장 부분 · 외부 테라스 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준은 2021.11.10 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당은 설정 당시 채권최고액 414,700,000원이고, 2021.12.22 변경등기에서 채권최고액 386,100,000원 기록이 있습니다. 제공된 예상배당 계산은 414,700,000원을 채권액 기준으로 사용합니다. 이후 주연의 전입·점유·확정일자와 임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주연 | 101동 101호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.21 / 2021.12.21 | 253,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 있음 | 매수인 승계 0원 |
임차인은 2021.12.21 전입·점유를 시작해 2021.11.10 말소기준권리보다 늦습니다. 배당요구는 2023.12.26 접수되어 있고 같은 날 주택임차권등기명령에 따른 임차권등기가 이루어졌습니다. 다만 이 사건의 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 승계금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 49% 유찰가여도 최근 거래보다 31.4% 높다
대경엘리시아3차 99㎡대 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 576,104,285원이지만 2021~2023년의 520,000,000원~691,500,000원대 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 2026.02의 235,230,000원 1건입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -62.8%로 큰 폭의 하락을 보입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 99.0㎡ | 1 | 235,230,000원 |
| 2023.12 | 99.11㎡ | 4 | 575,000,000원 |
| 2023.07 | 99.0㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2023.05 | 99.0㎡ | 1 | 673,000,000원 |
| 2021.09 | 99.11㎡ | 2 | 661,500,000원 |
| 2021.09 | 99.11㎡ | 1 | 676,500,000원 |
| 2021.07 | 99.0㎡ | 3 | 691,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.0㎡ | 1건 | 235,230,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 309,190,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 235,230,000원의 131.4%로, 약 73,960,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 대비 최저가 비율은 53.7%지만, 하락장에서는 이 수치보다 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,128,660원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 414,700,000원 | 304,061,340원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 667,700,000원 중 예상 배당액은 304,061,340원, 미배당액은 363,638,660원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 현재보다 한 단계 더 내려가야 최근 거래 아래
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 309,190,000원 | 304,061,340원 | 363,638,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 216,433,000원 | 212,602,938원 | 455,097,062원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 151,503,100원 | 148,582,057원 | 519,117,943원 | 0원 |
제공된 시나리오상 3회 유찰 시 매각가는 216,433,000원으로, 최신 실거래 235,230,000원 아래로 내려갑니다. 반대로 현재 회차의 309,190,000원은 최신 거래보다 높습니다. 따라서 이 사건은 “이미 두 번 떨어졌으니 싸다”가 아니라 “현재 시장가격과의 절대 비교가 우선”입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 보성리 소재 영어교육도시 119센터 남측 약 810m에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·과수원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물의 1층 101호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 가스보일러 난방, 천정형 시스템에어컨, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지인 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 남측 약 6m 내외 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 218,200원/㎡, 토지면적 2,231.0㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 대경엘리시아3차는 24세대이고, 실거래는 2021~2026년 7건이 확인됩니다. 최신 거래가격이 과거 거래보다 크게 낮아진 점을 가격 판단에 우선 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 거래와 직접 비교. 최저가 309,190,000원은 최신 실거래 235,230,000원의 131.4%입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 판단을 하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대 과거 거래 추세가 -62.8%입니다. 전체 평균 576,104,285원보다 최신 거래 235,230,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 임차인 순위 재확인. 주연의 전입·점유·확정일자는 2021.12.21로 말소기준 2021.11.10보다 늦습니다. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 동일 순위를 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 한화생명 근저당은 최초 채권최고액 414,700,000원, 2021.12.22 변경등기에는 386,100,000원이 기재되어 있습니다. 배당 계산과 실제 채권신고액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 발코니·테라스. 발코니 확장 부분과 외부 테라스가 평가에 포함되어 있으므로 현황과 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현재 가격은 최근 시장 위”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 임차인 주연은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 때문에 최저가에 보증금을 더해야 하는 구조는 아닙니다.
하지만 그 실질취득액 309,190,000원 자체가 최신·최근 12개월 실거래 235,230,000원보다 31.4% 높습니다. 최근 가격 추세도 -62.8%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 과거 평균 576,104,285원이나 감정가 631,000,000원과 비교하면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 현재 시장을 기준으로는 반대입니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
