제주지방법원 2025타경8737. 제주시 삼도이동 라온제나오피스텔삼도 제5층 제502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물로, 본건은 5층에 위치합니다. 소유자는 주식회사삼보이앤지입니다.
권리 구조의 기준점은 2021.11.01. 설정된 서제주새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 이후 양승우 가압류 180,000,000원과 국·국민건강보험공단·제주특별자치도의 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위가 앞설 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8737 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1173-2 라온제나오피스텔삼도 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 탑동로13길 39 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인 2021.09.06. |
| 소유자 | 주식회사삼보이앤지 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서제주새마을금고 / 211,281,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.11.01. 서제주새마을금고 근저당권입니다. 김성순의 전입일은 2022.02.03.으로 이보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 따른 매수인 승계 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성순 | 5층 502호 | 2022.02.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
감정가는 308,000,000원, 현재 최저매각가는 150,920,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 150,920,000원입니다.
다만 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 수 있는 동일·유사 물건의 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 감정가는 경매 회차의 기준값이지 현재 시장가격 그 자체가 아니기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,912,880원 |
| 1. 근저당 · 서제주새마을금고 | 240,000,000원 | 148,007,120원 |
| 2. 가압류 · 양승우 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 420,000,000원 중 148,007,120원이 배당되고 271,992,880원이 미배당으로 남는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주북초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남측과 서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 보일러 난방, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·일반상업지역이며 고도지구·방화지구·장애물제한표면구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 제한사항이 있습니다.
- 토지. 부정형 평지이고 업무시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,799㎡, 공시지가는 682,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가 150,920,000원이 실제 시장가보다 낮은지 동일 건물·인근 오피스텔 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김성순의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당표가 달라질 수 있으므로 교부청구 및 법정기일을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 150,920,000원에서 추가 유찰 시 105,644,000원, 73,950,800원 시나리오가 있으므로 회차별 자금계획을 분리해 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 실제 사용·대출·전입·세금 적용조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 관련 세금 자료를 최종적으로 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리가 정리되고, 김성순의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 보증금·우선변제 관련 세부 금액은 확인이 필요하고, 국세·지방세 압류가 실제 배당순위에 미치는 영향도 점검해야 합니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 2회 유찰로 감정가 308,000,000원에서 150,920,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 수치가 없는 상태에서는 “49%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성은 별도 시세 확인 후 판단해야 하는 사건입니다.
