제주지방법원 2025타경8746. 제주시 한림읍 귀덕리 194-1에 위치한 단독주택 및 토지의 강제경매 사건입니다. 토지는 660㎡이며, 건물은 벽돌구조 철근콘크리트지붕의 단층 주택입니다. 감정평가서에 따르면 단독주택으로 이용 중이고 방 하나는 법당으로 사용하고 있습니다. 소유자는 양경립이며, 경매개시결정 등기에는 채권자 양정숙과 양명숙이 기재돼 있습니다. 배당 산정에 적용된 신청채권 청구금액은 120,012,214원입니다.
눈에 들어오는 수치는 가격입니다. 감정가 463,951,660원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가가 159,135,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인 폭이 크다고 해서 곧바로 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없고, 특히 매각에서 제외되는 건물에 관한 권리관계가 확정되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 194-1 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕남동1길 26 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 660㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 · 사용승인일 2005.05.30 |
| 이용상태 | 단독주택 · 방 1개 법당 사용 |
| 소유자 | 양경립 |
| 감정가 | 463,951,660원 |
| 최저매각가 | 159,135,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권 청구액 | 120,012,214원 |
| 경매개시결정 | 2025.09.11 · 갑구 10번 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 하수처리구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 138,900원/㎡ |
| 건물 관련 특이사항 | 제시외 건물 일부 포함 · 40.8㎡ 숙소 매각 제외 · 법정지상권 성립 여부 불명 |
① 권리 흐름 — 등기상 채권보다 제외 건물이 문제
현재 확인되는 말소기준권리는 2025.09.11 접수된 갑구 10번 강제경매개시결정입니다. 앞서 설정됐던 근저당권과 가압류·압류·가처분 등은 경매 이전에 이미 말소됐습니다. 특히 한림농업협동조합의 과거 근저당권은 채권최고액 72,000,000원·84,000,000원·144,000,000원의 설정 이력이 있지만, 각각 해지에 따라 말소된 상태입니다. 따라서 이 과거 채권최고액을 현재 존속하는 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
② 매각 범위 — 무엇을 받고 무엇이 제외되는가
이 물건은 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각 사건입니다. 다만 현장에 존재하는 모든 건축물과 부속물이 예외 없이 소유권 이전 대상이 되는 것은 아닙니다. 매각물건명세서의 포함·제외 범위를 구분해야 합니다.
| 대상 | 매각 범위 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 귀덕리 194-1 토지 | 일괄매각 | 면적 660㎡ · 자연녹지지역 |
| 단독주택 | 일괄매각 | 단층 주택 · 방 1개 법당 사용 |
| 제시외 건물 2-1~2-7 | 매각 포함 | 감정평가서·명세서와 현장 대조 필요 |
| ‘ㅅ’ 단층 숙소 40.8㎡ | 매각 제외 | 법정지상권 성립 여부 불명 |
| 조경수 | 평가 포함 · 일부 제외 | 인접 종교용지 귀덕리 194-8 관련 경계상 조경수 평가 제외 |
| 태양광설비 | 평가 포함 | 제시외 건물 상부 설치 |
③ 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 159,135,000원으로, 감정가 463,951,660원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰됐다는 점에서 입찰가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 이는 감정가 대비 가격 비율일 뿐, 실제 시장에서 동일 조건의 단독주택과 토지가 얼마에 거래되는지를 나타내는 수치는 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 159,135,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 111,394,500원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 77,976,150원 | 16.81% | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 후속 유찰을 가정한 회차별 시나리오이며, 실제 매각기일·조건 확정값이 아닙니다. 금전 인수액 0원은 배당모형 기준으로, 법정지상권 및 점유 관련 위험을 금액으로 환산한 값이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,027,890원 |
| 1. 갑구 10번 경매개시결정 · 양정숙 | 120,012,214원 | 120,012,214원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 36,094,896원 |
| 매각대금 합계 | — | 159,135,000원 |
최저가인 159,135,000원에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 3,027,890원을 공제하고 신청채권 청구액 120,012,214원이 전액 배당됩니다. 그 결과 소유자에게 돌아갈 것으로 계산되는 잔여금은 36,094,896원입니다.
집행비용은 추정치입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권 및 우선변제권 유무에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 경매개시결정 등기에는 양정숙·양명숙이 함께 기재돼 있으나, 위 예상표는 양정숙 항목의 신청채권 청구액을 기준으로 한 단순 배당모형입니다.
⑤ 유찰 회차별 미배당 위험
현재 회차의 가정 매각가격에서는 신청채권 청구액이 전액 배당되지만, 유찰이 한 차례 더 진행되면 배당 부족액이 발생합니다. 다만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 법적으로 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다.
| 구분 | 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 120,012,214원 | 0원 | 36,094,896원 |
| 4회 유찰 시 | 109,034,977원 | 10,977,237원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 76,172,579원 | 43,839,635원 | 0원 |
⑥ 입지·토지·건물 특성 (감정평가요항표 기준)
- 위치와 주변 환경. 제주시 한림읍 귀덕리 귀덕3리사무소 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·전·과수원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 토지 규모와 형상. 660㎡의 대지이며, 완경사·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다. 실제 유효 사용면적과 건물 배치는 현장 확인이 필요합니다.
- 용도지역과 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 하수처리구역에 해당합니다. 향후 증축·신축·용도변경을 검토한다면 관련 규제와 허가 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 주택 구조와 이용. 2005.05.30 사용승인된 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 및 장판지 등으로 마감돼 있습니다. 방 하나는 법당으로 사용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 기름보일러 난방설비가 있으며, 제시외 건물 상부의 태양광설비가 평가에 포함돼 있습니다.
- 경계 및 조경. 조경수는 평가에 포함되지만, 인접 종교용지 귀덕리 194-8 관련 경계상 조경수는 평가에서 제외됩니다. 현장 경계와 소유 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 자연녹지지역 토지의 조합인 데다 매각 제외 건물과 법정지상권 문제가 존재합니다. 현재 실거래 비교자료만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어려우며, 권리관계 해소 가능성과 실제 이용 형태를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 매각 제외 숙소 40.8㎡의 소유관계와 건립 경위, 토지·건물의 권리 변동을 원본 서류로 대조하고 법정지상권 성립 가능성을 우선 검토하세요.
- 숙소의 실제 위치. 숙소가 토지 어느 부분에 있는지, 토지 활용과 진입로·출입동선에 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
- 매각 범위 원본 대조. 제시외 건물 2-1~2-7 포함 여부, ‘ㅅ’ 숙소 제외, 태양광설비 포함, 조경수 일부 제외 내용을 명세서와 감정평가서에서 확인하세요.
- 실제 점유·임차관계. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 주택, 법당 및 숙소 이용자를 확인하고, 전입세대·임대차 및 기타 점유권원도 점검하세요.
- 토지 경계. 귀덕리 194-1과 인접한 귀덕리 194-8의 경계를 확인하고 조경수와 건축물의 실제 위치가 경계를 침범하는지 조사하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌 인근 단독주택 및 유사 토지의 최근 실거래가격과 이용상 제약을 기준으로 입찰 상한을 산정하세요.
- 건물 상태. 기존 주택, 제시외 건물, 태양광설비, 기름보일러 및 급배수시설의 상태와 유지보수 부담을 확인하세요.
- 세금·배당 검증. 당해세·우선변제채권·실제 집행비용을 확인하고 예상배당 및 매수인 부담 가능 항목을 다시 검토하세요.
- 매각조건 변동. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 변경·취하·정지 여부, 최종 매각물건명세서와 특별매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 위험은 남아 있다”
이 물건의 가장 큰 특징은 감정가 463,951,660원에서 최저가 159,135,000원까지 내려온 가격입니다. 세 차례 유찰된 결과 감정가의 34.3% 수준에서 입찰할 수 있는 구조가 됐습니다. 등기상 과거 담보권도 모두 말소됐으며, 배당모형상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다.
그러나 권리분석의 결론은 단순히 안전하다고 할 수 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 40.8㎡ 매각 제외 숙소와 법정지상권 성립 여부 불명이 이 사건의 핵심 위험입니다. 여기에 실제 임대관계와 점유관계가 명확하지 않고, 최근 실거래 기준의 가격 검증도 이루어지지 않았습니다. 유찰 횟수가 많다는 사실만으로 투자 수익성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류, 법정지상권 검증 후 가격 재평가입니다. 숙소의 권원이 확인되고 토지 이용 제한을 합리적으로 평가할 수 있을 때 비로소 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다. 감정가의 34%라는 숫자보다 실제로 확보할 수 있는 토지·건물의 사용권과 처분 가능성이 먼저인 사건입니다.
