227,336,000원
제주지방법원 2025타경8746. 제주시 한림읍 귀덕리 194-1의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 강제경매입니다. 토지는 660.0㎡, 지목은 대이고, 건물은 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층으로 2005.05.30 사용승인됐습니다. 현재 단독주택으로 이용 중이며, 방 1개는 법당으로 사용하고 있습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 단순해진 상태입니다. 과거 가등기·압류·가처분·가압류와 한림농업협동조합 근저당들은 모두 이미 말소됐고, 현재 등기요약상 근저당 0건·압류 0건입니다. 이 사건의 기준이 되는 권리는 2025.09.11 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부 바깥의 물적 관계, 즉 매각 제외 건물과 토지 사이의 법정지상권 가능성이 남아 있어 권리분석을 ‘깨끗하다’고 끝내기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8746 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 194-1 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕남동1길 26 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 660.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 주거기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 · 사용승인 2005.05.30 · 단독주택 이용 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 · 방 1개를 법당으로 사용 |
| 소유자 | 양경립 |
| 감정가 / 최저가 | 463,951,660원 / 227,336,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 120,012,214원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 공시지가 | 138,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 정리됐지만 물적 권리가 변수
과거 권리 중 2005.08.22 소유권이전청구권가등기, 2007.07.30 압류, 2008.03.17 가처분, 2014.12.31 농협은행 가압류 66,646,692원은 이후 모두 말소됐습니다. 한림농업협동조합의 근저당도 72,000,000원·84,000,000원·144,000,000원이 차례로 설정됐으나 각각 말소되어 현재 근저당은 없습니다. 현 사건은 2025.09.11 강제경매개시결정으로 진행 중입니다.
② 가격·유찰 구조 — 49%지만 시세 할인율은 아니다
감정가는 463,951,660원, 현재 최저매각가는 227,336,000원으로 2회 유찰 후 감정가 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 159,135,200원, 4회 유찰 시 111,394,640원입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 227,336,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 159,135,200원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 111,394,640원 | 10,977,099원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않아, 현재 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 특히 단독주택과 660.0㎡ 토지, 제시외 건물, 법정지상권 가능성이 함께 얽힌 물건이므로 가격 판단은 현장 상태와 토지·건물 관계를 함께 놓고 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,982,704원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 양정숙 | 120,012,214원 | 120,012,214원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,341,082원 |
현재 최저가 227,336,000원 가정에서는 신청채권자의 청구액 120,012,214원이 전액 배당되고, 소유자 교부액은 103,341,082원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 귀덕3리사무소 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·전·과수원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 660.0㎡의 대지로 자연녹지지역이며, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역(전부제한구역)·하수처리구역에 해당합니다.
- 건물. 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 주택으로 기본위생설비·급배수설비·기름보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용 특성. 단독주택으로 이용 중이며 방 1개를 법당으로 사용하고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 매각범위·입찰 체크리스트
- 매각 제외 숙소 확인. 블럭조 슬래브지붕 단층 숙소 40.8㎡는 매각에서 제외됩니다. 위치·점유자·토지사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 매각 제외 제시외 건물 때문에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 성립 여부에 따라 토지 이용과 철거 가능성이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물 범위. 제시외 건물 2-1~2-7은 일괄매각에 포함됩니다. 매각 포함 시설과 제외 시설을 혼동하지 않아야 합니다.
- 태양광설비. 제시외건물 상부의 태양광설비는 포함 평가되어 있습니다.
- 조경수. 조경수는 포함 평가됐으나, 경계상에 식재된 인접 종교용지 귀덕리 194-8번지 관련 조경수는 평가에서 제외됐습니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 시세 비교자료가 없으므로, 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 법정지상권을 먼저 본다
이 물건은 감정가 463,951,660원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 227,336,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 등기부의 과거 가등기·압류·가처분·가압류와 근저당은 모두 정리됐고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론은 단순한 ‘권리 안전형’이 아닙니다. 매각 제외 숙소 40.8㎡가 존재하고 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49%를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 0원, 물적 권리관계는 확인 필요로 정리하는 것이 맞습니다. 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 매각 제외 건물과 토지의 관계를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
