157,780,000원
제주지방법원 2025타경8935. 제주시 삼도이동 라온제나오피스텔삼도 7층 703호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사삼보이앤지이며, 말소기준권리는 2021.09.30 설정된 제주와이신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 그 뒤의 가압류·압류·임차권·전세권·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 보증금 200,000,000원의 실제 임차인 우근영 1명이 확인되고, 매각물건명세서에는 전세사기피해자의 우선매수권 있음이 적혀 있습니다. 따라서 일반적인 ‘최저가가 많이 내려온 오피스텔’로만 보면 안 됩니다. 외부 입찰자는 우선매수권으로 인해 낙찰 가능성이 제한되는 구조까지 함께 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8935 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1173-2 라온제나오피스텔삼도 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 탑동로13길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 7층 703호 |
| 사용승인일 | 2021.09.06 |
| 소유자 | 주식회사삼보이앤지 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 157,780,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 179,251,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 우선매수권은 별도
말소기준은 2021.09.30 제주와이신용협동조합 근저당권입니다. 임차인 우근영의 주민등록·점유개시는 2022.12.12로 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 2025.03.05 임차권등기와 2025.06.20 전세권도 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우근영 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.12.12 · 확정일자 2022.12.12 | 200,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 우근영 명의의 임차권등기와 전세권은 모두 200,000,000원으로 확인되며, 예상배당표에는 전세권 200,000,000원 항목이 반영되어 있습니다. 동일인 권리를 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 157,780,000원으로 감정가 322,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 110,446,000원(34%), 4회 유찰 77,312,200원(24%)입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 1,905,228,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 1,951,900,244원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 77,312,200원 | 75,520,580원 | 1,984,479,420원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,920원 |
| 2. 근저당 · 제주와이신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 154,771,080원 |
| 3. 가압류 · 양승우 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 우근영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 157,780,000원에서는 집행비용 3,008,920원을 제외한 154,771,080원이 선순위 제주와이신용협동조합에 배당되고, 후순위 가압류·전세권에는 배당되지 않는 가정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순서와 후순위 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주북초등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 7층 703호이며 사용승인일은 2021.09.06입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템에어컨, 스프링쿨러, 화재탐지, 승강기, 기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 각각 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·일반상업지역에 걸쳐 있으며 고도지구·방화지구·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역 등 제한이 확인됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어, 환금성과 적정 낙찰가 판단은 감정가 대비 할인율만으로 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 최우선 확인. 매각물건명세서에 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있습니다. 외부 낙찰 제한이 있는 닫힌 경매라는 점을 입찰 판단의 전제로 두어야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 우근영의 보증금은 200,000,000원이고 전입·점유·확정일자는 2022.12.12입니다. 말소기준 2021.09.30보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다.
- 우선변제 별도 확인. 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현재 예상배당에서는 우근영 전세권 배당액이 0원입니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 수치가 없어 ‘반값이니 싸다’는 판단은 금물입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 110,446,000원, 4회 유찰 시 77,312,200원으로 내려가지만 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 우선매수권 행사 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 우선매수권이 먼저다”
이 물건은 권리 인수만 보면 단순합니다. 말소기준은 2021.09.30 제주와이신용협동조합 근저당이고, 실제 임차인 우근영의 전입·점유는 2022.12.12로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 322,000,000원의 49%인 157,780,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심 리스크는 인수액이 아니라 전세사기피해자의 우선매수권입니다. 매각물건명세서에 우선매수권이 기재돼 있어 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매 성격이 있고, 이미 2회 유찰됐습니다. 게다가 실거래 시세 수치가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 가격 판단은 보수적, 외부 낙찰 가능성은 제한입니다.
