제주지방법원 2025타경9045. 소유자는 노승하이며 2021.10.21 매매를 원인으로 2021.11.01 소유권을 이전받았고 거래가액은 661,500,000원입니다. 사건 용도는 근린주택으로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가 633,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 310,170,000원입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차인입니다. 신윤환은 2021.11.10 점유를 개시하고 2021.11.11 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 2023.11.20 임차권등기명령에 따라 보증금 220,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9045 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 421, 422-5 대경엘리시아3차 제101동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 중산간서로 2432-2 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 101동 4층 내 2층 201호 · 사용승인일자 2019.08.22 |
| 소유자 | 노승하 · 2021.11.01 소유권이전 · 거래가액 661,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 310,170,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우드랜드자산관리대부 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
현재 사건의 말소기준은 2025.12.01 임의경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 신윤환의 전입·확정일자 2021.11.11과 임차권등기 2023.11.20은 이보다 앞섭니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 못하는 회차에서는 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신윤환 | 주거 (임차권등기) 101동 2층 201호 전체(면적 99㎡) | 220,000,000원 | 2021.11.11 / 2021.11.11 배당요구 2023.11.20 | 대항력 有 우선변제 有 현재 승계 0원 |
② 가격 해석 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 310,170,000원은 감정가 633,000,000원의 49%입니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없어 이 49%만으로 현재 가격을 시세보다 싸다고 판정할 근거는 없습니다. 2021.10.21 매매 거래가액 661,500,000원은 소유권 취득 이력으로 확인되지만, 현재 시세를 판단하는 최근 거래 기준으로 사용하지 않습니다.
오히려 이 사건은 유찰에 따른 가격 하락과 임차보증금 인수액 증가가 서로 반대로 움직입니다. 현재는 인수 0원이지만, 최저가가 보증금 아래로 내려가는 다음 회차부터는 내려간 낙찰가만큼 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 표면적인 최저가 하락이 실질취득비용 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,142,380원 |
| 1. 임차인 신윤환 보증금 (우선변제) | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,027,620원 |
현재 회차 예상배당에서는 신윤환 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시 대정읍 보성리 소재 영어교육도시119센터 남측 근거리에 위치하며, 주변은 과수원·단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 있는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정기노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 101동 4층 내 2층 201호이며 사용승인일은 2019.08.22입니다. 외벽은 타일·스타코, 내벽은 벽지, 바닥은 강마루, 창호는 PVC샷시창 등입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비가 있고, 천장매립형 에어컨 냉방설비와 가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 13미터 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급·4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등의 지정 내용이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 다음 회차를 분리. 현재 310,170,000원에서는 인수 0원이지만 3회 유찰 시부터 임차보증금 미배당이 발생합니다.
- 임차인 원본 확인. 신윤환은 전입·확정일자 2021.11.11, 보증금 220,000,000원, 배당요구 2023.11.20으로 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인입니다.
- ‘감정가 대비 49%’를 시세 할인율로 보지 않기. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 하락률만으로 싸다고 판단하지 않습니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 기준. 3회·4회 유찰 구간에서는 낙찰가뿐 아니라 각각 6,720,666원·70,944,466원의 미배당 보증금 인수까지 함께 계산해야 합니다.
- 담보권 변동 대조. 근저당권 변경·이전, 근질권 설정 및 이전 경매 취하 이력이 있으므로 최신 등기사항과 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린주택이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재되어 있으므로 실제 이용 및 관련 공부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 0원, 다음 유찰부터는 다르다”
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체보다 어느 회차에서 낙찰받느냐가 중요합니다. 현재 최저가 310,170,000원에서는 신윤환 보증금 220,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 한 번 더 유찰되어 217,119,000원이 되면 미배당 6,720,666원이 발생하고, 151,983,300원 회차에서는 70,944,466원으로 커집니다.
따라서 이 물건을 단순히 “감정가 633,000,000원에서 49%까지 내려온 물건”으로 보면 안 됩니다. 현재 시세를 판단할 최근 실거래 비교자료도 없으므로 가격 할인 여부는 별도로 확인해야 합니다. 현재 회차는 인수 0, 추가 유찰부터는 실질취득 기준으로 재계산. 이 두 구간을 구분하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
