제주지방법원 2025타경9045. 서귀포시 대정읍 보성리의 대경엘리시아3차 101동 201호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되지만 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 매각물건명세서에도 연립주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 중 2층이고 사용승인일은 2019.08.22.입니다.
소유자는 노승하이며, 2021.10.21. 매매를 원인으로 2021.11.01. 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 661,500,000원입니다. 이후 근저당권 이전과 근질권 설정, 과거 경매 취하 및 재차 경매개시가 이어졌습니다. 현재 경매채권자는 주식회사 우드랜드자산관리대부, 청구액은 330,000,000원입니다.
가장 중요한 것은 임차인의 권리입니다. 신윤환은 2021.11.10. 점유를 시작하고 2021.11.11. 전입신고 및 확정일자를 갖춘 것으로 등기되어 있습니다. 2023.11.20. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이번 분석에서는 해당 임차인의 대항력과 우선변제권, 보증금 미배당분 인수를 전제로 금액을 검토합니다. 다만 2021년 설정 근저당권의 말소·승계 이력과 선후관계는 입찰 전 원본 확인이 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9045 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 421, 422-5 대경엘리시아3차 제101동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 중산간서로 2432-2 |
| 물건종류 | 근린주택 · 감정 이용상태 및 명세서상 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 2층 · 사용승인 2019.08.22. |
| 임차권등기 범위 | 101동 2층 201호 전체 · 99㎡ |
| 소유자 | 노승하 · 2021.11.01. 소유권이전 · 거래가액 661,500,000원 |
| 감정가 | 633,000,000원 |
| 최저매각가 | 217,119,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사 우드랜드자산관리대부 |
| 청구금액 | 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 임차인 | 신윤환 · 보증금 220,000,000원 |
| 예상 인수액 | 6,720,666원 |
① 권리 흐름 — 임차권과 근저당권 이력이 핵심
경매개시결정은 2025.12.01. 접수되었으며, 권리분석상 산정된 기준권리로 표시되어 있습니다. 신윤환의 전입신고와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 제시된 배당·인수 계산에서는 신윤환의 임차보증금 중 미배당액을 매수인이 부담하는 것으로 산정합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 220,000,000원의 의미
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 신윤환 | 2021.11.10. 점유 2021.11.11. 전입 |
2021.11.11. | 220,000,000원 | 대항력 있음으로 산정 우선변제 미배당 인수 |
실제 임차인은 신윤환 1명입니다. 임대차계약일은 2021.11.03., 점유개시일은 2021.11.10., 전입신고일과 확정일자는 모두 2021.11.11.입니다. 배당요구가 있고, 2023.11.20. 임차권등기명령 (2023카임167)에 따른 등기도 존재합니다.
| 임차인 | 신윤환 |
|---|---|
| 점유 범위 | 101동 2층 201호 전체(99㎡) |
| 임차보증금 | 220,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2021.11.03. |
| 점유개시일 | 2021.11.10. |
| 전입 / 확정일자 | 2021.11.11. / 2021.11.11. |
| 임차권등기 | 2023.11.20. · 을구 4번 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.11.20. |
| 예상 우선배당 | 213,279,334원 |
| 예상 미배당 | 6,720,666원 |
| 매수인 인수 | 6,720,666원(제시 산정 기준) |
③ 회차별 시나리오 — 유찰해도 실질취득은 비슷하다
현재까지 3회 유찰되었고 최저매각가는 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 물건은 최저매각가만 비교하면 실제 취득비용을 잘못 판단하게 됩니다. 아래는 각 회차의 예상 인수액을 합산한 결과입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(34.3%) | 217,119,000원 | 6,720,666원 | 223,839,666원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 151,983,300원 | 70,944,466원 | 222,927,766원 |
| 5회 유찰(16.81%) | 106,388,310원 | 115,901,126원 | 222,289,436원 |
4회 유찰 시 최저매각가는 151,983,300원, 5회 유찰 시에는 106,388,310원까지 내려갑니다. 그러나 인수 예상액이 각각 70,944,466원, 115,901,126원으로 증가합니다. 따라서 실질취득액은 각각 222,927,766원, 222,289,436원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,839,666원 |
| 1. 임차인 신윤환 우선변제 | 220,000,000원 | 213,279,334원 |
| 경매신청채권자 우드랜드자산관리대부 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | — | 6,720,666원 |
매각대금의 배분 추정치는 집행비용 3,839,666원, 임차인 배당 213,279,334원입니다. 인수액 6,720,666원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라, 임차인의 보증금 부족분으로서 매수인 부담으로 산정된 금액입니다. 신청채권자 예상배당은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 시세·가격 메리트 — 감정가 할인율만으로 판단 불가
감정가 633,000,000원과 현재 최저매각가 217,119,000원 사이에는 큰 차이가 있습니다. 그러나 이 물건은 매수인 인수 예상액을 더하면 실질취득액이 223,839,666원으로 증가합니다.
현재 비교할 수 있는 동일 물건 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액 661,500,000원과 현재 감정가 633,000,000원만으로 현재 시세를 확정할 수도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 보성리 소재 영어교육도시119센터 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 과수원, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스 정기노선 및 지방도가 있어 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 2층입니다. 외벽은 타일·스타코 등으로 마감되어 있으며, 내부에는 기본 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기, 천장매립형 에어컨 및 가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 인접 도로에 비해 대체로 평탄하며, 남측으로 폭 약 13m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지이용규제. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3·4등급, 건축계획심의대상구역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 별도의 차이가 기재되지 않았으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 사건상 근린주택과 실제 연립주택 이용의 관계는 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌지대 내 공동주택이라는 입지 특성, 건물 용도와 최근 실거래 확인 필요성 등을 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 매수 수요나 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 신윤환의 보증금 220,000,000원, 예상배당 213,279,334원, 예상 인수 6,720,666원을 기준으로 입찰금액과 별도 지급 부담을 함께 계산해야 합니다.
- 말소기준권리 재검토. 2021.11.01. 창원늘푸른신용협동조합 근저당권, 이후 채권최고액 변경 및 우드랜드자산관리대부로의 이전, 근질권 설정 내역을 대조하여 임차인과의 정확한 권리 선후관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기·배당요구. 2023.11.20. 임차권등기명령과 배당요구 내역, 실제 임차인의 배당자격 및 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰가격 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 최저매각가는 낮아져도 예상 인수액이 커져 실질취득액은 보증금 수준에 머뭅니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 시세 검증. 동일 단지 또는 인근 유사 연립주택의 최근 실거래와 거래 유동성을 확인한 후 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 명도·보증금 정산. 임차권등기와 보증금 반환 관계가 정리되기 전에는 단순히 매각대금 납부만으로 인도를 완료할 수 있다고 가정하지 않아야 합니다.
- 용도·관리비 확인. 근린주택 표시와 연립주택 이용의 차이, 건축물대장, 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 최신본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.17억이 곧 취득가 2.17억은 아니다”
이번 물건의 핵심은 유찰 횟수보다 임차보증금 인수 구조입니다. 감정가 633,000,000원에서 최저매각가 217,119,000원으로 내려왔지만, 임차인 신윤환의 보증금 220,000,000원이 우선배당 대상이고 미배당분은 매수인 인수로 산정되어 있습니다. 현재 예상 실질취득액은 223,839,666원입니다.
4회·5회 유찰 시나리오에서도 인수액이 증가해 실질취득액은 각각 222,927,766원과 222,289,436원에 머뭅니다. 즉 유찰이 계속된다고 실질취득 비용이 최저가 하락폭만큼 감소하는 것은 아닙니다.
여기에 근저당권의 설정·변경·이전과 말소 이력이 복잡하고, 대항력 판단에 중요한 선후관계도 원본 검증이 필요합니다. 현재 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 실질취득가의 가격 경쟁력도 판단을 보류해야 합니다.
결론은 보수적 접근입니다. 3회 유찰에 따른 큰 할인율만으로 매력적인 경매라고 볼 수 없습니다. 임차인 인수 범위와 말소기준권리를 확정하고, 실질취득액 약 2.24억원이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
