의정부지방법원 2024타경89159. 경기도 의정부시 호원동 월드한아름아파트 102동 1404호입니다. 감정가는 319,000,000원이고 현재 최저매각가는 223,300,000원입니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격 하락이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이주연의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 낙찰가만 보면 2.233억으로 보이지만 실제 부담은 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액입니다. 현재 회차 기준 실질취득가는 약 4.433억으로 계산해야 하며, 최근 12개월 평균 실거래가보다 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경89159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 평화로202번길 15, 102동 14층1404호 (호원동,월드한아름아파트) |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 59.96㎡ |
| 소유자 | 이경훈 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 223,300,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 이경일 / 8,507,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 임차인은 별도 검토
말소기준권리는 2024.10.25 강제경매개시결정입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이주연은 2024.05.27 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 상태이며, 보증금 220,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주연 | 목적물 전부 | 220,000,000원 | 有 | 無 | 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
동일 평형 실거래 기준으로 최근 12개월 평균은 333,409,090원입니다. 현재 최저가 223,300,000원만 보면 낮아 보이지만, 임차보증금 인수를 반영하면 실질취득가는 시세를 크게 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 5 | 343,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 6 | 377,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 18 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 최근 12개월 11건 | 333,409,090원 |
④ 회차별 부담 시나리오
| 회차 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 223,300,000원 | 220,000,000원 | 443,300,000원 |
| 2회 유찰 시 | 156,310,000원 | 220,000,000원 | 376,310,000원 |
| 3회 유찰 시 | 109,417,000원 | 220,000,000원 | 329,417,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 호원1동주민센터 남측 인근으로 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장 및 지하철1호선 망월사역이 있어 대중교통 접근은 무난합니다.
- 단지. 한아름월드 290세대, 1998년 준공 아파트입니다.
- 환금성. 최근 거래는 293,000,000원~377,000,000원 범위이며 거래는 있으나 실질취득가 부담을 고려해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가 대비 할인된 아파트처럼 보입니다. 그러나 핵심은 대항력 임차인입니다. 이주연의 보증금 220,000,000원은 매수인이 인수할 수 있어 현재 회차 기준 실질취득가는 약 443,300,000원입니다. 최근 12개월 평균 실거래 333,409,090원과 비교하면 가격 메리트가 없습니다. 권리 흐름보다 인수보증금과 실질취득가 계산이 우선인 사건입니다.
