서울북부지방법원 2025타경2613. 서울 강북구 번동 현대빌리지 5층 502호, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 말소기준은 2014.07.03. 설정된 안암동새마을금고 근저당권 143,000,000원입니다. 그 뒤의 우리카드·KB국민카드·서울신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다.
현재 최저매각가는 141,440,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 64% 수준까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 36% 낮다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 가격 메리트는 주변 실제 거래와 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2613 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 462-143 현대빌리지 5층 502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 한천로124다길 68 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 · 방2, 거실겸주방, 욕실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 중 5층 502호 · 사용승인일 2014.05.09 |
| 소유자 | 이명수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 141,440,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안암동새마을금고 / 109,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 2014.05.27. 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 실제 말소기준은 2014.07.03. 안암동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 우리카드 33,540,178원, KB국민카드 9,498,286원, 서울신용보증재단 23,750,000원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 221,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 141,440,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 113,152,000원(감정가 51.2%), 그 다음은 90,521,600원(감정가 40.96%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 141,440,000원 | 138,659,840원 | 71,128,624원 |
| 3회 유찰 시 | 113,152,000원 | 110,767,872원 | 99,020,592원 |
| 4회 유찰 시 | 90,521,600원 | 88,492,211원 | 121,296,253원 |
유찰이 반복될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 그 미배당은 매수인 인수액으로 바뀌지 않습니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가 141,440,000원이 지역·건물 시세 대비 저렴한지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,780,160원 |
| 1. 근저당 · 안암동새마을금고 | 143,000,000원 | 138,659,840원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 33,540,178원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,498,286원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 23,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 209,788,464원 중 채권자 예상배당은 138,659,840원, 미배당은 71,128,624원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수송초등학교 북서측 인근이며, 부근은 다세대주택 등의 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재합니다. 주거지로서의 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 지하철 4호선 수유역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 도시가스보일러 난방·급탕·급배수 위생설비와 1층 주차장시설이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 4미터 폭 한천로124다길 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 이 구분건물이 속한 건물은 2층부터 5층까지 각 층 3세대, 총 12세대입니다. 이미 2회 유찰된 만큼 매수층과 재매각 속도는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가 221,000,000원 대비 최저가 141,440,000원이라는 할인율만 보지 말고, 번동 일대 유사 다세대의 실제 거래가격과 현재 매물을 직접 비교하세요.
- 유찰 이력. 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 회차는 113,152,000원, 그 다음은 90,521,600원 시나리오이므로 응찰 상한을 사전에 정해 두는 편이 좋습니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2014.07.03. 안암동새마을금고 근저당입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유 확인. 임대내역은 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 인도 상황은 현장과 집행기록을 통해 재확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2014.07.03. 안암동새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 141,440,000원까지 내려왔습니다.
다만 “2회 유찰·감정가 64%”를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 시세 비교 실거래 자료가 없고, 총 12세대 규모의 다세대라는 환금성 조건도 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다.
