서울북부지방법원 2025타경2620. 서울 노원구 중계동 147, 일신그린빌 4층 402호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 최대분이고, 2015.04.23. 주식회사국민은행의 채권최고액 176,400,000원 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2015.06.10. 최대분이 거래가액 195,000,000원에 소유권을 취득했고, 2017.11.01. 국민건강보험공단 압류와 2025.07.30. 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유자는 곽태연 1명입니다. 전입일은 2018.02.22.로 말소기준권리인 2015.04.23.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 보증금은 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 적어도 전입일 기준으로 선순위 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2620 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 147 4층402호 · 도로명주소 서울특별시 노원구 덕릉로86길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 최대분 · 2015.06.10. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 136,255,747원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2015.04.23. 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 176,400,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 취득한 현재 소유자 최대분의 소유권과 2017.11.01. 국민건강보험공단 압류, 2025.07.30. 경매개시결정은 매각절차에 따라 정리됩니다. 등기부에 과거 다수의 압류·가압류·근저당·임차권 기록이 있으나 이미 말소된 항목은 현재 인수권리로 볼 수 없습니다.
② 점유자 분석 — 곽태연은 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽태연 | 4층402호 | 2018.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 |
곽태연의 전입일은 2018.02.22.로 말소기준일 2015.04.23.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 해당 여부는 확정할 수 없습니다. 그러나 대항력이 없으므로 보증금 전액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 선순위 임차인 구조와는 다릅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 검증은 별개
감정가는 295,000,000원, 현재 최저매각가는 188,800,000원입니다. 2회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 151,040,000원(감정가 51%), 4회 유찰 시 120,832,000원(감정가 41%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 가격 메리트를 직접 검증할 동일 조건의 실거래 비교값이 없습니다. 일신그린빌은 6세대이고, 확인 가능한 최근 낙찰가도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다. 현재 실질취득액은 인수 0원을 반영해 188,800,000원이지만, 이 금액이 시장가보다 낮은지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,956,800원 |
현재 최저가 188,800,000원 가정 시 국민은행 근저당은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 소유자 잔여는 8,956,800원입니다. 계산상 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
3회 유찰 시 매각가 151,040,000원에서는 총 채권 176,400,000원 중 148,125,440원이 배당돼 28,274,560원이 미배당으로 남습니다. 4회 유찰 시 매각가 120,832,000원에서는 118,340,352원이 배당돼 미배당이 58,059,648원으로 커집니다. 다만 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상계제일중학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고, 인근에 지하철 4호선 상계역과 버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지는 인접지와 대체로 등고평탄하며 제1종 근린생활시설 및 다세대주택 6세대 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 토지 남측 및 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,163,000원/㎡. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 일신그린빌은 6세대 규모이고, 확인 가능한 최근 낙찰가가 없어 매도가격 판단 시 주변 다세대 실거래를 별도로 대조하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 곽태연의 전입일은 2018.02.22.로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본으로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 188,800,000원이 주변 동일 조건 다세대의 실제 거래가격보다 낮은지 별도 비교가 필요합니다.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다. 실제 배당 결과가 달라져도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 명도. 점유자가 확인되는 물건이므로 낙찰 후 인도 협의와 필요 시 인도명령 절차를 예상해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 관련 사항은 입찰 목적에 맞춰 관할 기관에 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2015.04.23. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 점유자 곽태연의 전입은 2018.02.22.로 후순위입니다. 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 즉 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 형태의 사건은 아닙니다.
문제는 가격입니다. 감정가 295,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 188,800,000원, 감정가의 64%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 6세대 다세대주택이라는 특성까지 감안하면 “64%니까 싸다”는 판단은 위험합니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 물건은 인수위험보다 실제 시장가를 얼마로 보느냐가 입찰 판단의 중심입니다.
