서울북부지방법원 2025타경2699. 동대문구 장안동 홀가하우스 에이동 603호 다세대입니다. 다만 이번 경매는 전유부분 전체가 아니라 김수경 지분 전부(2분의 1 지분)만 매각되는 사건입니다. 말소기준은 2023년 설정된 박재한 근저당권이며, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
그러나 지분매각은 일반적인 아파트 낙찰과 다릅니다. 공유자 도학림이 존재하고, 2026.05.06 공유자 우선매수신고서가 제출되어 있어 입찰 전 공유관계와 낙찰 후 관리 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2699 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 409-1 홀가하우스 에이동 6층603호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 22.17㎡ · 방, 거실, 주방, 욕실겸화장실 |
| 소유자 | 김수경, 도학림 (각 2분의 1 공유) |
| 매각대상 | 김수경 지분 전부(2분의 1 지분) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재한 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2023.05.15 설정된 을구 1번 박재한 근저당권입니다. 2025.06.09 국 압류와 2025.08.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 132,000,000원이며 신건 매각가 115,000,000원 기준으로 일부 미배당이 발생합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유선호 | 2024.07.16 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 시세 비교 — 지분 매각 기준으로 해석
홀가하우스 동일면적(22.17㎡) 최근 거래는 2024.01 한 건이며 거래가는 340,000,000원입니다. 최저매각가는 115,000,000원으로 전체 거래가격 대비 낮아 보이지만, 본 물건은 2분의 1 지분 매각이라는 점을 감안해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 22.17㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 최근 거래 | 22.17㎡ | 1건 | 340,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 근저당권 · 박재한 | 132,000,000원 | 112,590,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 일부 미배당 19,410,000원이 발생합니다. 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 전체 호수가 아닌 김수경 지분 2분의 1 매각입니다.
- 공유자 우선매수. 2026.05.06 공유자 도학림의 우선매수신고서 제출 이력이 있습니다.
- 위반건축물. A동603호 9㎡ 조립식패널조 주거 무단증축 표시가 있습니다.
- 임차 확인. 유선호는 대항력 없음으로 판단되나 보증금 미상 부분 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 지분은 다르다”
이 물건은 등기상 후순위 권리가 정리되는 안전한 구조입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 권리만이 아닙니다. 이번 사건은 지분매각이라는 특수성이 있고, 공유자 관계와 위반건축물 문제가 실제 취득 가치에 영향을 줍니다. 가격만 보고 접근하기보다 지분 취득 후 활용 가능성을 확인하는 접근이 필요합니다.
