서울북부지방법원 2025타경3302. 상봉동 루체빌 비동 5층 501호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 감정가 297,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 237,600,000원입니다. 그러나 이 사건의 말소기준은 2022.12.28. 주택도시보증공사 가압류이고, 송순석의 전입일 2022.06.10., 확정일자 2022.06.08., 점유개시일 2022.06.11.이 모두 그보다 앞섭니다. 송순석의 임차보증금은 295,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
현재 매각가 237,600,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 4,126,400원을 먼저 제하고 송순석에게 233,473,600원이 배당됩니다. 보증금 전액에는 61,526,400원이 부족하고, 매각물건명세서에는 이 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰대금만 보면 최근 실거래 대비 83.4%지만, 실제 자금부담은 237,600,000원 + 61,526,400원 = 299,126,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3302 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 103-2 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 방2·거실겸주방·욕실 |
| 전용면적 | 26.25㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 중 5층 · 사용승인 2019.05.08 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 237,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송순석 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기부상 소유자는 지유리이고, 2022.12.28. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 403,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 2024.06.18. 주택임차권등기와 2025.09.24. 강제경매개시결정은 등기 형식상 매각으로 소멸 대상이지만, 주택임차권등기 자체가 소멸한다는 것과 임차보증금 잔액의 매수인 인수는 별개입니다. 매각물건명세서는 송순석의 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인·점유관계 — 주된 임차권 외 미상 항목도 남는다
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송순석 | 제5층 제501호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.10 · 2022.06.08 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 김혜미(송순석) | 비동 5층501호 · 미상 | 2022.06.10 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
송순석은 보증금·전입일·확정일자·점유개시일과 배당요구가 확인되는 주된 임차권자입니다. 반면 김혜미(송순석)은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 기사항전 역시 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 83.4%가 아니라 실질취득을 본다
루체빌 전용 26.25㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.12. 6층 285,000,000원, 이전 거래는 2022.10. 6층 265,000,000원입니다. 전체 평균은 275,000,000원이지만 최근 12개월에는 1건만 확인되고 그 평균과 최신 거래가 모두 285,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 7.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.25㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2022.10 | 26.25㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | 26.25㎡ | 2건 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.25㎡ | 1건 | 285,000,000원 |
표면상 최저가 237,600,000원은 최근 12개월 평균의 83.4%라서 할인폭이 커 보입니다. 그러나 현재 인수액 61,526,400원을 더한 실질취득은 299,126,400원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 285,000,000원의 약 105.0% 수준으로, 현재 조건에서는 오히려 최근 실거래보다 높은 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,126,400원 |
| 1. 임차인 송순석 보증금 | 295,000,000원 | 233,473,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 송순석 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 송순석의 임차보증금 중 233,473,600원이 배당되고 61,526,400원이 부족합니다. 자료상 이 부족분은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 61,526,400원 | 299,126,400원 |
| 2회 유찰 시 | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 108,381,120원 | 298,461,120원 |
| 3회 유찰 시 | 152,064,000원 | 149,135,104원 | 145,864,896원 | 297,928,896원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 이 사건도 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 실질취득이 약 297,928,896원~299,126,400원 범위에 머뭅니다. 따라서 감정가 대비 유찰률을 투자수익으로 그대로 환산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 기준 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 방2·거실겸주방·욕실 구조입니다.
- 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동 상봉역 동측 인근으로, 주변에 아파트 등 공동주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 7호선·경의중앙선 환승역인 상봉역이 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 루체빌은 에이동·비동 2개동이며, 본건이 속한 비동은 오피스텔 11호와 단지형다세대 19세대로 구성됩니다. 단지 전체는 29세대입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2019.05.08.이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 237,600,000원에 송순석 미배당 보증금 61,526,400원을 더한 299,126,400원을 가격 비교 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 최저가는 낮아지지만 인수액은 각각 108,381,120원·145,864,896원으로 증가합니다.
- 송순석 임차권 원본 확인. 전입 2022.06.10., 확정 2022.06.08., 점유개시 2022.06.11., 임차보증금 295,000,000원, 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 김혜미(송순석) 확인. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 별도의 대항력·보증금 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 기사항전 확인. 주거 점유 표기는 있으나 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 현장 점유관계와 원본 명세서 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 최근 12개월 실거래는 1건이므로 동일 호수의 층·향·내부상태 등을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.376억 낙찰”이 아니라 “약 2.99억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자는 얼핏 매력적으로 보입니다. 감정가 297,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 237,600,000원까지 내려왔고, 표면상 최근 시세의 83.4%입니다. 하지만 송순석의 대항력 있는 임차보증금 295,000,000원이 핵심입니다. 현재 배당 후 남는 61,526,400원을 매수인이 인수하면 실질취득은 299,126,400원이 됩니다.
더 유찰돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 298,461,120원, 3회 유찰 시 297,928,896원으로, 모두 최신 거래 및 최근 12개월 평균 285,000,000원보다 높습니다. 게다가 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 김혜미(송순석), 전입·보증금·확정일자가 모두 미상인 기사항전의 점유관계도 남아 있습니다. 최저가는 내려왔지만 실질취득 가격은 내려오지 않는 구조 — 이 점이 서울북부지방법원 2025타경3302의 핵심입니다.
