의정부지방법원 2025타경4704. 양주시 삼숭동 ‘옥정역로제비앙메트로파크’ 105동 10층 1003호, 전용 84.9065㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 오수연이고, 2022.11.10 소유권 이전과 같은 날 하나은행 근저당 220,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 디케이홀딩스대부 근저당·전세권, 김재면 근저당, 채종민 및 하나은행 가압류, 우리카드 강제경매개시결정, 하나은행 임의경매개시결정, 양주시 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 특히 구분해야 할 것은 채권자 미배당과 매수인 인수입니다. 현재 최저가 282,100,000원을 가정한 예상배당에서는 채권총액 350,490,596원 가운데 277,350,600원이 배당되고 73,139,996원이 부족합니다. 그러나 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못한다고 해서 그 부족액을 매수인이 대신 갚는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 690 옥정역로제비앙메트로파크 105동 10층 1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9065㎡ · 철근콘크리트구조 26층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 오수연 · 2022.11.10 소유권 이전 · 거래가액 363,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 282,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리카드 / 8,494,872원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
대항력 있는 임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다. 등기상 전세권자 주식회사디케이홀딩스대부의 전세금 5,000,000원은 2023.07.06 설정으로 말소기준인 2022.11.10 하나은행 근저당보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 282,100,000원은 최근 평균의 77.6%
같은 단지 ‘옥정역로제비앙메트로파크1단지’의 전용 84.91㎡ 안팎 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 363,541,666원, 최신 거래는 380,000,000원이고, 표본 최저 거래는 300,000,000원, 최고 거래는 388,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 21 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 19 | 388,500,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 9 | 374,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 16 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 2 | 352,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9065㎡ | 12건 | 363,541,666원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 시세 비교 기준이 최저가와 어긋나지 않습니다. 권리상 실질취득가 = 최저가 282,100,000원이고, 최근 12개월 평균 대비 77.6%입니다. 현재 최저가는 최근 거래 표본의 최저가 300,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 380,000,000원 및 최근 평균 363,541,666원에도 미치지 않습니다. 따라서 제공된 실거래 범위 기준으로는 가격 메리트가 존재하는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,749,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디케이홀딩스대부 | 75,000,000원 | 57,350,600원 |
| 4. 전세권 · 주식회사디케이홀딩스대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김재면 | 12,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 채종민 | 8,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 13,500,852원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사 우리카드 | 8,494,872원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 8,494,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 350,490,596원 가운데 예상배당 277,350,600원, 미배당 73,139,996원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 26층 건물의 10층 1003호입니다.
- 입지. 양주시 삼숭동 한미자동차운전학원 북서측 인근으로 전·답·임야·근린생활시설·공공시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 옥정역로제비앙메트로파크1단지 946세대, 2022.07.26 준공 단지이며 대상면적은 84.9065㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼숭지구)이며 성장관리권역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함되고 일부 어린이공원·중로2류에 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 908,800원/㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중이며 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 최근 동일면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 평균 363,541,666원, 최신 거래 380,000,000원으로 거래 표본이 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.11.10 하나은행 근저당 220,000,000원이 기준이며 이후 권리의 매각소멸 여부를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 디케이홀딩스대부 채권액 확인. 최초 75,000,000원 설정 뒤 95,000,000원 변경등기가 있으므로 배당요구액과 채권계산서를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 않기. 예상 미배당 73,139,996원과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 기준은 실질취득가. 현재 인수 0원이므로 실질취득가는 282,100,000원이며 최근 12개월 평균 363,541,666원 대비 77.6%입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가는 197,470,000원, 3회 유찰 시 138,229,000원으로 제시돼 있으나 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “미배당은 크지만, 매수인 인수는 0원”
이 물건의 핵심은 복잡해 보이는 채권관계를 매수인이 실제로 떠안는 권리와 분리해서 보는 것입니다. 현재 최저가 282,100,000원에서는 채권자에게 73,139,996원의 미배당이 발생하지만, 제공된 예상 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2022.11.10 하나은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 대항력 있는 임차인도 확인되지 않았습니다.
가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 있습니다. 인수액을 더한 권리상 실질취득가가 282,100,000원으로 최근 12개월 동일면적 평균 363,541,666원의 77.6%이고, 최근 실거래 표본 최저 300,000,000원보다 낮습니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점과 디케이홀딩스대부 근저당의 변경등기·배당 산정 기준 차이는 입찰 직전 원본 확인 대상입니다. 권리는 소멸형, 가격은 할인 구간, 마지막 승부처는 점유와 원본 대조입니다.
