의정부지방법원 2025타경4841. 경기도 동두천시 생연동 184-6 도담마을 501동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 3층이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 박순철입니다.
권리의 중심은 2021.07.09 설정된 남인천농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 159,600,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2021.10.07 유진옥의 근저당 130,000,000원, 2025.10.15 강제경매개시결정, 2026.01.26 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 낙찰자가 승계할 보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 184-6 도담마을 501동 · 경기도 동두천시 중앙로 472-28 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 · 외벽 외장석·벽돌 붙임 등 · 새시 창호 |
| 토지 | 200.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박순철 |
| 감정가 / 최저가 | 235,619,060원 / 115,453,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 71,390,935원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2018년에는 두 차례 신탁등기가 있었지만 모두 등기부상 말소됐습니다. 이후 2021.07.09 박순철에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 남인천농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 유진옥 근저당과 두 건의 경매개시결정은 모두 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 115,453,000원으로 감정가 235,619,060원의 49%입니다. 2회 유찰 뒤 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단하면 안 됩니다.
특히 사건상 용도가 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 단독주택이며, 매각조건에 제시외 건물 포함이 붙어 있습니다. 가격 판단은 단순한 감정가 할인율보다 건물 현황과 토지 가치, 제시외 건물의 범위를 함께 확인하는 방식이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,416,342원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 159,600,000원 | 113,036,658원 |
| 2. 근저당 · 유진옥 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장선의 | 71,390,935원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 남인천농업협동조합 | 71,390,935원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 432,381,870원 중 113,036,658원이 배당되고, 319,345,212원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 보산초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 주택·농지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로 접근성과 버스정류장 거리·노선수 등을 볼 때 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상3층으로, 위생·급배수·전기·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 200.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 250,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 임차인 신고 내역은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 ‘일괄매각. 제시외 건물 포함’이 명시돼 있으므로 현황·감정 범위와 실제 포함 대상을 원본에서 대조하세요.
- 용도·현황 대조. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이지만 감정 이용상태는 단독주택입니다. 현장과 건축물 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 실거래 근거가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함돼 있으므로 이용계획을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 후순위 채권이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 물건 확인은 별개”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.09 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 유진옥 근저당과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수 0원입니다.
그러나 현재 최저가 115,453,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 매력이 확인됐다고 보기는 어렵습니다. 비교 실거래 근거가 없고, 사건상 용도와 감정 이용상태가 함께 확인돼야 하며, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건도 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 현황은 원본·현장 검증 후 판단입니다.
