의정부지방법원 2025타경5349. 경기도 양주시 삼숭동 581-17 소재 토지와 가동 건물로, 감정평가상 건물은 제조업소(작업장·냉장창고·출하장·화장실 등)로 이용 중입니다. 토지는 992.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용이고, 건물은 2018.08.06 사용승인된 일반철골구조 샌드위치패널지붕 1층입니다. 현재 소유자는 주식회사아이푸드컴퍼니입니다.
말소기준권리는 2024.02.08 설정된 주식회사부산은행의 을구 13번 근저당권 671,000,000원입니다. 같은 날 을구 14번 부산은행 근저당권 517,000,000원이 뒤따르고, 이후 다수의 가압류와 경매개시결정이 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5349 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 581-17 · 경기도 양주시 삼숭로129번길 51-66 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소(작업장, 냉장창고, 출하장, 화장실 등) |
| 토지 | 992.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치패널지붕 1층 · 2018.08.06 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사아이푸드컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 1,138,210,000원 / 557,723,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,048,889,203원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위는 매각으로 소멸
실제 임차인 0명. 임차보증금 승계 이슈는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 부산은행 을구 13번 근저당권 이후 을구 14번 근저당권, 주식회사 진미트·신용보증기금·농업회사법인 주식회사 신흥미트· 농업협동조합중앙회·농협은행 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’는 시세 할인율이 아니다
현재 회차 최저가는 557,723,000원으로 감정가 1,138,210,000원의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 제조업소·냉장창고·출하장으로 이용되는 토지·건물이고, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 “감정가의 절반”이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 557,723,000원 | 549,745,770원 | 1,204,342,128원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 390,406,100원 | 384,140,415원 | 1,369,947,483원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 273,284,270원 | 268,658,290원 | 1,485,429,608원 |
유찰이 반복될수록 매각가는 557,723,000원 → 390,406,100원 → 273,284,270원으로 낮아지지만, 채권자 총 청구액 1,754,087,898원에 비해 배당재원이 부족해 미배당은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 557,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,977,230원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 671,000,000원 | 549,745,770원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 517,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 진미트 | 104,171,534원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 278,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 농업회사법인 주식회사 신흥미트 | 102,111,602원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 65,443,809원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,360,953원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 7,977,230원을 제외한 549,745,770원이 을구 13번 부산은행 근저당권에 배당되고, 그 뒤 채권은 배당받지 못합니다. 총 미배당은 1,204,342,128원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 삼숭동 “한미자동차운전학원” 남서측 인근. 주위는 소규모공장 및 창고, 농경지, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 대체로 보통입니다.
- 건물 이용. 제조업소로 이용 중이며 작업장, 냉장창고, 출하장, 화장실 등이 있습니다. 제시외 건물은 사무실·탕비실·탈의실, 제시외 시설로 관정이 포함됩니다.
- 토지. 992.0㎡, 공업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가). 공시지가는 483,700원/㎡입니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 삼숭04), 성장관리권역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함되고 상대보호구역·토석채취제한지역에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 샌드위치패널지붕 1층, 외벽·내벽 판넬마감, 하이새시창호, 기본적인 위생설비 및 급·배수시설을 갖췄습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘49%’ 숫자만으로 저가 판단 금지. 감정가 대비 49%는 확인되지만, 이것을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 관정이 함께 포함됩니다. 실제 현황과 이용 가능성을 매각물건명세서·감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 제조업소 적합성 점검. 현재 작업장·냉장창고·출하장 등으로 이용 중인 만큼, 매수 목적에 맞는 시설인지와 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역과 함께 가축사육제한, 배출시설설치제한, 상대보호구역, 토석채취제한 관련 규제가 있습니다.
- 채권 미배당과 인수액 구분. 현재 회차 채권자 미배당 1,204,342,128원이 발생하지만, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 점유·인도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태, 시설·물품 잔존 여부와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘사업용 부동산의 가격’
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후의 근저당권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 1,138,210,000원에서 두 번 유찰돼 557,723,000원까지 내려왔지만, 제조업소·냉장창고·출하장 성격과 자연녹지지역 등 토지 규제, 제시외 건물·관정 포함, 2회 유찰 이력을 함께 보면 단순히 “반값”이라는 이유만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로 검토. 실제 사용가치와 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
