의정부지방법원 2025타경5479. 동두천시 상봉암동 가우디타운 4타운 2동 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 호실입니다. 소유자는 박상선이고, 2020년 11월 4일 설정된 수협은행 근저당권 198,950,000원이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 부천새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 경기신용보증재단 가압류와 수협은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 등기만 보고 곧바로 “완전 무인수”라고 단정하기보다 점유·임대관계 확인이 중요합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 현재 배당표상 인수액 0원은 등기·배당 자료에 따른 산정값이고, 실제 입찰 전에는 현황과 임차관계를 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당

2020년 10월 7일 부천새마을금고 근저당권 1,560,000,000원이 설정됐으나 2020년 11월 4일 말소됐습니다. 같은 날 박상선에게 소유권이 이전되고 수협은행 근저당권 198,950,000원이 설정됐으며, 이것이 현재의 말소기준입니다. 이후 2024년 10월 10일 경기신용보증재단 가압류 35,208,337원, 2025년 11월 18일 수협은행 임의경매개시결정이 이어졌고 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 213,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,370,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에는 최근 실거래 금액을 직접 대조할 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.

가우디타운4타운2동은 8세대, 사용승인 기준일은 2020.09.24이고, 동일 단지 경매통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 현재 사건 역시 2회 유찰 상태입니다. 소규모 다세대는 아파트처럼 충분한 실거래 표본이 계속 형성되지 않을 수 있으므로, 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 주변 거래와 개별 호실의 환금성을 우선해서 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 234,158,337원 가운데 102,108,820원이 배당되고, 미배당액은 132,049,517원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 소요초등학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 승강기·도시가스·난방·급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 단지 내 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 3필 일단의 사다리형에 가까운 평탄한 공동주택 건부지이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 281,700원/㎡입니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 가우디타운4타운2동은 8세대 규모의 다세대로, 실거래 표본 확인 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임차관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 104,370,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시세보다 싸다는 판단은 별개입니다. 주변 다세대 실거래와 개별 호실 가격을 대조해야 합니다.
• 회차 시나리오. 현재 회차 104,370,000원, 3회 유찰 시 73,059,000원, 4회 유찰 시 51,141,300원으로 제시돼 있으므로 가격별 전략을 구분해 볼 필요가 있습니다.
• 채권 미배당. 현재 회차에서 채권 미배당액은 132,049,517원이고, 추가 유찰 시 162,814,399원·184,337,580원으로 확대됩니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 임대관계와 시세가 먼저다

이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2020년 11월 4일 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 다세대주택의 임대관계가 미상이고 최근 실거래 가격을 직접 대조할 근거가 확인되지 않아, 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 “싸다” 또는 “메리트가 크다”고 평가하기는 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 권리 말소 여부보다 실제 점유·임차관계 확인과 104,370,000원의 시장가격 검증입니다.