서울북부지방법원 2025타경12366. 성북구 돈암동 돈암현대아파트 106동 1층 112호, 전용 41.58㎡ 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 “임차권등기가 말소되느냐”가 아닙니다. 임차인 박종욱의 주민등록·점유개시일은 2022.02.11로, 말소기준인 엔에이치농협캐피탈 근저당 설정일 2023.01.17보다 빠릅니다. 확정일자도 2022.01.03이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
현재 회차의 예상배당은 임차보증금 260,000,000원을 먼저 전액 배당하고, 남은 금액 가운데 엔에이치농협캐피탈에 87,060,800원이 배당되는 구조입니다. 따라서 현재 최저가 352,800,000원 기준으로는 매수인이 임차보증금 잔액을 인수하지 않습니다. 반면 가격이 더 내려가 임차보증금이 전액 변제되지 않는 회차에서는 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조이므로 회차별 실질취득비용을 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12366 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 돈암동 1 106동 1층112호 · 도로명 서울특별시 성북구 정릉로 404 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.58㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건내 1층 112호 |
| 현재 소유자 | 김관유 지분 2분의 1 · 김관지 지분 2분의 1 (2025.02.13 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 352,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엔에이치농협캐피탈주식회사 / 228,350,454원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.17 을구 10번 근저당권 · 채권최고액 243,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 현재는 인수 0원, 저가 회차부터 구조가 달라진다
핵심은 임차권등기 접수일인 2024.03.22가 아니라 대항요건을 갖춘 시점입니다. 박종욱은 2022.02.11 주민등록과 점유를 개시했고, 이는 2023.01.17 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 따라서 을구 11번 주택임차권등기 자체가 매각으로 정리되더라도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서에도 이 조건이 명시되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종욱 | 제1층 제112호 전부 | 2022.02.11 | 2022.01.03 | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 현재 인수 0 |
배당요구일 2024.03.22. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당 가정으로 인수 0원이며, 배당 부족 시 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 확실히 낮다
돈암현대아파트 동일 평형 전용 41.58㎡의 최근 실거래 12건 평균은 486,916,666원입니다. 현재 최저매각가 352,800,000원은 이 최근 12개월 평균의 72.5%입니다. 최신 거래도 2026.05 497,000,000원이며, 같은 달 1층 거래가 497,000,000원과 464,000,000원으로 확인됩니다. 현재 회차는 인수액 0원이므로 가격 비교 기준 역시 최저가 352,800,000원을 그대로 사용할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 41.58㎡ | 1 | 497,000,000원 |
| 2026.05 | 41.58㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2026.05 | 41.58㎡ | 1 | 464,000,000원 |
| 2026.04 | 41.58㎡ | 4 | 507,000,000원 |
| 2026.04 | 41.58㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 41.58㎡ | 8 | 508,000,000원 |
| 2026.01 | 41.58㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2026.01 | 41.58㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2025.11 | 41.58㎡ | 8 | 485,000,000원 |
| 2025.10 | 41.58㎡ | 8 | 465,000,000원 |
| 2025.10 | 41.58㎡ | 10 | 485,000,000원 |
| 2025.09 | 41.58㎡ | 10 | 482,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.58㎡ | 12건 | 486,916,666원 |
최근 12건은 464,000,000원~508,000,000원 구간이고, 현재 최저가 352,800,000원은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 특히 현재 회차에서는 임차보증금 인수가 0원이므로 ‘낮은 최저가가 실제 취득비용으로 이어지는 회차’라는 점이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,739,200원 |
| 1. 임차인 박종욱 보증금 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 243,600,000원 | 87,060,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 260,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 엔에이치농협캐피탈 채권최고액 기준 미배당액은 156,539,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
회차별 인수 변화 — 3회 유찰 시점부터 반드시 다시 계산
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 352,800,000원 | 87,060,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 282,240,000원 | 17,488,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 225,792,000원 | 0원 | 38,169,088원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 개운초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 돈암현대아파트 619세대, 준공일 1991.06.13. 대상 전용면적은 41.58㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물의 1층 112호이며, 외벽은 시멘몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·재정비촉진지구·토지거래계약에관한허가구역 등의 토지이용계획 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 5,779,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 전용 41.58㎡ 실거래가 최근 12건 확인되며, 거래가격은 464,000,000원~508,000,000원 구간입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 우선 확인. 박종욱 보증금 260,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당 가정이지만, 실제 배당표 변동이 있으면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 회차별 인수액 재계산. 현재와 2회 유찰 시나리오는 인수 0원이지만, 3회 유찰 시에는 38,169,088원 인수가 발생합니다.
- 단순 최저가 비교 금지. 인수액이 발생하는 회차에서는 낙찰가만 실거래와 비교하지 말고 임차보증금 잔액을 포함한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 1층 가격 확인. 같은 전용 41.58㎡의 2026.05 1층 실거래가 497,000,000원과 464,000,000원으로 확인됩니다. 대상도 1층이므로 같은 층 거래를 함께 비교하는 것이 유효합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준은 2023.01.17 엔에이치농협캐피탈 근저당이며, 2024.03.22 주택임차권등기의 보증금 미변제 시 인수 조건을 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제 등 현재 예상배당에 반영되지 않은 항목과 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “지금 회차는 좋지만, 더 싸진다고 무조건 더 좋은 물건은 아니다”
현재 최저매각가 352,800,000원은 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 486,916,666원의 72.5%입니다. 최신 거래 497,000,000원과 최근 실거래 최저 464,000,000원보다도 낮고, 현재 예상배당 기준 임차보증금 260,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차만 보면 가격과 권리의 조합이 좋습니다.
다만 이 사건의 중요한 반전은 추가 유찰입니다. 박종욱은 말소기준근저당보다 앞선 2022.02.11 대항요건을 갖춘 임차인이므로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 실제 시나리오에서도 3회 유찰 시 38,169,088원 인수가 발생합니다. 따라서 결론은 “현재 회차는 가격 메리트 있음·인수 0원, 그러나 유찰 후에는 실질취득비용을 다시 계산”입니다. 권리구조를 알고 들어가면 매력적이지만, 단순히 최저가 숫자만 좇으면 판단이 뒤집힐 수 있는 물건입니다.
