판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
B
매력지수68
부동산임의경매
2025타경12415 · 서울북부지방법원 · 아파트
철근콘크리트조
51.48㎡
낙찰가
신건 낙찰
937,999,999원
9억 3,799만
감정가 696,000,000원
최저매각가 696,000,000원
최저가 대비 +34%
낙찰일
07-07
낙찰 완료
서울북부지방법원
신건 낙찰
입찰 보증금
6,960만원
최저가의 10% · 69,600,000원
감정가 대비
▲ 34.8%
시세보다 비쌈
감정가
6.96억원
· 낙찰가 기준
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
시세 대비 할인은 크지만 대항력 임차권 및 보증기관 승계 여부 확인이 핵심인 물건입니다.
-
가격
최저가 6.96억 = 최근 12개월 평균 9.485억의 73.4% — 할인폭 존재
-
자금
입찰보증금 약 6,960만원 · 인수 권리는 배당 결과에 따라 검토 필요
-
리스크
한국토지주택공사 임차권등기 및 대항력 임차인 관련 확인 필요
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (6)
법원경매 권리분석 · 아파트
시세 대비 할인은 크지만, 임차권 리스크를 확인해야 한다 — 월계동 미륭 307호
서울북부지방법원 2025타경12415 · 서울특별시 노원구 월계동 13 19동 3층307호
감정가 6.96억 · 최저매각가 6.96억(신건) · 매각기일 2026.07.07 · 임의경매
68점
매력지수 B등급 · 임차권 리스크는 있으나 감정가 대비 시세 할인폭이 커 투자 여지가 있는 물건
대항력 임차권등기와 보증금 승계 리스크가 존재하지만 최저가가 최근 시세의 73.4% 수준으로 가격 메리트가 있어 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 기준 신건이지만 최근 동일평형 거래 평균 9.485억 대비 최저가가 73.4% 수준입니다. 다만 대항력 임차인·임차권등기·보증기관 승계 구조가 있어 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
696,000,000원
신건(0회 유찰)
최근12개월 시세
948,500,000원
동일평형 12건
서울북부지방법원 2025타경12415. 서울 노원구 월계동 미륭아파트 19동 3층 307호입니다. 전용면적 51.48㎡ 아파트로, 현재 신건 기준 감정가와 최저매각가가 동일한 물건입니다. 권리의 핵심은 2020년 설정된 국민은행 근저당권이며 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순한 무임차 물건과 다릅니다. 한국토지주택공사의 임차권등기가 존재하고, 전입일이 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 가능성이 있습니다. 보증기관 대위·승계 구조가 포함되어 있어 실제 임차인과 보증금 관계를 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12415 |
|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 월계동 13 19동 3층307호 |
|---|
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.48㎡ |
|---|
| 소유자 | 문경숙 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 696,000,000원 |
|---|
| 신청채권 청구액 | 176,970,644원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.07 |
|---|
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.10.16 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 을구 10번 주택임차권은 별도 검토가 필요한 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계 구조 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 보증기관 대위·승계 |
| 강소진 | 미상 | 有 | 확인 필요 | 중복 신고 대상 |
⚠️ 임차권 핵심 한국토지주택공사의 120,000,000원 임차보증금은 보증기관 대위·승계 구조로 강소진 보증금과 별도 합산하면 안 됩니다. 강소진은 보증금 미상으로 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 존재
동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균은 948,500,000원입니다. 최저매각가 696,000,000원은 최근12개월 평균 대비 73.4% 수준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.07 | 3 | 975,000,000원 |
| 2026.07 | 6 | 1,020,000,000원 |
| 2026.06 | 14 | 967,000,000원 |
| 2026.05 | 3 | 600,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 12건 | 948,500,000원 |
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 시세 대비 할인 상태이나 임차권 리스크 검토 필요
④ 예상 배당 구조
| 항목 | 금액 |
|---|
| 집행비용 | 9,360,000원 |
| 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 |
| 국민은행 근저당 | 294,000,000원 |
| 국민은행 근저당 | 156,000,000원 |
| 소유자 교부 | 116,640,000원 |
✅ 가격 관점 최근 거래 평균 대비 큰 할인폭이 있어 가격 매력은 존재합니다.
⛔ 권리 관점 대항력 임차인 및 임차권등기 관계가 확인되지 않은 상태에서는 최종 입찰가 판단 전 반드시 보증금 부담 가능성을 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권등기와 강소진 관련 중복 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 승계 여부. 대항력 임차인의 실제 미배당 보증금 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 최근 시세 대비 할인 구간이지만 권리 리스크를 반영해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 확인 불가 사항과 점유 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인은 있지만 권리를 확인해야 한다”
이 물건은 단순 권리안전형은 아닙니다. 최저매각가는 최근12개월 평균 대비 73.4%로 가격 메리트가 있지만, 대항력 임차인과 임차권등기, 보증기관 승계 구조가 있어 낙찰 전 권리 확인이 핵심입니다. 가격은 매력적이고, 리스크는 임차권에서 결정됩니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 노원구 월계동 13 19동 3층307호
2025-05-01 16:54
- * 전입세대확인서 강소진을 발견하여 작성하였음.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-07-07
10:00
제101호 입찰법정
최저매각가
6억 9,600만원
입찰 보증금
6,960만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-14
15:00
제106호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-07 |
대기 |
6억 9,600만원 |
건물·단지 정보
K-apt
미륭
19동 3층307호
마들로 111
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
연식
40년차 · 준공 1986년 8월
0년15년30년+
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
115,804.0㎡
≈
35,030.6평
소유
개인
소재
서울특별시 노원구 월계동 · 13
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
4355억 3,884만원
3,761,000원/㎡ × 115,804.0㎡
▲
+66.4%
· 연평균 +5.1%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (3)
상대보호구역
저촉
철도보호지구
저촉
토지거래계약에관한허가구역
호재 (3)
가로구역별 최고높이 제한지역
접함
도로
접함
지구단위계획구역
접함
기본 분류 (5)
일반상업지역
접함
자연녹지지역
접함
제3종일반주거지역
접함
준주거지역
접함
도시지역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
서울특별시 노원구 월계동 13 19동 3층307호
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