대구지방법원 2025타경100362. 영주시 영주동 334-11의 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 근린생활시설, 3층 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 261.4㎡의 대지로 일반상업지역에 위치합니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
등기 권리관계의 기준점은 2024.03.15 설정된 영주농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 뒤이어 2024.10.25 이욱환 명의 근저당권 40,000,000원이 설정됐습니다. 이후 이욱환과 영주농업협동조합의 임의경매개시결정이 각각 등기됐으며, 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100362 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 영주동 334-11 · 경상북도 영주시 번영로173번길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 · 3층 단독주택 |
| 토지 | 대 261.4㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박지온 |
| 감정가 / 최저가 | 456,365,600원 / 156,533,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 인수 0원
현재 소유권은 2024.03.15 박미영 명의로 이전된 뒤, 2024.09.23 개명에 따라 2024.10.25 박지온으로 표시가 변경됐습니다. 같은 2024.03.15 영주농업협동조합의 근저당권 240,000,000원이 설정되어 말소기준권리가 됐습니다. 2024.10.25 이욱환 근저당 40,000,000원과 이후 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
과거 1997년 농업협동조합중앙회 280,000,000원, 2011년 농업협동조합중앙회 120,000,000원, 2015년 영주농업협동조합 130,000,000원의 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·회차 — 감정가 34.3%라도 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가는 156,533,000원으로 감정가 456,365,600원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 하락폭을 곧바로 시장가 대비 할인폭으로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 156,533,000원 | 153,541,538원 | 126,458,462원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 109,573,100원 | 107,239,077원 | 172,760,923원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 76,701,170원 | 74,920,549원 | 205,079,451원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 156,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,991,462원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 영주농업협동조합 | 240,000,000원 | 153,541,538원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 이욱환 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권최고액 기준 총 280,000,000원 가운데 153,541,538원이 배당되고 126,458,462원이 미배당됩니다. 신청 청구금액 30,000,000원에 대한 예상배당도 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 이 미배당액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영주1동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 근린상가·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 1·2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 261.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지·세로장방·소로한면 조건입니다. 공시지가는 603,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m) 국지도로에 저촉됩니다. 가축사육제한구역, 영주유치원 및 영주초등학교·병설유치원 상대보호구역, 중점경관관리구역에도 포함됩니다.
- 건물현황. 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 혼합용도 물건이라는 점은 응찰가 산정 시 보수적으로 볼 요소입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 1·2층 상가와 3층 주택의 실제 사용·점유자를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가 범위와 현황, 이용상태를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최저가 156,533,000원은 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 사용하지 마세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 가정배당의 채권 미배당액은 126,458,462원이지만 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 혼합용도 확인. 근린생활시설과 단독주택이 한 건물에 결합되어 있으므로 층별 이용상태와 향후 사용계획을 함께 검토해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 일반상업지역 외에 도로 저촉, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역이 포함되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 34%”는 시세 판정이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2024.03.15 영주농업협동조합 근저당을 말소기준으로, 후순위 이욱환 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰되어 최저가가 156,533,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이를 뒷받침할 최근 실거래 비교가 없어 “시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
더구나 이 물건은 1·2층 근린생활시설과 3층 단독주택이 결합되고 토지를 함께 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다. 감정평가상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기 인수위험보다는 실제 점유·제시외 건물·혼합용도의 상품성, 그리고 156,533,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 것입니다. 권리는 통과에 가깝지만 가격과 현장은 확인이 필요한 물건입니다.
